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深圳地產中介“領頭羊”中原地產10日召開發佈會稱,深圳樓市指數轉入下行通道,預計到今年9月深圳樓市價格下降會更加明顯,若市場自發調節,深圳樓市將要調整兩至三年時間,復甦遙遙無期。
市場突變下行已成定局
一年一度的中原地產“半年樓市媒體交流會”一般在每年7月召開,但今年剛過去5個多月,中原地產就急急將各路媒體召集在一起,原因是“市場突變了”。
發佈會上,中原地產負責人斬釘截鐵地表示,深圳樓市“下行已成定勢,這一輪調整後,復甦無期”。
今年3、4月,業內對深圳樓市還比較樂觀,當時深圳月均成交量尚處歷史高位,高於2012年,但進入5月份,由於銀行房貸資金繼續收緊,市場觀望情緒有增無減,成交真正陷入低迷。
中原地產10日發佈的數據顯示,深圳樓市今年前5月一、二手成交總量306萬平方米,同比下降42.8%,創下2008年以來的新低;月均成交61.2萬平方米,不僅遠低於去年97.5萬平方米的水平,也低於2008年和2011年的水平。
記者瞭解到,目前就新房而言,在市場看空因素影響下,開發商推盤節奏一直緩慢。不少媒體預測5、6月份出於資金回籠壓力,開發商推盤節奏會加快,5月份曾有媒體預測會有20多個盤入市,然而中國指數研究院的監測結果顯示僅有9個樓盤開盤或加推,還有6個樓盤推遲至6月份。另外,原本據預測6月份會有20個樓盤入市,但從已過去的兩個週末情況看,每週入市的樓盤仍然僅有1至2個,且大多是低價樓盤。
數據顯示,前5月深圳市場總推盤量僅有60萬平方米,遠低於歷年100萬平方米以上的水平,供應量降至冰點。前5個月,一手成交量爲119萬平方米,同比下跌36.7%,月均成交2514套,低於2011年,僅高於2008年。
深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,更可悲的是,消費者起先是觀望不出手,但一季度仍有相當數量的客戶到訪,然而到了5月份,更多消費者不再來看房,“這是市場信心嚴重不足的表現”。
據悉,今年前5月,深圳多數新盤銷售率低於5成。目前深圳新房庫存“去化週期”已達13個月,超過10個月的警戒線。
9月市民將感受“寒冷”
至於深圳二手房市場,雖然到訪客量維持正常,但成交轉化率明顯縮水。
據中原地產數據顯示,去年前3季度,一般是38位客戶中成交1單,4季度則是60位客戶中成交一單,但最近三週來,每80位客戶才成交一單。數據顯示,前5月深圳樓市二手成交量同比下降46.2%,月均成交量37.4萬平方米,與2008年相當,已處歷史低位。
不過記者注意到,雖然成交量已降至低點,但深圳樓市的成交價格仍然處在歷史最高位,“這也是爲何衆多消費者尚無明顯感覺深圳降價潮來臨的原因。”鄭叔倫非常肯定地表示,從中原各種領先指數來看,樓市下行已成定局,降價窗口也將開啓,由於“中原領先指數”一般會比市場反應提早3至4個月,所以市民預計在9月份纔會普遍感受到市場的寒冷。
調整期兩至三年或更長
值得關注的是,中原地產的“報價指數”已連續14周下滑,目前下探至17%。中原集團研究董事程女士解釋說,這意味着8成以上的業主看空,市場信心幾乎跌至多年來的冰點。
代表一線中介看法的中原地產“經理人指數”,則兩年來首次跌破50%,也非常不妙;“價格指數”近期在連續26個月上漲之後首次下調。
程女士表示:“這注定是一個調整期。”至於調整時間多長,復甦在何時?她說:“尚無期。”
鄭叔倫則指出,這一輪的調整與2008年的不同之處在於,這是一個市場開始代替政府主導樓市的時期,“是中場休息期,如果政府不救市,由市場逐漸主導,下行是無疑的”,但下行至什麼價格則很難判斷,“市場主導後,價格必定是波動的,而不是定勢”。
鄭叔倫初步判斷,在經過“靜觀其變”、“迴光返照”、“冰河時期”、“重見天日”後,市場會逐漸恢復動力,時間可能要2至3年,也可能更長。