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6月9日,位於樟木頭鎮樟羅社區的三宗商住商業用地流拍,佔地面積65687.7㎡,編號分別是2014WG030、2014WG031、2014WG032,摺合初始樓面地價分別是1802元/㎡、1801元/㎡、2100元/㎡,比樟木頭2011年同區域拍賣地塊單價高800元/㎡,整體樓面地價處於樟木頭的中上游水平。
業內人士分析,初始地價高是三宗地流拍的主要原因,另樟木頭商業消化量有限,體量較大的商業項目存在一定的潛在開發風險,開發商拿地謹慎,或難重現“小香港”的神話。
地塊
商業用地體量較大
三宗地塊是由兩宗小於1萬㎡佔地的商住地和一宗5.6萬㎡的商業用地構成,重點部分在於商業用地。其餘兩宗地塊佔地合計不足1萬㎡,佔地規模小,不利於後期項目的規劃佈局。
儘管地塊位於樟木頭鎮中心區,已開發萬豪花園、帝景花園、翠湖花園等項目,也有新城市廣場、南城廣場、龍仙公園、濱河公園等休閒配套,居住和商業氛圍相對成熟。但5.6萬㎡的商業用地,建築面積達到13萬㎡,如此大的商業體量讓人產生一絲的擔憂情緒。
探因
商業消費水平不被看好
對於三塊地的流拍,東莞中原地產研究人員認爲,首先樟木頭2013年GDP總產值爲71億元,排名東莞全市26名。放眼全市,樟木頭的經濟發展並不發達。其二,樟木頭僅有13萬左右的常住人口,2012年全鎮社會消費品零售總額爲41億元,不足南城的一半,也不足虎門的三分之一,反映樟木頭的商業發展欠缺成熟,商業消化力有限。其三,2013年除了樟木頭由於長虹百薈花園的拉動,全鎮全年的商鋪簽約量爲2.28萬㎡,而其餘年份的消化量都不足1萬㎡。而目前樟木頭的商鋪均價爲13000元/㎡,2100元/㎡的樓面地價存在一定的溢價空間,但是體量較大的商業項目更考驗後期的開發運營,存在一定的潛在開發風險,開發商不敢貿然拿下地塊。
對此,東莞房地產協會祕書長陳駿良介紹,發眼全市,樟木頭處於“尷尬”地位,商業的消費水平有限,距離深圳較遠,地理位置稍遜於鳳崗、塘廈等臨深鎮區,所以開發商在樟木頭拿地較爲謹慎,另開發商拿地主要看地塊的綜合素質。
延伸
專家:激活樟木頭樓市需引進品牌房企
早些年,大量的香港企業在樟木頭的發展,掀起了“港人置業”的熱潮。然而香港金融風暴來襲,隨着港企的撤離、港人物業的轉手,樟木頭樓市的客戶結構發生了巨大的變化,整個城市消費力在下降,樓市需求在縮水。
據瑞峯置業市場研究部總監李毅分析,當地產業的轉型升級以及高附加值產業的進入,樓市客戶結構的調整,後續樟木頭樓市會從陣痛中走出,但是難再現“港人置業潮”。
業內人士分析認爲,樟木頭現有房產包含港人轉手房產存量飽和,相當長的時間以來,樟木頭市場的整體交投活躍度也在降低。
合富輝煌市場研究部副總監李興旺認爲,現今樟木頭樓市整體趨向飽和狀態,由於其樓市發展缺乏品牌房企的烘托顯得水平參差,保利的進駐能夠提升其水平。如果要改善樟木頭的現狀,引進品牌房企是關鍵點,另完善城市配套建設、城市的環境也必不可少。
東莞中原研究人員表示,從去年年底以來,東莞樓市成交一直處於低位徘徊,市場尚未走出調整期。傳統旺季的5月並未能如期而至,買賣雙方的博弈週期在延長。低迷的市場環境更是增加開發商對樓市前景的擔憂,拿地意願大大下降。淡市下開發商項目出貨乏力,資金回籠緩慢,與此同時銀行貸款利率的高企,通過海外融資的成本提升,加劇了開發商的資金困局。在這資金鍊緊張、樓市低迷的環境下,開發商的市場預期改變,當前的重心在於去庫存回籠資金,無暇顧及土地市場。市場存在多種變數,諸多不確定因素增加,讓即使有資金實力、有快速擴張意願的開發商也會謹慎入市。
南方日報記者郝金朋