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今年初,一股自成都興起的戶型『創變』之風在自貢樓市刮起,部分自貢開發商也緊跟這一步伐,推出旗下多功能的創變戶型,打出『一房變二房』、『兩房變三房』、『零公攤』等銷售概念,受到了不少購房者的青睞追捧。不少業內人士預測,『創變戶型』將在2014年成為市場主流。但就在自貢即將進入戶型『創變時代』之時,4月29日,自貢市城鄉規劃建設和住房保障局出臺新規:每一自然層中,不計容和半計容部分的水平投影面積不得超過該自然層水平投影面積的20%。頓時,市場一片嘩然,業內人士分析,新規之後,今年以來受到市場熱捧的『超大贈送面積』戶型將成為歷史,目前在售的『高贈送率戶型』,由於新規之後變成稀缺性產品或將遭到市場瘋搶。
自貢出臺新規規范高贈送率4月29日出臺的新規規定,根據《自貢市城鄉規劃建設和住房保障局關於進一步規范房地產開發項目建築面積和容積率管理的通知》,為進一步規范建築面積和容積率管理,將對2013年12月13日起審批的房地產開發項目進行全面清理和整改,設計單位將依據《自貢市規范管理技術(2012)》及其補充規定,對項目的建築面積、容積率等相關指標進行重新進行核算。
其中,核算的重點內容為:包含住宅的每一自然層中,不計容和半計容部分的水平投影面積是否大於該自然層水平投影面積的20%;不計容或半計容部分的是否按規定計算建築面積或計入容積率;核算後的建築面積和容積率是否滿足規劃條件要求。
業內人士對於此次新規進行了解讀:半計容面積主要是指開發商半買半送的面積,比如說陽臺等;不計容面積主要是開發商全送的面積;比如飄窗、花池等;自然層投影面積不是指建築面積,而是不計容面積、計容面積、建築面積的總和。
開發商無法再打『擦邊球』據了解,此次新規最大的改變是20%限制比例的計算方式發生了根本的變化,雖然同樣是20%的限制,但分子和分母都有根本變化,以前的規定為:半計容面積/建築面積?20%;新規的要求是:不計容面積+半計容面積/自然層水平投影面積(不計容面積+半計容面積+建築面積)?20%。
換個簡單的說法就是,以前開發商把陽臺贈送比例做到極致能達到20%,半買半送消費者最多能享受10%,一個建築面積100平方米的戶型,最多有10個平方米的贈送。為何目前自貢個別開發商號稱能做到贈送面積超過20%?該業內人士解釋說,開發商正是利用了以前對不計容面積沒有限制的特點,在設計之初就動了很多『歪腦筋』,設計之初便充分考慮這些空間的利用,這些不計容的面積在交房實用時,便能輕松變為消費者實用面積,在消費者算來,這些不花錢的贈送面積就遠遠超過了20%。
然而,在新規之後,開發商這樣的『小伎倆』就被限制了,一共只有20%,半計容的陽臺最多能做10%,算下來送的就只有5%,加上不計容的飄窗、花臺最多能做到10%,從理論上講很難超過15%了。律師建議
贈送面積很難受法律保護據了解,目前樓市一些熱賣的戶型產品贈送面積極為常見,贈送面積普遍在原戶型面積的5%-10%,陽臺、花園、飄窗等計一半面積更是成為樓盤最常見的贈送手法。這類戶型的贈送面積經過改造後,基本能實現兩房變三房,三房變四房,使用率得到了改善。
然而,近年來因面積贈送而產生的糾紛呈上昇趨勢。在這些案例中,有一種『送面積』是噱頭,用數字游戲迷惑消費者,讓購房人難以比較房屋的單價;另一種是『偷面積』,會影響戶型整體的采光、通風設計和日常使用。而發生糾紛以後,『這些「贈送面積」不會計入建築面積,在房產證上也沒有體現,所以一旦出現問題,權益很難得到法律保護』。
律師建議,購房者需要理性看待『買房送面積』,根據自己的住房實際需求去衡量,再決定是否要購買。
華西城市讀本記者劉恪生曹實秋