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央行“撐房貸”給買家和業主帶來一線希望
近期,央行專門就住房貸款召開座談會,要求房貸合理定價,央行“撐房貸”的消息雖說最終沒有形成“紅頭文件”,但還是給焦急等待同貸書或放款的買家和業主帶來一線希望。據記者瞭解,自央行發話以來,五大行房貸利率已見鬆動。其中,工商銀行部分首套房貸利率由上浮5%調整爲基準利率,交通銀行則由上浮5%調整爲上浮3%。不過,保留房貸利率優惠的僅剩匯豐銀行。該行當前首套房貸利率仍有9折和9.5折兩檔優惠,但僅限100萬元以上的貸款。以首付三成,貸款七成(純商貸)計算,則所購房產價格至少須在142.86萬元以上才能申請利率優惠。
其實,對於購房者來說,貸款利率是“長命功夫”,只要月供承受得起都願意咬牙“啃”下來,他們頭痛的反而是能否如願貸足成數以及貸足預想的年限。據資深按揭人士鄭大源透露,目前公積金審批堪稱“空前的嚴格”,最近發生的三宗案例分別都因樓齡比預想中高而出現不同程度的麻煩,故此“高齡”樓梯樓買家一定要打醒十二分精神,且對貸款額不足如何處理的合同條款要謹慎斟酌。他建議買家和業主在簽約前都應該查冊來覈實房屋的樓齡,以免聽信業主或中介的介紹而失預算。記者李鳳荷
案例1:樓齡“陡然”增加12年買家“啃”高月供
客戶張先生(本文客戶名稱全爲化名)買房時房產證圖紙上寫的是2002年,實際樓齡應是15年以內的,因外牆是馬賽克的,銀行指定的評估公司對該房屋也是作出12年樓齡的評估結果。但後來張先生籤合同時,按揭中介才發現查冊上註明的房屋建築時間是1990年,那意味着這筆貸款只能申請年限僅爲11年的公積金貸款(樓齡+貸款年限不得超過35年),比原先設想的年限短了12年。幸運的是張先生能接受這個月供,交易得以繼續。
案例2:盲目估計貸款年限最終解約了事
而馮女士和中介簽好合同之後才就按揭事宜請教專家。貸款年限與樓齡息息相關,馮女士從中介口中聽到的版本是20年左右,專家指示她應該查冊才能確認樓齡。馮女士查冊後才知道房屋是1985年建的,樓齡已滿29年。按揭專家告訴馮女士,高齡“29歲”的市區房屋還可以申請貸款,但最多隻能貸到6年,可中介卻告訴馮女士,房屋貸款十幾二十年都沒問題。
後來馮女士請按揭專家鄭大源作爲按揭中介,鄭大源看到合同對如果銀行不批准貸款或者金額少於申請金額的情況下,中介寫的是用轉賬方式在遞件過戶當天給清,他提議這條不能這麼寫,後來業主同意不批貸款或者年限批得少的話願意取消合同,馮女士應支付一定的違約金,但中介堅稱說中介費還是要收取,最終三方就此達成一致意見,簽署補充協議。隨後的貸款審批結果也證實了按揭專家的判斷,馮女士只能貸款6年,根本達不到中介所謂的“十幾二十年”。馮女士最終無力承擔太短的貸款年限,買賣雙方解除合同,馮女士還要賠償業主協定的金額和中介全部的中介費用。
案例3:“高齡”商品房貸款成數低學位房買家失預算
林小姐今年在小學招生之前看中一套學位房,她和業主在中介處籤合同,業主稱樓齡爲22年,房產評估公司評了21年。結果籤按揭合同當天中介才讓業主去查冊,一查才發現樓齡達34年,網籤顯示建築時間是1980年。雖然林小姐看中的是商品房,樓齡+貸款年限少於40年即可,但貸款成數因“高齡”而會被調低。按揭專家幫她找了一間按揭銀行,該銀行最多貸款五成,但林小姐想申請七成。最後按揭專家終於才找到一家說可以“試試”七成,但利率上浮10%(貸款5成那家銀行只需在基準利率上浮5%)。
由於林小姐購房是爲了小孩讀書,但她又不想因此背上沉重的首期負擔,因此她和業主簽署補充協議——如果審批不成功或者貸款成數過少,雙方取消交易,互不追究責任。按揭專家分析稱,由於學位房交易有時間敏感性,通常需在4月底前完成交易,這個房屋之前有一個一次性付款的買家看中,可惜出價太低而被業主否掉。對買家來說,買不成房屋很可能就導致今年小孩不能入讀心儀的小學。
按揭貼士:買賣雙方籤合同之前最好查冊,看看建築時間是多少,不是中介說多少、能貸多少就能做到的,一切都要看房產證載明的證據,尤其是自己的月供能力一定要控制好,否則像案例2一樣,損失嚴重就太冤枉了。如果可以,最好籤合同時能請一個比較專業的人士陪同,畢竟合同纔是成交以及後續工作的依據。
貸款年限貼士:住房公積金貸款期限按以下兩項的最低值計算:一手樓貸款期限不得超過30年;二手樓貸款期限不得超過20年,同時貸款年限加上樓齡不得超過35年。借款人年齡與貸款期限之和不超過法定退休年齡後5年。法定退休年齡一般按照女性55歲,男性60歲計算。住房商業貸款二手房貸款年限較公積金貸款要寬一些,樓齡+貸款年限不得超過40年。