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樓市是否面臨拐點?
今年上半年,杭州、廣州等樓市相繼降價,對全國樓市持悲觀的情緒開始蔓延,濟南樓市近期的商品房成交數量也開始下降,部分購房者開始觀望。
對此,山東財經大學房地產研究中心孫大海教授認爲,今年以來全國樓市確實有部分城市面臨較大的調整,於濟南而言,不管從房價收入比還是從房價與經濟基本面的走勢來看,整體的樓市環境仍然比較健康。此觀點也得到了某品牌房企副總的認同,其表示,雖然目前濟南樓市總體的成交量相比去年有所下降,但是其在濟南兩個項目的售樓處到訪量卻一直不減,平均下來每天都維持在三四十組客戶到訪,這說明了樓市目前仍然有大量需求。
對於近期濟南市場頻現特價房的現象。該副總認爲,這往往是一種企業的營銷策略。在目前這樣的一種市場環境下,推出特價房源既可以吸引購房者關注,又能迅速回籠資金,完成今年房企的銷售任務。
住宅價格變化不大
今年的住宅市場,並未延續去年樓市的火熱,開發商促銷活動頻出、特價房頻現,但是價格卻並無太大變化。
同築(中國)研究機構副總經理徐荔枝表示,從數據來看,目前濟南住宅市場的需求是穩定增長的,且需求結構以剛性和改善性需求爲主,投資和投機性需求很少。儘管在金融政策、市場輿論等因素的影響下,濟南住宅市場會在短期內有一定的波動和調整,但是長期來看,仍然保持着穩定和健康的總基調。隨着供應量和存量的不斷增長,市場競爭將更加激烈,市場的分化也將進一步加劇。
同時,據同築研究機構數據顯示,2014年1—5月,濟南市共成交住宅217萬□,19348套,成交面積同比減少21.66%,而成交均價仍然在8000元/□以上,與去年同期相比,漲幅也達到了10%以上。而在住宅存量的變化情況看,截至目前,濟南住宅市場存量比較大,與去年同期相比,未售存量約5萬套,增加20%左右,未推存量約20萬套,增加80%左右,存量的增幅比較大,將會導致競爭進一步加劇,但這將有利於住宅價格的穩定和住宅產品品質的提高。
專家建議取消限購
限購取消的呼聲愈來愈高,濟南應取消限購嗎?
開發商盼望市場恢復熱度,購房者則希望房價能有所下調,而此時很多有實際需求的購房人羣可能因爲限購而不能買房,市場陷入了一個怪圈。對於限購,很多人深有體會,例如剛畢業參加工作的大學生,已經打算在濟南安家,卻只能看着房價往上走,而不能出手買房,因爲自己不是濟南戶口,而且社會保險繳納沒有達到一年的期限。
對此,孫大海表示,堅決支持濟南儘快取消限購,不能剝奪改善型羣體和外地來濟人員的購房需求,應該讓市場自己來調整,政府給予度的宏觀把控,對市場不打壓、不刺激。就濟南整體市場來看,居住性需求還是佔多數,投資性需求佔少數,大部分購房者還是爲了滿足自己居住,提升生活的品質,我們應該支持。而房企代表也非常支持這樣的政策,他認爲限購令實施的三年裏,不僅壓制了投資需求,也壓制了改善性需求,限購令的取消,可以釋放這一部分市場。
調控政策三大誤傷
同築(中國)研究機構副總經理徐荔枝表示,國家對樓市的調控,保障了樓市發展的相對穩定,打壓了投機和投資的需求,但相應政策對市場也造成了一定的“誤傷”她用“三大誤傷”來概括政策對目前市場的影響:一是金融政策影響剛需購房者,貸款利率的上揚以及公積金貸款額度的縮小,對首次置業的剛需羣體形成了更大的經濟壓力,誤傷了剛需羣體;二是限購政策推出後,整個市場大面積戶型成交銳減,改善型需求羣體待釋放,誤傷了改善性需求羣體;三是戶籍政策方面,購房和戶口掛鉤,誤傷了外來駐濟羣體的購房需求。
品牌房企如何突圍
如何讓購房者青睞你的產品,死心塌地把數額不菲的資金投入到你的樓盤上,取決於開發商如何作爲。濟南天人置業有限公司總經理郭舒認爲,開發商首先應該在產品上下功夫,在配套上做工作,保證拿出對得起良心的好產品,才能讓購房者有信心。郭舒表示,簡單來講,我們努力降低容積率,做居住最舒適的板樓產品,拿改善型需求產品當剛需賣,一定會得到購房者的認可和支持。開發商代表對此也持相同態度,他們開發的90多平小三室產品,南北通透,很受購房者歡迎。
徐荔枝則表示,購房者買房不會像逛商店一樣衝動下決定,必定貨比三家,區域內高端樓盤的市場前景相對較好,配套稍差的樓盤就需要調整價格來贏取市場。
如何快速的回籠資金,完成今年各大房企的銷售任務?房企代表認爲,市場的大形勢不好,再急也沒有辦法,只能以不變應萬變,做好節點上的營銷,盡力而爲。孫大海則認爲,在這樣的市場環境下,可能大部分房企今年都完不成任務,但是這樣的市場環境仍然是階段性的,並不會持續很長時間。
(樓市記者葛未斌韋超婷)