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首宗招標掛牌複合式出讓的寶山區地塊還未最終成交,6月11日,上海市規劃和國土資源管理局(上海市規土局)網站掛出年內第二幅以此方式出讓的土地——普陀區梅川社區W060901單元A2B-1、A2A-5地塊。
這幅總價近30億元的地塊,總建築面積高達37萬平方米,爲上海今年最大的商辦地塊。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,該板塊屬於上海西北板塊,是江蘇和嘉定進入上海市區的一個重要節點。從區位角度看,目前上海市中環內的土地已經比較稀缺,所以出現這麼高的出讓總價,符合市場預期。
第二幅複合式出讓地塊
據搜房網報告,普陀區梅川社區A2A-5地塊前身爲真西飯店,A2B-1地塊的前身則爲上海知名的曹安市場,該區域於去年3月整體搬遷完畢。
該地塊,不僅起拍價高,總建築面積體量也較大。出讓公告顯示,該地塊東至大渡河路,南至梅嶺北路,西至中江路,北至武寧路;出讓面積爲60335.3平方米,容積率爲3.8,地上建築面積229372平方米,地下建築面積爲147000平方米。
據測算,該地塊的起始樓板價爲12509元/平方米。據出讓須知,該地塊將於6月25日開始接受競買申請,7月8日將發佈該地塊確認出讓方式的通知。
確認出讓的方式爲:有效申請三人及以上的,採用招標方式出讓。若經審查,申請人數爲三人以下則該地塊採用掛牌方式出讓。採用招標方式出讓,則以綜合條件最佳者得的原則確定中標人;採用掛牌方式出讓的,則以價高者得的原則確定競買人。
嚴躍進表示,招掛複合的出讓方式,對於抑制房價是有利好的。如果拿地房企達到三個或以上,那必須用招標的方式進行,如此,報價自然理性。如果只有兩家房企參與競標,土地的競價市場熱度相對較低,就不會出現盲目喊價的可能。
“單價不算貴”
出讓公告顯示,該地塊地上總建築面積中商業面積不大於20%,從規劃重點上來看,該區域未來將側重辦公用途。
另外,規劃還要求,該地塊總建築面積中應實施裝配式建築面積不小於6萬平方米。地塊總應配建地下車位數2300個(其中含社會停車位460個),建築面積92000平方米。
“從該地塊周邊情況來看,周邊地塊品質並不算很高,甚至有部分棚戶區的影子。不過隨着上海西北片區的開發,該地塊周邊有很多傳統社區有升級的可能。最重要的一點是,該區域的人氣比較旺盛,各類商業資源容易導入。而缺乏地標性建築的這個缺點,有利於開發商對該地塊未來物業的打造,若打造成新的商圈,將利好整個板塊價格。”嚴躍進說道,從該地塊來看,預計會有超過三個房企拿地,所以選擇招標的方式有更大的可能。這代表該地塊不太會出現過多的溢價情況,實際上吻合了目前房企謹慎拿地的心態。“起始樓板價12509元/平方米,這個單價不算貴,不排除房企搶地。”.
值得指出的是,上海首宗招掛複合出讓模式的土地是位於寶山區淞南鎮N12-0102單元03-01地塊。該地塊將於6月14日公佈,到底是採用招標方式還是掛牌方式出讓。