|
||||
達州某樓盤購房者正在簽合同。
5月26日,住房城鄉建設部和國家工商總局聯合發布了新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》《商品房買賣合同(現售)示范文本》。 11日,華西城市讀本記者從達州市房管局了解到,目前達州暫未實施新版商品房買賣合同。據達州市房管局信息中心工作人員介紹,雖然新版商品房買賣合同范本已發布,但目前還未接到省住建廳關於實施的通知,因此,達州暫未實施新版商品房買賣合同,具體實施時間尚不清楚。
從新版的商品房買房合同范本中,記者發現最大的特點是分為預售和現售兩個版本,也更加注重保障買受人(買方)權益,並進一步細化雙方違約責任。比如:明確了賣方的保修責任和最低保修期限,賣方必須將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶,要求賣方要承諾房屋不存在『一房多賣』、司法查封,對房屋買賣交易問題進行明確規定,減少了買賣雙方的後顧之懮。本期華西城市讀本記者通過采訪專業人士,為你全面解讀新版商品房買賣合同的五大變化。
變化一
『預售』和『現售』避免糾紛
商品房預售存在許多不可預測的因素,在達州以往發生的商品房買賣糾紛中,記者發現很多都是因為開發商建設進度未跟上等主客觀原因,從而造成延遲交房,雙方並由此發生糾紛。而此次新版商品房買賣合同范本明確分為『預售』和『現售』兩個版本,分別針對商品房預售和現房買賣,規范了不同情況下的交易行為,買賣雙方在進行交易行為時,便可根據實際情況選擇不同的合同版本,直接避免了因『預售』與『現售』界定不清引起的糾紛。
對新版商品房買賣合同的這一明顯變化,業內人士認為,這樣更利於開發商按照預售的承諾交房,從某種程度上督促了開發商嚴格按照交房時間規劃建設進度,間接地避免了糾紛的發生。同時,這也為購房者增加了維權憑據。
變化二
更加注重保障買受人權益
在新的合同示范文本中,更加注重保障買受人權益是其重大變化之一。完善了商品房交付條件和交付手續,增加了房屋交付前買受人查驗房屋的環節,明確了出賣人的保修責任和最低保修期限。此外,新的合同示范文本細化了業主對建築物專有和共有部分享有的權利。在預售合同中新增了商品房預售資金監管條款,明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶,有效防范交易風險。
『從這一變化中可以看出,買受人的權益得到最大化的保障。特別是明確規定了交付條件和交付手續,這將在很大程度上改善以前達州的開發商在這方面存在的問題。』達州某業內人士直言,以前達州的有些樓盤在交房時根本沒通過有關部門的驗收,甚至建設工程都還未完工,就在向一些不懂法規的購房者交房。新版商品房買賣合同中的這一變化,將為不具備交房條件的樓盤戴上緊箍咒,監督開發商更好地履行自己的責任,更好地保障消費者的利益。
變化三
引導雙方作出承諾和告知
在簽訂合同過程中,對一些容易忽視和遺漏的問題進行提示,積極引導買賣雙方提前對重要事項在合同中體現,並作出承諾和告知。新版商品房買賣合同范本明確由出賣人對所售房屋不存『一房多賣』『司法查封』房屋地基基礎和主體結構問題等作出承諾,買受人對使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等作出承諾。明確出賣人將合同簽訂後發生的規劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買受人的義務。增加買受人信息保護條款,明確出賣人對買受人信息負有保密義務。
容易忽視和遺漏的問題往往造成意想不到的麻煩,因此,在買賣過程中提前預想並作出書面承諾和告知,將是避免後續產生矛盾的一劑良藥。通過引導雙方作出承諾和告知的方式,也進一步明確雙方的責任和義務,形成健康的發展環境。
變化四
引導雙方約定細節
目前,在商品房買賣過程中還有很多細節既找不到相關的法律法規作為依據,也無法做出明確的判斷。比如:針對法律法規規定不詳、買受人又最為關心的小區公共服務配套設施建設完成情況,小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬,室內空氣質量、建築隔聲標准等房屋質量問題。因此,在新版商品房買賣合同范本中,便積極引導買賣雙方對這一系列問題進行約定,明晰權利義務關系,避免事態發生後產生的矛盾糾紛。
上述情況是業主在入住後普遍面臨的一系列細節問題,業主入住後,由前期的業主與開發商的關系變為業主、開發商、物管公司的三方關系。『在達州發生過很多類似情況,業主發現問題後,開發商和物管公司之間相互踢皮球,以致於業主的問題始終得不到解決。』達州某樓盤物管人員說,而有些問題不出在物管公司,而是業主與開發商前期的遺留問題。因此,提前約定細節並寫進合同,可大大降低此類糾紛的發生,也便於建設和諧的社區鄰裡關系。
變化五
引入懲罰性賠償金等內容
新版商品房買賣合同范本把買賣雙方的違約責任進行細化,比如:明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。新合同引入懲罰性賠償金內容,對存在『一房多賣』、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的,開發商除退還買房人已付全部房款和利息外,還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
達州某業內人士分析,在合同中對有損購房者的違約行為進行細化,將極大地保障購房者的權益。因為在信息不對稱的情況下,購房者往往處於弱勢地位,以往出現開發商違約行為時,購房者大多找不到相應的訴求出口,更不敢奢求懲罰性賠償。而新版商品房買賣合同范本中引入的懲罰性賠償金制度對於開發商來講,將顯現出震懾力,使得買賣行為將趨於規范。華西城市讀本記者羅軒攝影報道