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今年北京樓市的不斷降溫,已經傳導到土地市場上。雖然前5個月北京土地出讓金突破千億元,創下了歷史同期最高紀錄;但同時,北京住宅土地市場也出現了罕見的百日土地『斷頓』的行情,這促使樓市走勢變得更加撲朔迷離。直至6月10日,北京終於再掛出兩宗經營性用地,其是否能重啟土地熱潮?讓更多人充滿好奇和期待。
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前5月土地成交破千億
據偉業我愛我家市場研究院統計,2014年1至5月,北京共成交經營性、工業地塊88宗,比去年同期多了5塊。土地出讓金總額高達1114.527億,比去年同期增長77.09%。其中,涉及住宅性質的地塊有30宗,規劃建築面積564.45萬平方米,佔前5個月總規劃建築面積的52.04%,與去年同期相比增長19.74%;成交總金額為753.5億元,與去年同期相比大幅增長80.3%,創出2008年以來的歷史同期最高點。住宅平均樓面價13350元/平方米,比去年同期大幅增長50.6%。
無論是商業地塊,還是住宅地塊,北京的熱點區域地塊依然受到房企的追捧。萬科、綠地、恆大、龍湖等大型品牌房企,依然將目光鎖定在一線城市,尤其在北京土地市場上表現搶眼。今年3月,朝陽區來廣營地塊掛牌出讓,吸引了恆大、中鐵建、花園等多家房企參與競拍,經過多番競價後,最終恆大以20.5億元拿下最貴自住型商品房項目。今年5月6日,北京土地市場出讓4宗多功能經營性地塊,分別位於通州運河核心區和大興西紅門區域。天恆、萬科、華遠地產、K2地產等7家企業到場,經歷了80多輪競拍,最終天恆以19.1億元總價拿下大興區西紅門0302-010-2地塊F3其他類多功能用地,成交溢價率為85.4%。
回憶起當初拍地的情景,北京天恆樂活城置業有限公司總經理周興在接受記者采訪時透露:『當時只有一家房企與天恆在舉牌階段競爭很激烈,但該企業並未涉足過地產領域,巨大的拿地熱情是可以被理解的,但是其他房企舉牌顯得很理智。』周興判斷,時至今日,純住宅地塊的競爭應該還會很激烈,但商業地塊的競爭比較穩定,並非開發商熱情降低,而是越來越理智。
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百日無一經營性用地上市
6月10日,北京土地儲備中心網上終於掛出兩宗住宅用地,分別位於昌平區沙河鎮和順義新城第21街區,而這是自2月28日,北京經濟技術開發區路東區E2F-1地塊F3其他類多功能用地建設用地使用權出讓公告發布後,再次供應同類型用地,時隔上百天。有觀點認為,政府控制供地是幫樓市強制降溫,但也有人認為,供地放緩還源於房企對拿地的熱情不再高漲。
『即便不供地,誰也不喊缺地,這就是標志。』業內資深人士一語道破樓市謎團。而這種情況被土地供應的變化再次驗證。以6月10日推出的兩宗土地舉例,相比往常出現了明顯不一樣的出讓條件:通過現場競報異地建設保障房面積的方式確定競得人,這意味著,地塊本身將不配建保障房。『北京優質地塊、價格也不高的話,對房企還是有吸引力的,我相信大家一直也都在等機會。』泰禾集團總裁助理品牌總監沈力男直言。
北京晨報記者注意到,自5月6日有4宗經營性用地成交後,至今北京再無土地成交。除了大興區西紅門0302-010-2地塊交易表現相對突出外,其餘地塊無論從報價還是現場競價情況看,都表現平平。
鏈家地產市場研究部張旭接受記者采訪說,『位於通州運河核心區的兩宗多功能用地,現場競價熱度一般,從平均溢價率看,比2013年以及今年4月成交的多功能地塊有小幅上漲。但從樓面價的角度看,與2013年四季度成交的地塊基本持平。』
今年還沒出地王
如今總價地王的紀錄保持者,還是去年12月19日,住總、融創和北京駿洋三家房企聯合體以58.66億元競得門頭溝區永定鎮地塊。與去年總價地王紀錄屢次被刷新不同,今年北京住宅用地尚未出現新的總價地王。今年2月20日,北京市豐臺區城鄉一體化盧溝橋鄉西局村舊村改造項目二期XJ-03-1、XJ-08地塊出讓。出讓文件顯示,該地塊位於豐臺區盧溝橋鄉豐北路北,土地面積9.6萬平方米,建築控制規模17萬平方米,掛牌出讓起始價為335000萬元。最終泰禾集團旗下福州泰禾房地產開發有限公司以總價49.58億元、現場競報限價商品住房面積5萬平方米競得,溢價率為48%。
