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目前,北京的商品住宅市場『撞冰山』,然而寫字樓市場卻出現供需兩旺的行情,攪動觀望情緒,投資者積極抄底。機構報告,今年一季度,望京區域的寫字樓市場呈現良性狀態,成交量價保持穩定,租金水平也平穩上昇,空置率持續走低。
業內預計,尤其是類似望京這樣的核心寫字樓區域,依然會保持上漲態勢。總部經濟正在加速催動望京CBD的成長。加之近期入市的望京國際中心等項目,憑借突出的品質和價格優勢,在供需兩旺的行情中,『半價入市』,收獲了不俗的市場表現。
據了解,一季度本為傳統寫字樓市場的淡季,但是望京等地的市場表現領跑大勢。市場數據顯示,今年第一季度望京及酒仙橋區域辦公樓空置率為2%,甲級辦公樓平均租金為人民幣252元每月每平方米(不含物業管理費)。
業內分析認為,望京市場數據依然飄紅,得益於大量優質物業集中入市的集體拉動。如望京國際中心近期以4.8萬元/平米的價格『半價入市』,由於項目產品擁有5.1米層高,業主可以做兩層空間,『買一層、送一層』,實際得房率高達200%。『半價入市』,該項目的實際成交價格僅為2.4萬/平米,創下了近4年來的價格『奇跡』,因此推動區域市場熱度驟昇。另據現場銷售介紹,目前望京寫字樓價格多在6-7.5萬/㎡,部分項目看漲未來走勢,已經捂盤半年有餘。望京國際中心開盤價格讓業界都頗感震驚,現在許多客戶就是來自業內,抄底心理十分明顯。
盈石機構數據顯示,2014年第一季度一線城市的商業辦公寫字樓物業入市量出現大幅增長。截止一季度,跟蹤研究的20大城市商業物業存量達到6,875萬平方米,其中一線城市佔比為31.9%。盡管如此,強大的市場需求依然難以被完全滿足,一二線城市核心商圈的優質物業依然難尋,租金持續走高的狀態。
事實上,近幾年來一線城市核心商圈中的寫字樓市場的供需矛盾早已有之。有限的商業物業供應,早已無法滿足不斷增長的市場需求。加之商業用地供應受限、開發成本持續走高等因素,使一線城市商業物業開發出現新的趨勢,正在逐步由核心商圈向新核心商圈發展。
另據北京世聯地產數據顯示,今年一季度辦公市場成交環比、同比都出現增長,成交均價為28103元/平米,環比上昇14.37%,同比上昇15.95% 。
新CBD崛起總部經濟催熱望京
市場人士認為,隨著城市核心區土地供應的稀少,開發商紛紛選擇在新興城區興建寫字樓,加之外圍CBD區域企業能享受稅收優惠等政策,企業入駐熱情很大。同時對於租戶而言,中心地段的甲級寫字樓的面積有限、租金昂貴,無法滿足企業需求,不得不另尋他址。
另一方面,望京等外圍的新CBD正在逐漸成型,望京商辦寫字樓市場蓬勃發展、快速成長。因此,在北京市場上,寫字樓市場『去中心』的趨勢越來越顯著。作為典型的新興板塊,望京商務市場氣氛濃郁,成長迅速,如今已成為北京最重要的寫字樓商圈之一。據不完全統計,目前望京CBD內世界500強企業總部進駐總量達到20餘家,成為北京總部經濟核心地帶。
在此輪供需兩旺的行情中,望京國際中心成為眾多項目之中的領跑者,在市場表現中一馬當先,成為今年二三季度最受關注的商務商業項目。據項目負責人介紹,望京國際中心緊鄰奔馳、微軟、索尼等大型跨國企業,區域商務氛圍得天獨厚。項目位於望京商務中心和商業聚集區,交通便利、通達四方。
同時,對於企業而言,望京國際中心的吸引力是多方面的。該項目將工作、娛樂、藝術、休閑、商業融合為一體的辦公社區,坐享12萬平米的成熟商業配套,充分滿足企業員工日常工作生活的所有需求,投資、自用兩相宜。在集群效應之中,望京國際中心又以品質和性價比出眾著稱,價值潛力不言自明。
市場填白中小套型成為投資自用新寵
除了租金持續走高、空置率保持低位等數據特征之外,望京CBD寫字樓市場的另一個特征是,寫字樓以整層或半層銷售的產品為主,適合中小企業發展的中小套型產品十分稀缺,形成了一定的市場空白。
業內分析認為,除了對超大型跨國公司具有吸引力之外,望京正充分發揮著它作為價值板塊的聚集和輻射效應,帶動相關中小企業蓬勃發展。據不完全統計,望京CBD每年進駐中小企業高達千餘家,小面積,低總價的商務辦公需求十分旺盛。
據了解,『半價入市』的望京國際中心,主力戶型為150平米左右的辦公產品,一經上市便備受關注。同時,項目打造出層高5.1米的超高性價比產品,領跑整個望京市場。此外,在高樓林立的望京地區,該項目的低密度寫字樓僅4層,在寸土寸金的CBD實屬難得,一如城市核心區的獨棟別墅十分罕有,獲得市場的熱捧。
此外,望京國際中心的開發商寶新集團,是一家在京已開發眾多標志性物業的大型企業,如長安街國悅府、貢院九號、東方銀座、北京inn。從品質上來講,寶新集團以豪宅開發思路打綠色低碳超5A級辦公產品,雙中庭花園內部設置,5000平米專屬空中花園,開創由內而外全生態辦公。望京國際中心立足市場需求,提昇了整個望京商圈寫字樓的品質和水准。