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位於科學城中心的壹品E·Park本周示范樣板間亮相,首批產品為39~92平方米國際商務公寓。
蘿崗商業公寓以中小戶型最熱銷。
區內多個商業綜合體項目同時推出公寓新貨價格戰已經打響
6月,廣州新黃埔(包括蘿崗片區)的多個商業公寓項目又有新動作。記者日前在該片區踩盤時了解到,蘿崗萬達廣場、廣州綠地中央廣場、大壯國際廣場以及壹品E·Park等商業綜合體項目,都將於近期推出商業公寓新貨。
從目前得到的市場消息來看,受到樓市淡季的影響,以投資客為主的商業公寓項目或將迎來新一輪降價潮,其降價幅度有可能比住宅盤更為猛烈,而全新開盤的公寓項目亦將在價格上有驚喜。
專題文/圖:記者王雯倩
供應量:新貨是去年全年4.4倍
眼下蘿崗片區的商業公寓供應量已達歷史最高值。據克爾瑞的統計數據顯示,2014年1~5月,全市共新增供應8452套商業性質公寓,新增供應面積約54.3萬平方米。其中,蘿崗片區的商業性質公寓新增供應量逾17.95萬平方米,共有2964套新貨入市,僅次於番禺區,其新貨供應量約佔全市商業公寓新增供應的33.08%。
盡管在新增供應量上排名老二,但若拿蘿崗片區去年的數據作對比就會發現,新增供應量驚人,堪稱歷史最高點。僅今年前五個月的商業公寓新增貨量,已相當於2013年區內全年商業公寓新增供應量的4.4倍。
業內人士指出,從長遠來看,享有區域規劃利好的蘿崗片區,區域發展後勁十足,降價後的蘿崗商業公寓產品性價比亦有所提昇。但考慮到公寓產品的增值回報主要依賴於物業租賃及物業轉售收益,短線投資者入市前須三思。
價格:低價開盤均價比去年降一成
從成交量來看,2012~2013年,蘿崗片區的商業公寓成交套數均處於三位數,而隨著今年區內商業項目供應量爆發,成交數據亦是直線上揚。據克爾瑞錄得的數據顯示,2014年1~5月,蘿崗片區的商業公寓成交套數已有1541套,這比2012~2013兩年所錄得的商業公寓成交量還要多200多套。
在成交價格方面,由於今年有部分商業公寓項目低價開盤以及有公寓項目價格回調,譬如位於中新廣州知識城的大型商業綜合體合景天峻項目,4月開盤時以『7字頭』的驚喜價亮相,近千套公寓使區內商業公寓均價下滑,今年前5月成交均價僅為11772元/m2,比去年14834元/m2的成交均價降低了10.33%。
產品:小面積低總價同質化嚴重
『住宅地難得而商業地塊易得以及住宅限購,是造成公寓供應劇增的兩大原因。』中原地產項目部總經理黃韜表示,近幾年來,地段優越的純住宅用地愈發稀缺,加之住宅限購,越來越多發展商便轉向開發『不限購』、『不限貸』的商業公寓,尤以郊區板塊激增的公寓庫存引人關注。
從蘿崗的商業公寓產品類型來看,主要分為平層公寓和復式Loft公寓,熱銷產品以中小戶型居多,面積大都集中在25~90平方米,並且基本都是傍著大型商業綜合體而生。盡管每個項目在設計上各有特點,但整體差異性不大。方圓地產首席市場分析師鄧浩志指出,蘿崗片區的商業公寓產品同質化情況較為嚴重,撇去地理位置上的差異,基本都是以小面積、低總價作為產品賣點。『同類型產品供應量大,對投資者而言,無疑增加了日後的轉手風險。』
投資公寓做好中長線持有准備
看空派:租金回報率低
對於公寓投資者而言,預判投資回報率主要參考其租金回報率以及物業增值空間。多位受訪地產人士坦言,以蘿崗目前的住宅及寫字樓物業租賃行情來看,此類商業公寓產品在近幾年租賃回報率不容樂觀。『就連珠江新城的商業公寓租金回報率都不足4%,蘿崗就更別提了。』合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示,投資郊區公寓的買家要做好心理准備,以蘿崗為例,由於區域內常住人口不多,無論是住宅還是公寓,目前的實際租賃需求較小。這也就意味著置業該區商業公寓的投資者,在未來2~3年,很可能會面對租金低回報甚至零回報的窘況。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為,現時已出現降價讓利的蘿崗公寓盤,仍有進一步降價的空間,公寓的參考定價應是周邊住宅樓盤價格的60%~70%。『區內明後兩年的公寓新貨會更多,發展商若想盡快出貨,降價是唯一出路。』
看漲派:總價低昇值空間大
雖然蘿崗商業公寓的租金回報暫不被一些業界人士看好,但對於其物業的後續昇值潛力,持樂觀態度的業內人士亦不在少數。
克而瑞廣州房價分析師李權基指出,現時廣州中心區的公寓項目成交緩慢,其主要原因是定價過高。相較之下,郊區如蘿崗片區的公寓價格實惠,投資門檻低,性價比較高。『與市區動輒兩三百萬的公寓相比,蘿崗的公寓僅需數十萬元就有交易,低總價為日後物業昇值預留了空間。』中原地產項目部總經理黃韜指出,現時市中心一手公寓單價動輒3萬~5萬元/m2,早已透支了物業未來5年甚至更多的昇值空間,租金回報率和物業昇值回報率都在下滑。而蘿崗的商業公寓現正處於價格回調期,發展商促銷讓利的同時,也是投資者入市的好機會,『雖不能指望租金回報,但由於在售價上處於低位,投資者還是有利可圖的。』
要守多久?至少需三五年
面對如此大批量的低總價商業公寓產品洶湧襲來,除了價格,投資者更關心商業公寓的出路,即未來高價轉手的可能性及等待昇值的時長。鄧浩志表示,以目前商業性質公寓轉手時所涉及的高額稅費來看,物業需昇值50%轉手纔『有數為』。
『等多少年取決於區域日後發展,但准備投資蘿崗公寓的買家,必須要有中長線持有物業的心理准備。』黎文江表示。黃韜則分析指出,隨著多個大型商業綜合體的建成及開業,蘿崗商圈會在未來5年內初具規模。如選擇靠近商圈中心位置、緊鄰地鐵口且由品牌房企開發並管理的商業公寓項目,有望在3~5年的時間內看到『回頭錢』。而結合區域發展規律來看,未來5~10年是蘿崗住宅及公寓物業的價值上昇期,『在此期間,如無資金套現需求,長期持有更易獲取高額回報。』