北京美聯市場研究部田璐分析說,『地王從誕生的那一刻起就注定命運多舛,高地價成本帶來的資金風險必須通過形成有效供應後的高周轉來規避。因為要經歷一個項目開發周期,市場情況只能靠預判,如若項目上市時遭遇市場冷淡,無法快速銷售,那麼房企的資金鏈條就會出現問題。』
房企拿地變謹慎
談到北京土地市場的走勢,業內專家嚴躍進、房企代表陳乾接受記者采訪時均表示,『北京土地市場出現降溫,是受到了商品房市場降溫的影響。』恰恰是在市場整體環境出現下行之時,房地產企業拿地變得謹慎了。今年3月,平谷夏各莊地塊的入市沒有受到眾多房企的熱捧,僅經過1輪競拍,就被弘軒鼎成以8.27億元摘得,溢價率僅為1.47%。此外,同一時間還有三個地塊同樣遇冷,溢價率都為零。顯然,地理位置優越、交通便利的熱門地塊,成為大型品牌房企激烈拼力爭搶的目標。而遠郊區等地理位置不夠理想的地塊,則受到了房企的『冷落』。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴北京晨報記者,今年整個信貸環境偏緊,購房者入市的節奏變慢,這會改變北京房企的預期。對比去年北京土地市場較熱的行情,今年的市場確實由熱轉冷了。去年房企拿地熱情比較大,也比較猛,從去年北京土地出讓金總額、單價以及溢價率等情況看,很多房企在土地獲取上都已經抽空了內部可用的資金。所以,今年房企最擔懮的一點就是,去年如此激進的拿地,在財務上會不會有風險,會不會成為羈絆今年戰略擴張的一個要素。所以今年房企拿地變得謹慎了,自然也是可以理解的。
『現在北京土地市場偏冷,地王不會像以前出現那麼多了。房企拿地越來越謹慎,歸根結底還是資金的原因。』華銀地產北京公司策劃總監陳乾表示,實際上,房地產市場正在洗牌,一些小的開發商因為資金鏈的問題,或是拿不到土地,就沒法再運行下去了。面對土地價格過高,大型房企多會選擇聯手拿地,這樣既可以保證資金安全,又便於進行資源整合,有利於做好項目規劃,把完善的配套引入小區。
周興則指出,一個區域的房地產市場發展不是依靠政策導向,而是更多地依靠市場導向。當前北京樓市低迷,更多是由觀望情緒造成的,這種心理更多是受三四線城市現狀搏擊產生的,而不代表北京樓市自身實質性問題。周興認為,再過段時間,大家對這個市場認識更深刻之後,市場的情況會重新恢復。
土地@外延
中冶地王被拆分
不僅是北京土地市場趨冷,從全國范圍看,一線城市土地市場似乎也在降溫。據中原地產監測,5月我國一線城市宅地成交面積環比縮減66%,是近兩年以來的月度新低。地價方面,5月一線城市宅地平均樓面地價環比大幅回落34%,二線城市基本持平,三四線城市地價小幅反彈。溢價率方面,5月各線城市宅地的平均溢價率均環比有所下滑,一線、二線、三四線城市的平均溢價率為37%、25%和26%,環比分別下滑25、15和10個百分點。
為了應對房地產市場的變化,不少房企在拿地策略上作出了調整。中冶置地的南京地王被拆分就是一個很好的例證。在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來,中冶通過甩掉南京地王,轉而在天津拿地,符合投資的一個最基本原理——低吸高拋。嚴躍進進一步分析說,『中冶拿到的南京地塊當時的體量比較大,所以很多房企難以競爭,一定程度上該地塊的價格並不貴。整個土地面臨增值的可能。從這個角度看,很多房企實際上很希望參與該地塊的開發。所以中冶在這個時候分割地塊後,很多房企還是願意來拿地的。從土地的成交價看,中冶贏了一回。而在天津市場上,正值全國市場降溫,很多房企不敢拿地。此時中冶拿地的成本還是偏低的,因為該地塊是以低價出讓的。中冶以低價拿了天津地塊是很劃算的。』
綠城易主源於『囤地』?
今年5月24日,融創與綠城發布公告稱,融創將以總價63億港元代價收購綠城24.3%股權。交易完成後,融創和九龍倉並列第一大股東,原實際控制人宋衛平、夏一波、壽柏年合計持股18.5%,其中宋衛平佔10.47%。這意味著宋衛平執掌的綠城時代畫上了句號。
綠城是什麼原因纔被收購的呢?對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對北京晨報記者說,『綠城事件的發生,其中很重要的一個原因是與囤地有關。綠城此前拿地比較激進,尤其在和龍頭房企的競爭中,往往希望用土地擴張的方式換取市場份額。但其土地的區域布局恰是一個致命點,尤其在杭州和紹興等地的拿地,此類城市後來受到了限購政策的影響,市場比較蕭條。這使得過去盲目擴張的拿地態勢暴露了一些弊端,最主要的就是庫存積壓、資金周轉比較困難。所以這起事件給了房企一個教訓,在市場看好的時候,激進拿地的做法還是力求少之又少,否則容易栽跟頭。』
本版撰文晨報記者武新