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近期,住房空置率再度挑動了房地產市場的敏感神經。作爲衡量樓市泡沫的重要指標,雖然官方一直堅稱“沒有準確的定義”、“計算出來很難”,但第三方機構和民間對此的關注熱度一直很高。
在住宅成交量持續低迷、樓市供需格局生變的背景下,專家建議政府加快不動產統一登記步伐,儘快摸清“家底”,對樓市調控進行科學決策。
空置率再度引發關注
隨着中國樓市進入新一輪調整期,被視作評估“樓市泡沫”的重要指標之一的住房空置率,再度挑動着市場的敏感神經。
西南財經大學10日發佈的一份報告稱,2013年我國城鎮家庭住房擁有率爲87.0%,而住房整體空置率爲22.4%,比2011年上升1.8個百分點。目前,我國的住房空置率已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。
瑞銀近期發佈的《地產泡沫之憂》報告亦估計,截至2010年底,中國居民的自住房比例已達85%—88%,在城鎮地區約爲75%—78%。據此估算,城鎮家庭住房空置率在22%-25%,與西南財經大學的研究結果基本一致。
如何計算空置率?業界歷來存在爭議。除了專業機構的調查統計,還有人試圖通過小區住宅用電量的變化了解“是否住人”;還有地方的人通過調查房地產市場時關注一些小區的“入住率”;一些網友還曾通過“集體曬黑燈”來看各自居住小區的空置情況,等等。而各方得出的空置率,自是五花八門。
對於各種版本的空置率,住建部總經濟師馮俊近日表示,現在空置率並沒有一個準確的官方定義。他認爲,國際上的空置率計算,是以這個城市裏有出租願望的住房或者有出售願望的住房作爲分子,總住房量作爲分母。“我們現在這方面是沒有調查的,所以很難得出空置率的概念”。而此前,國家統計局的發言人也曾表示,國家統計局還不能計算出空置率。
樓市供需格局生變
中國房地產市場在經歷了5個月的量縮期後,專家認爲,房地產市場進入新一輪市場調整的趨勢已經得到確認。
國家統計局最新數據顯示,今年1-4月份,全國住宅銷售面積下降8.6%,住宅銷售額下降9.9%。而進入5月之後,樓市成交低迷的狀態不僅未出現好轉,房價走勢也進一步疲軟。
據中國指數研究院的數據顯示,2014年5月,全國100個城市新建住宅平均價格爲10978元/平方米,環比上月下跌0.32%,是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。房價環比下跌城市數量也在持續增加,達62個城市。其中跌幅在1%以上的有30個,較4月份增加14個。
本輪樓市調整與以往有何不同?瑞銀首席經濟學家汪濤認爲,與前幾輪調整不同,此次房地產量價下滑的觸發因素並非調控政策收緊。“事實上,中國住房的內在供求格局已發生變化——當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。”
也就是說,由於出現了一定程度的供求錯配,中國樓市的供需格局已經生變。西南財大的報告顯示,2013年中國城鎮家庭多套房擁有率爲18.6%,與2011年相比增長了15.9%。
西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁表示,中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約爲2300萬套,可實現改善型住房需求上限約爲950萬套。而目前城鎮地區家庭自有空置住房爲4898萬套,待售商品住宅約爲350萬套,總供給爲5248萬套住房。“因此,即使不計算十二五期間的保障性住房建設供給,現有的存量住房已經可以滿足可實現住房需求。”
摸清“家底”是基礎
業內人士指出,長期以來,市場一直把新增供應集中關注在新房上。“在一手住宅入住率不高的前提下,再度開發新盤增加市場供應就是給予市場炒作的機會,其實二手房供應也是增加市場供應方法。”易居中國執行總裁丁祖昱認爲,“從某種程度上說,空置率是決定土地供應和開發量的一個重要因素。政府應執行分類調控,科學合理做好土地指標的規劃,在供過於求的城市,嚴控土地供應指標。”
專家認爲,不動產登記是樓市科學調控的基礎,政府先盤清有多少“家底”之後,樓市調控才更有針對性。到目前爲止,全國已有22個省區市啓動了不動產統一登記的前期工作,“不動產統一登記”10日已在湖南省率先啓動試點。
上海中原地產研究諮詢部高級研究員盧文曦表示,不動產登記後續若再配以房產稅、住房信息聯網等手段,可促使樓市真實需求的迴歸。
克而瑞研究中心認爲,建立不動產統一登記制度有利於房地產調控的政策針對性和有效性。目前,對全國的不動產分佈情況不清晰,以及不同城市間的不動產信息查詢並非完全通暢,都使一些調控政策在制定上帶有盲目性,從而在執行上不能達到預期效果。