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北京三大商務區——中關村、CBD、金融街,是北京高技術、高產出、低耗能產業的聚集地;其集羣式的發展,導致區域內寫字樓空置率常年維持在較低水平。
產業不斷髮展,區域內企業數量日益增長;與此同時,三大商務區的寫字樓容量難以承載新的辦公需求,產業外溢成爲必然。
高質產業聚集三大商務區 空置率低難容新發展
相關數據顯示,2013年,三大商務區創收合計達37335.5億元,佔北京地區生產總值的36.9%,成爲拉動北京經濟增長的重要引擎。
專家介紹,金融街、中關村、CBD能夠取得可觀的經濟效益,其優良的產業結構功不可沒。金融街、中關村、CBD是高質產業的聚集地,各區核心產業明顯、主導產業突出,產業結構優於北京市內平均水平。“這些區域創收好,很大一部分原因是它們的產業結構與發達國家基本相同。”
據悉,位於三大商務區的產業,主要包括互聯網產業、巨型金融產業、高端文化創意產業等。區域內產業的發展,呈現出明顯的集羣化特徵。例如,金融街區域內,雄踞着中國人民銀行、中國銀監會、中國證監會、中國保監會等金融監管部門和衆多國內外大型金融機構和國企;這種產業構成,使得金融街成爲了全國金融管理中心。再如,中關村以清華大學、北京大學、中科院等高校和科研機構爲依託,形成了以互聯網產業爲主導的產業結構,雲集聯想、新浪、搜狐等互聯網界巨頭。
研究指出,產業集羣能夠爲羣內企業帶來融資優勢、產品差異化優勢、區域營銷優勢,以及資源整合優勢,使羣內企業能夠得到更好的發展機會,獲取更爲客觀的收益。
基於此,北京傳統三大商務區對位於區域外的羣內企業,具有極大的吸引力;對區域內企業的發展,也有着助推作用。區域外羣內企業的不斷涌入和區域內原有企業的發展壯大,使得三大商務區寫字樓的空置率常年維持在極低的水平,並處於下降趨勢。例如,2014年第一季度,CBD寫字樓空置率約爲5%,中關村寫字樓空置率約爲2%,金融街寫字樓空置率不足1%;此外,從2013年末到2014年第一季度,三大商務區寫字樓空置率整體呈下降趨勢,其中,CBD寫字樓空置率降幅達1.5%,而同期北京寫字樓整體空置率降幅不足0.5%。
相關數據表明,在北京地區,以互聯網產業、金融產業、文化創意產業爲代表的第三產業正在快速發展。三大商務區內,企業對於寫字樓的強勁需求將會超出寫字樓的供給水平,新興商務區承接其產業外溢,勢在必行。
次級商圈承接產業外溢 京西最具優勢
日前,有傳言稱,鄰省城市將成爲“副首都”,承接北京產業外溢。據此,部分人士認爲,金融街、中關村、CBD三大商務區的產業,或將遷出北京。然而,業內專家表示,上述三個區域內的產業,遷出北京的可能性微乎其微,“北京的重點產業,例如金融產業和互聯網產業,是不會遷出北京的。”北京社科院副院長對此也表示認同。此背景下,在北京市內各次級商圈中,將產生出一個北京商務區第四級,承接傳統三大商務區高質產業的外溢。
目前,北京的次級商務區主要包括通州、望京、上地、麗澤、亦莊和京西六個區域。專家指出,能夠適應並推動高質產業發展的商務區,必須具備體量大、交通便利、配套設施完善、管理體系完備等特點。在上述次級商務區中,通州交通不夠便利,望京、麗澤承載體量太小,上地配套設施不夠完善,亦莊製造業聚集、辦公環境差,且配套設施不適宜高端第三產業的發展;因此,均非承接金融街、中關村、CBD產業外溢的上佳之選。
反觀京西片區:該區緊鄰長安街,交通極其便利;坐擁1060萬平方米建築面積,體量充足;具有長安街西沿線“北翼”——國家保險產業園和“南翼”——互聯網金融產業基地作爲強力支撐,商務辦公氛圍佳,配套設施完善;其地標項目——金融街(長安)中心,將承襲北京金融街的“4C管理服務體系”,爲進駐企業提供全方位、標準化、專業性的服務。據此,不少專家預測,在次級商圈的PK中,京西將脫穎而出,成爲金融街、中關村、CBD產業外溢的最佳承接地,成爲北京商務區第四極、“長安街第三商務區”。