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遲收樓、遲出證為律師們帶來無盡商機。花都天馬河公館一個100多名業主的QQ群裡,就同時有三撥律師在攬客。圖為天馬河公館外景。
業主們接到的律師宣傳單。
開發商延遲辦房產證需按日付總房款萬分之五的違約金律師爭搶遲出證樓盤生意
文/圖:記者李鳳荷
如今樓價高企,一旦遲辦房產證,開發商就會賠到『肉痛』,因此開發商會在商品房預售合同裡埋下多條『降落傘』條款。對於買家來說,這些『降落傘』條款的背後有什麼意義?對於由買家晉昇業主的人士來說,萬一遭遇延遲辦理房產證的糾紛,面對不同律師的『招攬』,又應該如何精明選擇呢?
記者為此請教了律師行業資深人士,有『橫財運』的業主千萬別錯過。
近日,小北路頤和雅軒的業主齊齊接到一張律師樓的傳單,傳單稱『律師幫您追索遲延辦理房產證違約金』,傳單還以白紙黑字聲稱『無效果不收律師費』,『按實際取得的違約金提成律師費』。
該樓盤成為律師上門派傳單的『香餑餑』,無非是『利字當頭』,因為遲辦證的糾紛相對簡單,且如果一次可以攬幾十個客人,律師的提成還是很可觀的。
花都天馬河公館一個100多名業主的QQ群裡,也同時有三撥律師在攬客,律師都比著開出更優渥的條件來吸引業主,律師以往為其他樓盤業主打贏遲出證官司的往績也成為炫耀資本。
據記者采訪所知,近年由於樓價上漲以及商品房預售管理的加強,樓盤遲出證的事件已較以前大為減少。樓價高企,一旦延遲辦理產權證,開發商可謂賠到『肉痛』,因此開發商往往會在商品房預售合同裡埋下多條『降落傘』條款。
看清『降落傘』條款:
補充協議減輕賠付責任
據法律人士介紹,2009年7月廣州市啟用商品房預售新版網簽《合同》,首次提出開發商辦證時限:如購房業主委托開發企業辦理房地產權證,開發企業應在該商品房交付使用之日起最多210個工作日內辦妥,並交付給購房業主;開發企業延遲辦理產權證的,需自逾期之日起按日向購房者支付該商品房總價款0.05%的違約金;延遲辦證達120日的,購房者有權選擇繼續履行合同或單方解除合同。
不過,據記者調查,2009年7月後開售的商品房項目,鮮有達到210個工作天辦證的要求的。原來,『精明』的開發商都在合同裡設下多個『降落傘』條款或簽訂補充協議,以規避過重的違約責任。
如小北路頤和雅軒的開發商,在合同裡簽署補充協議,約定『房產證在樓盤交付之日起720個工作天內辦妥』,即依然按照舊版商品房網簽合同的內容來執行。且頤和雅軒的商品房銷售合同中約定了遲辦證違約金的封頂比例『不得超過總房款的5%』。
法律界人士告訴記者,沒有設定封頂上限的開發商,在合同中會約定,『自逾期之日起按日支付總價款0.01%的違約金』。示范合同中遲辦證違約金的按日賠付標准是總房價的萬分之五(0.05%),而開發商卻把有關賠付標准降低為總房款的萬分之一(0.01%),無形中把賠付責任降低了。資深法律專家表示,補充協議屬於由開發商和買方約定的特別條款,其效力優於普通效力。故此,買家在銷售合同中看到『此處見補充協議X』,就大概可以知道是開發商的『降落傘』條款。
三問『飛來橫財』
問題一:『無效果不收律師費』真還是假?
確有『風險收費』不得超過業主所獲賠償三成
據律師行業人士介紹,律師行業內的確有『風險收費』這一規定,也就是客戶不需要支付費用,風險在律師這邊,按最終獲得的賠償進行提成收費。
風險收費有上限,律師提成不得超過客戶獲得賠償的30%。廣州市一位從事樓盤遲出證官司的律師告訴記者,律師提成在30%比例之內都算合法。
這位律師表示,由於遲出證的賠償對業主來說是『街邊錢』,是『飛來橫財』,本身律師按風險收費,業主不需要掏一分錢,故此有的業主會比較豪爽,給的比例較高;有的則認為這些屬於個人所得,且律師所花的精力又不多,給的比例不高。
由於律師間在同一個遲出證樓盤會『爭生意』,各自開出不同的提成標准,有時候也會『頂爛市』,爭相給出更優惠的條件。
問題二:別的業主請律師打官司,我可以搭便車嗎?
須確認合同與勝訴業主有關條款一樣
律師行業人士表示,對大部分業主來說,請律師打官司還是不習慣。其實,在類似遲出證糾紛的處理上,只要是有業主勝訴的成功案例在前,其他業主都可以『依樣畫葫蘆』,無論是通過仲裁還是地方一級人民法院起訴,獲得同等待遇的可能性都非常高,跟隨的業主比『先行者』還省下一筆律師提成費。一些開發商也不想疲於奔命跑仲裁或上法院,對後來提出有關申請的業主也按同一標准辦理。
不過,想搭『便車』的業主必須確認勝訴業主與自己的合同有關遲出證的條款是一樣的,如果兩個合同的條款有出入,就搭不了便車。
律師為應對業主『搭便車』的心態,有的也提出按宗收費,最終按違約金提成收費,只要一個樓盤能夠攢到足夠多的同類型業主,每個業主支付的律師費有時候可低至幾百元。不過,對於這種情況,牽頭的業主容易成為標靶,如果最終不勝訴或者有業主認為費用過高,有可能會影響鄰裡關系。
問題三:出證遙遙無期,判決如何執行?
可先拿自逾期之日到申請執行日的賠償
有業主看了合同後產生疑問,認為『違約金按日賠償0.05%,但開發商一直未能出證,到底按多少天來計算違約金?』
一位資深律師告訴記者,開發商的違約責任是到出證之日作為終止日期計算,法官或仲裁的判決是按照『自逾期之日起按總房款0.05%賠付』,有封頂的則以封頂額為上限,只要有判決,業主都可以申請執行,業主可以先獲得自逾期之日到申請執行日的賠償,最終出證再收餘下的違約金。
不過,對於一些開發商來說,有判決有時候也難以執行。記者之前報道過的從化盛唐翰林國際遲收樓事件,已收樓的業主一直無法辦證,至今已超過兩年多,累積的違約金非常可觀,但獲得賠付的業主不多。
有律師告訴記者,盛唐翰林國際獲得賠償的業主在法院協調下與開發商達成協商,按違約金60%獲得賠付。
一位資深律師也表示,有的遲出證官司判下來,但執行也需要一年半載,有的業主『等錢使』,有時候會與開發商協商,願意打折早點收違約金。