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2012年初,天津人王先生來到了本市某房地產項目售樓處,售樓小姐將其帶到制作精良的巨大沙盤前,詳細推介了如同建在大花園中的『美麗房屋』。沙盤中展示的預售房屋附近優美的環境和景觀深深打動了王先生,王先生很快就與開發商簽訂了《商品房買賣合同》,隨後支付了全部購房款以及維修基金、契稅等費用。
但煩惱接踵而來,2012年7月,王先生到正在建設中的商品房施工現場看房,發現曾在沙盤上看到的亭臺樓榭和綠樹草坪全都不見了,取而代之的是一座土建變電站,該變電站足有兩層樓高,距離王先生的房屋只有不到十米遠。王先生大吃一驚並立即與開發商進行交涉,就在交涉過程中,王先生的房屋前又建了一個箱式變電站。王先生在與開發商經過近兩年的交涉後,最終因無法達成一致,於今年3月向天津市東麗區人民法院提起訴訟,要求解除房屋買賣合同返還購房款並賠償損失。
律師接受委托後向天津市城建檔案館調取了涉訴樓盤的規劃詳圖,發現開發商提交的設計圖紙中原本就有土建變電站,但是沒有箱式變電站,而開發商在其售樓沙盤中既沒有標示土建變電站也沒有標示箱式變電站,更未就箱式變電站的設計變更向王先生履行告知義務。
案件審理中,律師向法庭出示了沙盤的照片、涉訴房屋周邊實景照片以及在城建檔案館調取的設計圖紙等證據,提出開發商在其沙盤上所作標示和對房屋周邊環境的描述正是對王先生簽訂購房合同和所購商品房價格產生重大影響的因素,並依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條之規定,即『商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任』,要求開發商承擔違約責任。法院采納了律師的意見,判決開發商與王先生解除購房合同返還購房款等費用,並賠償王先生的經濟損失。
在開發商存在的各種商品房銷售失范行為中,沙盤陷阱是非常典型的一類。預防此類風險的重點是要取得並保存好相關證據,顯然在購房時對沙盤進行拍照、對售樓人員就房屋銷售所做說明進行錄音或將有關說明寫入合同補充內容等都是購房者保全證據和依法維權的有效手段。(蔣宏建丁斌)