|
||||
中原地產
在多個城市的樓市出現降價拋售之時,深圳的樓市也有點風聲鶴唳,是穩步前行還是開始走下坡路?近日,深圳門店地鋪數量最多的房產中介——深圳中原地產召開2014年中媒體交流會,數位高層表示,深圳樓市下行已成定局,此輪調整或持續2—3年,回暖時間或許會在2016年。
深圳中原董事總經理鄭叔倫提醒深圳二手房業主,賣房的最好時機是在9月份之前,以期在即將到來的降價潮中佔得先機。而中原地產華南區總裁李耀智指出,開發商應順應市場,主動降價走量,及時回籠資金,以提振市場信心。
前5月成交總量創2008年來新低
2014年5月,旨在綜合反應市場動向的中原領先指數為422.9點,環比下跌0.39%,終止了為期26個月的上漲行情,正式轉入下跌通道。
在今年三四月份,從市場的月均成交量來看,仍處於歷史高位,多位樓市專家及購房者對市場仍然保持樂觀。可兩個月後,市場出現急轉直下。根據深圳中原地產統計的數據顯示,由於銀行房貸資金收緊和市場觀望情緒漸濃,市場成交異常低迷。今年前5個月,一二手成交總量306萬平方米,同比下降了42.8%,創下2008年以來的歷史新低。
此外,受市場利空因素影響,開發商推盤顯得謹慎了許多,推盤步伐極為緩慢,供應量與往年相比處於低位水平,而傳統的『金三銀四』並未出現。中原地產統計,歷年1—5月市場總推盤量均維持在100萬平方米以上,可是今年只有60萬平方米,供應量降至冰點,且前5個月多數新盤的銷售率都低於五成,僅幾個定價合理的樓盤支橕市場,平均銷售率遠遠低於去年70%的平均水平。
推盤的謹慎及銷售的不理想導致不少開發商的庫存高企,年初至今庫存始終處於300萬平方米以上,遠高於近幾年同期水平。而庫存的增加使得開發商的去化周期拉長,從去年9月份開始,去化周期超過10個月的警戒線,目前已達13個月。鄭叔倫表示,市場供應量相對穩定,但需求卻萎縮,這樣市場將面臨供應過剩的困局。
近三周80位看房客纔成交1單
鄭叔倫表示:『原來消費者是只看不出手,現在是連看都不看了。』他認為,這是外部利空環境使得市場信心嚴重不足的表現。
從統計數據可看出,置業者的觀望情緒持續昇級,4月以來,前來看房的置業者震蕩下行,5月更是跌至接近春節的冰點水平。一手訪客量從4月高峰期逐漸回落,5月每周訪客量僅在2000人次左右徘徊,每個項目日均來訪不到5人次。
看房客驟減明顯影響一手房的成交量,數據顯示,今年前5個月一手房成交量為119萬平方米,同比下降36.7%。前5個月月均成交2514套,低於2011年的2656套的歷史最低值。鄭叔倫形容今年上半年是深圳樓市最冷的時期。另外,今年月均成交61.2萬平方米,不僅遠低於去年的97.5萬平方米,甚至低於2008年和2011年的水平。
據介紹,目前二手訪客量每周維持在18000人次左右,但成交轉化率明顯下降。2013年1—3季度平均每38位訪客成交1單,4季度每60位成交1單,而近三周降至每80位成交一單。鄭叔倫認為,成交難度的加大反映出客戶觀望情緒逐漸濃厚。
因此,相比新房,利空的市場環境對二手房的成交量影響更大,二手成交量大幅縮水近五成,今年前5個月,全市二手成交量同比下降46.2%,月均成交37.4萬平方米,處於近幾年的低位水平,與2008年相當。
9月份或迎來房價下跌
盡管從成交量來看,深圳樓市已重現曾經的低迷,然而,目前的成交價格卻沒有太大變化,依然在高位徘徊。這讓許多市民都不認為降價潮會來臨。數據顯示,5月新房價格依然達到23981元/平方米。
而鄭叔倫分析,從房地產衰退期發展的四個階段來看,目前深圳正處於量降價平的第一階段,僵持一段時間後,預計將有更多的樓盤及小業主加入降價的隊伍,而降價就會有成交,量昇價跌的第二階段也隨之開啟。
鄭叔倫表示,從2008年和2011年兩次中原領先指數的下跌和市場感受來看,該指數一般領先市場3—4個月。而本輪指數從2014年5月開始下跌,從歷史的經驗來看,預計個別樓盤願意降價銷售的時期將在9月份以後到來,也就是說,市民預計會在9月份明顯感受到房價在下降。
中原經理人指數已跌破50%的臨界值,這也是自2012年年初以來,首次打破樂觀情緒,悲觀情緒佔據主導低位;此外,中原報價指數也連續14周下滑,並於4月底跌破30%的臨界值,目前已經下探至17%的低點。
下跌或持續2—3年開發商應降價走量
信貸與經濟增速的溫和調整是導致本輪樓市下跌的外部因素。除此以外,人口紅利逐漸消失及房地產開發、投資收益的下降導致市場供需雙方的主動調整也是主要原因之一。因此,鄭叔倫認為,政府喊話支持首貸及地方政府微調政策的做法並不能有效刺激需求。
鄭叔倫表示,根據OECE數據庫統計的發達國家房地產周期數據來看,大約每10年市場就會經歷一次完整的周期,調整期限最短2—3年,最長需要5—6年。而中國過往樓市並未出現過真正意義上的調整,假設政府堅持市場化手段,相信市場調整無可避免。根據成熟市場的經驗,預計下跌時間相對上兩輪都會更長。
在鄭叔倫看來,弱勢環境下,購房者尤其是剛需客戶對價格的敏感度更高。從今年5月開盤的三個暢銷項目山海上城、招商花園城、今汐府來看,都是因為定價合理,在利空的市場環境下開盤依然能保持較高的銷售率。因此,他認為,在高庫存、高房價的背景下,開發商只有采取加大優惠力度等『降價』策略,纔能緩解去化壓力。
李耀智認為,逆市下開發商銷售遇阻,影響資金的及時回籠,通過信托、海外融資等途徑融資成本也很高,與其僵持在高融資的資金鏈條上,倒不如趁早降價跑量,通過銷售回款及時緩解資金緊張的問題。外圍城市的降價潮在蔓延,客戶對房價的看跌心理被強化,適當下調價格有利於打破買賣雙方的博弈。
『未來樓市將由市場主導,可能真會出現虧本的樓盤,而購房者也要接受買房可能虧錢的事實。』李耀智表示。