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本應主要受供求關係影響的房價,長久以來在中國帶有濃重的行政干預意味。近期,原本用來“限漲”的“房價備案管理”,被指是“限跌”。濟南有沒有房價備案制度?在限漲或者限跌中能起什麼作用?市場怎麼看這一政策的利弊得失?
日前,東莞出現了開發商降價超過15%導致購房者無法網籤的案例。官方給出的依據是2011年出臺的一份老通知——所有新建商品房銷售價格一經備案,實際成交價不得低於備案價的15%,否則網上銷售系統將自動鎖定。杭州也要求房地產開發企業如果降價幅度超過15%,要向物價部門申報備案。此舉引來“限降”的猜測甚至質疑。
援引房價“備案制度”干預樓盤降價的案例並非這些年來的“新鮮事”。2011年,上海就曾出現一大型樓盤價格由2.2萬元/平方米直降到1.6萬元/平方米,當時該樓盤所在區房管部門要求,如果開發商降幅超過20%,需要重新對房價備案。濟南一開發商表示,重新備案不僅浪費人力物力和時間,還有可能備不了案,影響銷售。
“辦理預售許可證時,銷售樓盤要申報價格,一般要具體到套,即平時所說的‘一房一價’,實際銷售價格高於該價格時有詳細規定。”濟南市城鄉建設委員會房地產市場監管處有關負責人表示,按照2011年濟南市建設部門和物價部門相關文件的要求,對市場銷售價格超過申報價格10%的,一律要求企業重新申報,對房價波動出現異常的項目,約談其企業負責人,限期整改。“房價備案目前不在物價部門,如果某個樓盤出現比較異常的大規模降價,物價部門將進行檢查。”濟南市物價局房產處相關負責人表示。
一駐濟大型房企的相關負責人表示,濟南的樓市發展較健康,目前房價不會大漲,也不會大跌。到目前爲止,還沒有出現哪一家房企因爲房價備案“超標”而被髮回重審的。另外,房價備案制度雖然規定“房價波動異常,約談房企負責人”,但事實上對樓盤降價並沒有嚴格限定。
黃金地產相關負責人告訴記者,商品房銷售明碼標價實行“一房一價”備案,對捂盤惜售、虛假銷售、哄擡房價等違規銷售行爲有很好的規範作用。不過一家目前正在辦理預售手續的企業相關負責人有不同的觀點:“房價備案是辦理預售許可證衆多手續中的一項,並不一定能夠起到預期的限制作用,反而增加了手續。”該負責人直言。
一家不久前進入濟南西部新城進行開發的房企相關負責人表示,濟南西部新城屬於“價值窪地”,未來有着很好的上升空間。但是,爲了留下好的“見面禮”他們的樓盤一期價格基本爲成本價。未來價格應該恢復到市場價,到時房價備案制度就成了一種阻礙,很可能得重新備案。
預售前的房價備案制度的另外一個弊端是,開發商對項目的報價有可能會偏離實際市場價,爲其未來價格上漲做前期準備,結果就是“逼迫”開發商提前上漲房價。
“物價和建設部門可能會根據市場情況審覈樓盤報價,但每個區域市場的房價都有一定的參照區間,開發商爲了之後好操作,可以往區間偏高的方向報價,開盤的時候先以優惠的價格試探市場,隨後再與周邊的樓盤形成‘虛高市場價’的表象。”
有業內人士指出,在以價格爲核心目標的調控體系中,表面上看,政府能通過價格備案管理、出臺“指導價”甚至調整統計對象等方式,控制房價變動幅度甚至隨意“做高”或“做低”房價,達到統計數字上的調控效果;但實際上,困擾樓市的根本性問題,比如有效供應不足、土地成本過高、炒房投機需求過旺等,反而容易被忽視。
山東大學經濟學院副院長、山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認爲,目前濟南市民對房產的消費已經非常理性。真正讓市場說話不僅是開發商之所想,也是購房者之所願。應該逐步廢除房價備案制度,改革調控手段,終止使用限價、限降這樣的手段直接干預價格。
濟南房地產評論人士趙魯樑認同李鐵崗的觀點。他表示,問題的焦點不在於政府是否通過行政措施對房價進行干預,而是能否營造一種讓樓市健康發展的長效機制上。不應該一看房價跌了就忙止跌,漲了去限漲。
黃智義張曉莉