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中國已成爲全球最大的在建零售項目市場。根據世邦魏理仕此前發佈的調研報告,全球在建購物中心面積達3900萬平方米,相比2013年增加了300萬平方米。在新項目不斷催生下,即便王府井這樣的成熟商圈也開始調整升級提前開打防禦戰。在王府井商圈西街,近期金街購物中心進入試營業階段,北京市百貨大樓進行購物中心化轉型,一街之隔的淘匯新天將以“淘店”的模式亮相。王府井大街正在爲自己貼上一個全新的潮流標籤。
老商圈的新商機
王府井商圈是中國一線城市中最早形成的商圈,也是比較傳統的商圈。在世邦魏理仕華北區商業服務部董事王君看來,儘管起步較早也是衆多零售商競逐的商業高地,但王府井商圈在發展過程中,一直被旅遊人羣籠罩,其中的商業項目經營起來並沒有那麼容易。
在世邦魏理仕對全球零售商調研中,王府井商圈以絕對的區位優勢成爲國際零售商進軍中國的首選商圈。不過,王府井商圈具有不可複製性,在這個成熟的商圈中,新舊項目基本經歷過一段艱難的歲月。
如今客流量日均10萬人的北京apm,實際是新鴻基地產接手後花了很長時間對項目進行改造後的成果。北京apm先後引入了亞洲最大的蘋果旗艦店、美國第二大服裝品牌Forever 21等,還有大量餐飲店鋪進駐,項目才逐漸擺脫傳統變得年輕。東方新天地也是經過多年打磨進入狀態。
王君表示,王府井東邊商街在這兩個項目的映襯下變得更加活躍,不過,西邊商街卻顯得有些暗淡。目前,西街的北京市百貨大樓在逐步轉型,金街購物中心剛剛起步,王府井商圈的西街特色還沒有出現。王君認爲,這其實爲王府井傳統型商圈帶來了新的發展契機,王府井可藉助新鮮血液的補充爲自己再創新的標籤。
淘寶商戶來襲
王府井商圈即將迎來一些不那麼知名且另類的商戶。據瞭解,即將開業的淘匯新天將引入大量淘寶商戶和原創品牌。該項目的業主來自香港的匯貫·南豐投資管理有限公司聘請的世邦魏理仕招大商和博廈行招小商。博廈行總經理耿蕙表示,在韓國、新加坡等國家都已打造出標誌性潮地,不過,國內還沒有知名的特色潮流地標。
王君表示,在時間與歷史的沉澱中,王府井商圈的標籤仍然是“王府井”,目前的開業項目中沒有一個可以完全詮釋好潮流概念。在韓國、日本或中國香港的商業項目中,潮流店鋪有明顯特徵即多樓層,每個樓層承載的品類豐富,但整體業態相對單一。“在淘匯新天項目招商時不要求全業態,更希望將單一業態做精深,吸引本土和外地客流。”
淘匯新天將以“淘店”的經營模式向王府井輸送新血液,有別於傳統商業項目,這裏的多數商戶將採用線上線下結合運營。據瞭解,整個項目共分10層,一至二層將引入時尚品牌;三至七層被分割成格子鋪,計劃提供給淘寶的商戶進行實體經營;八至九層則主打餐飲和娛樂業態。王君介紹,一至二層店鋪招商時不脫離潮流、時尚和品位的定位,引入一些概念型門店。負責三至七層招商的耿蕙表示,三層招商將以原創品牌爲主,四至五層主打女性主題,六層爲動漫系列,七層品牌會相對高端,以服裝、珠寶定製爲主。
大商小商結合存難點
儘管淘匯新天新的商業形態將爲王府井商圈帶來新的商機,但這些新來客還在面臨一些考驗。耿蕙表示,在去國外調研時,已有將連鎖品牌和原創品牌融合在一起的商業項目。品牌講究落位,將大小商融合在一個項目中並不是一件容易的事。“國際連鎖品牌對門店鄰居有苛刻的要求,這也就造成坐落在身旁的小商會有較大的推廣壓力。”
不僅如此,淘寶、原創等小商自身的產業鏈條也待完善。耿蕙表示,很多原創品牌創始人起初都是藉助興趣愛好做事,招商團隊需要引導他們將個人行爲變成真正的公司品牌,幫他們塑造出品牌。想發展起來的小商還需面臨自我轉型,當真正需要在商業項目生存時,需要保障貨源,形成健全的產業鏈。
衆所周知,王府井商圈寸土寸金。耿蕙表示,業主方面會考慮給小商一些優惠政策。“原創品牌做起來非常不容易,現在鮮有商業項目可以給他們一個展示自己的平臺。淘匯新天恰好爲他們打造了這個平臺,這些商戶也將逐步轉變適應市場化的考驗。”北京商報記者劉宇