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原來的室內籃球場內籃球架已被搬走,室內地板也損毀嚴重。
金沙洲佛山南海某社區的室內籃球場所在商業樓已出售。
若會所沒有明確規定所有權屬於業主,開發商有權處理
近日,金沙洲板塊屬於佛山南海的某大型樓盤室內籃球場的關閉引起很多業主的不滿。該樓盤一位老業主曹先生告訴記者,他從2009年搬入後,該室內籃球場一直供小區業主使用,他偶然也會跟朋友去打球,不過隨著去年4月的一份出售通知,他也猜到該室內籃球場終有一天會關閉。當6月8日曹先生下樓散步經過該室內籃球場時,他發現籃球場大門已經被鎖上,裡面的籃球架也已被搬離,損毀的地板也無人修理,『看樣子是要重新裝修做其他用途了。』據了解,該室內籃球場所在的商業樓已經售出。
其實,像該社區這種整個項目已經結束銷售並且全部業主收樓入住,然後原先作為樓盤主要附加值的種種配套,比如運動設施、便利店、超市、餐廳等是否還能繼續存在真的很難講。某大型開發商的營銷負責人告訴記者,很多樓盤商業部分是開發商自己持有的,要不做成運動場所或者兒童娛樂空間,要不以很低的租金吸引業主喜歡的業態進入營業,目的還是為了銷售。等整個樓盤結束銷售,並且業主全部收樓入住後,這些開發商自持的部分是選擇繼續做配套,還是加租換業態,甚至是賣掉,都要看開發商的策略了,『現在各個開發商都追求銷售業績,能賣的肯定都會賣掉,車位啊商鋪啊寫字樓等都如是。』
文/圖:記者陳白帆
會所到底算誰的,
還要具體情況具體分析
記者了解到,該金沙洲樓盤的不少業主認為,室內籃球場是小區會所的一部分,而小區會所的用途不應該被轉化,開發商改變會所的用途,就是對業主的不誠信。不過,也有開發商認為,如果該室內籃球場所在的會所原來就是商業性質的,而且產權是開發商所有,並且在開工報批時就沒有指定只能用於做會所或者特定配套的,業主就很難『爭得過』。
在某大型地產公司從事多年營銷工作的胡先生告訴記者,如果該室內籃球場所在的空間原本就是商業性質的,是計算入整個小區容積率的,而且產權屬於開發商所有,那麼現在開發商決定轉售應該是沒問題的。如果當時這個小區會所佔的空間是不計入樓盤容積率的社區文化中心、社區活動中心或者老年人活動中心等規定了用途的部分,則開發商不能擅自改變其用途並將其銷售。胡先生表示,盡管很多開發商都會在銷售時承諾樓盤會有籃球場、游泳池、網球場,但如果業主無法舉證該籃球場必須是室內、或者游泳池必須在室內,那麼只要開發商仍然安排有地塊作為籃球場或者游泳池之用,業主也很難說開發商做出了虛假承諾。
據了解,金沙洲該樓盤已開闢了新的室外籃球場,並計劃在合適的架空層增設乒乓球室等健身設施。有業主認為,新的室外籃球場設在公交總站旁,被大量汽車尾氣包圍,非常不利於業主健康。
合同約定會所用途
發展商不得擅自變更
上網搜索『開發商改變會所用途』等關鍵字,可以發現全國各地相關報道屢見不鮮。有的是開發商將小區內的幼兒園所在空間轉賣,導致業主的小孩沒地方上幼兒園的;有的是將原來的健身室、棋牌室賣給私人老板做餐飲或者開其他娛樂場所的;還有的將原來的會所部分租給私人開公司的,種種做法層出不窮。而業主們的維權行動也是多管齊下,既向開發商表達不滿,也會向當地的房管管理部門包括房管局或者規劃局提出異議,主要為了確定開發商改變會所用途是否改變了規劃的性質,以及新建的場所是否屬於違建。
有業內人士認為,雖然《物權法》規定,業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,但是『會所是否屬於「專有部分以外的共有部分」尚不明確。』同時按照建設部的相關規定,公共建築面積分攤並不包含會所,從不動產登記和建築物區分所有權理論來看,如果會所沒有明確規定是屬於業主,那麼,會所的所有權就應當屬於開發商。
值得注意的是,會所的所有權和使用權也可能是兩回事。比如有的城市規定會所是『規劃部門批准的商業配套用房中用於向業主提供商業、娛樂、文體等配套服務的場所』。也就是說,會所的使用權可能是受限的,就算產權已易主,但新業主仍必須按照規劃部門的規定和開發商在銷售時的承諾來使用。
所以,業主們在維權的過程中,還需了解清楚自己社區的會所在房產登記上注明的用途是什麼,而且還要看業主入住時收到的《住宅使用說明書》和《業戶手冊》對會所的用途有沒有約定,或者是否有寫明社區內會有哪些配套,包括籃球室、閱覽室、棋牌室、健身房等設施。如果有相關約定,而開發商將原來的會所當作普通商鋪出租或者出售,則有可能涉及違約和欺詐。