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中新網杭州6月10日電(記者邵思翊)領跑全國降價潮的杭州,因一紙“限降令”再度引發熱議。杭州市有關部門出臺規定,從5月26日開始,如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%,將通過技術手段限制網籤。如想大幅降價銷售,開發商需重新申請,降低樓房備案價。新規,將杭州樓市捲入“限降令”的漩渦。
樓市再陷“崩盤”風雲
2013年年底以來,樓市降溫的消息不絕於耳。今年繼“金三銀四”未現之後,5月市場也仍不樂觀,媒體紛紛用“遇寒流”、“慘淡”、“陷深度膠着僵局”等詞彙來形容當前的房地產市場。
伴隨着融創中國董事長入主綠城中國,宋衛平黯然離場打造藍城,悲愴氣氛圍繞地產界。當宋以趁着綠城中國還能賣個好價錢時應該出手的言論讓不少人認爲是樓市到臨界點的預兆。
而隨之而來的多位來自業界、學界看空聲音,也讓鬆動的樓市雪上加霜。國務院發展研究中心研究員吳敬璉說:“我現在擔心的不是它降不下去,我是擔心它崩盤。日本當年崩盤以後到現在還沒有起來。所以我想宏觀當局也不會採取措施主動去把這個泡沫捅破。泡沫這個東西最好不要形成,形成以後就是要想辦法讓它慢慢萎縮。”
Soho中國董事長潘石屹的冰山論也引發社會關注。“我對住宅市場不看好,中國的房地產就是泰坦尼克號,馬上就要撞到前面的冰山。”
中原集團創始人、董事施永青對樓市正面臨的風險直言不諱。“樓市客觀上是存在崩盤的風險的,如果把它看成不存在,反而會出現,大家重視,去避免它崩盤,那還有機會。”施永青說。
"這是一個轉折時刻,整個房地產行業將會進入一個調整期,是秋天,而不是冬天。"清華大學經濟學教授李稻葵認爲,中國房地產行業不會大規模萎縮的原因在於,現在已經有房子的、持有房產的這部分家庭,他們不會像在美國金融危機之前那樣被迫拋售。"國內居民購房多是付清了首付,甚至付了全款。而美國當時的情況是,很多人零首付買房,在工作丟失以後,失去了經濟來源,無法償還貸款,只能把房子抵押給銀行。中國人買了房子一般不會拋售,所以頂多影響的是新的增量部分。而房地產商現在高度關注這個事情,相信他們會調節推出新產品的速度。"
在李稻葵看來,調整是市場作用的結果,近十年來中國房價的上漲遠超出了百姓的生活需求以及實體經濟所能支撐的限度,需要出現一定的調整。
全國房地產商會理事李驍則指出,房地產的核心問題是供求關係,目前已經從住房緊缺時代過度到寬裕時代。市場的低迷並非短期造成,2010年至2011年的行業大變局時期已有預兆,其低迷由此前的三四線城市傳導到一二線城市,加之整體經濟下行,加劇了低迷的局面。
“限降令”遭遇高庫存
隨着市場形勢急轉直下,開發商試圖降價跑量回籠資金,卻遭遇政府的“限降令”而無法大幅降價。
杭州市政府不久前出臺規定,自5月26日起,如果商品房實際成交價低於備案價超過15%,將通過技術手段限制網籤。
而據媒體報道,事實上幾乎每個城市都有這樣的管控系統。其中,深圳是最早明文規定對漲價和降價行爲進行管制的,而大部分城市只是暗中執行而已。
這無疑是對試圖採取“以價換量”減少庫存的開發商的一大打擊。一位不願意透露姓名的房企營銷總監告訴記者,對於政府穩定市場的出發點可以理解,但對房企而言,高庫存使得資金回籠緩慢,極有可能造成不可控風險。
“限降令”源於杭州樓市“降價潮”的持續涌動,一個個樓盤的降價行動屢屢將杭州樓市推向風口浪尖:今年2月,杭州“德信·北海公園”宣佈剩餘房源直降3000元/平方米出售,其引發的“馬年樓市第一降”迅速在全國引發關注。此後,位於杭州市蕭山區的開元名郡宣佈降價,其原價每平方米1.52萬元的房子,每平方米最高降價2700元,降幅接近18%。青山湖板塊的青城山語大幅折扣銷售,享受的優惠幅度相當於打了個5.8折。隨後,浙江華元房產集團高調宣佈,該公司在杭州的3個樓盤共160套房源將全面降價清盤,其中美林公館項目折扣低至6.8折,成爲今年以來杭州降價力度最大的樓盤。
“4月全國70個大中城市住宅價格統計數據”顯示,4月新建商品住宅價格環比下降的城市增至8個,浙江納入統計範圍的杭州、寧波、溫州、金華4個城市全線下跌。與3月相比,杭州下降0.7%,環比跌幅位列全國之首。
杭州的統計數據顯示,今年一季度,杭州市區商品住房成交10112套,同比下降了37.8%。這個成交量,是杭州2009年以來的平均水平。市區商品住房成交的均價是15388元/平方米,同比下降11.3%,僅僅高於2009年和2012年。
價格的走低並不能刺激起消費者的購買慾。杭州樓市的存量房還在不斷高企。截至6月9日,杭州市區商品房庫存達107790萬套。據當地媒體報道稱,在4月開盤的樓盤中,半數樓盤的實際去化率(一定時間段內的銷售率)不足三成。按照當前的住房銷售速度,杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月,遠遠高於近幾年平均10個月的庫存消化週期。
另外,記者注意到,在6月,杭州主城區及周邊的蕭山、富陽地區,還將有50餘個樓盤開盤,加入庫存消化戰之中。
調控陷入惡性循環
對於“限降令”的出現原因,中原地產市場總監張大偉表示,本輪市場轉冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認爲,杭州等“限價令”政策的出現,其根源是整體樓市或區域樓市發展出現了質變,以這一政策爲節點,調控已經從防止房價“大漲”轉變到了防“大跌”。
原中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東分析,考慮到整體經濟和社會治安問題,政府方面還是希望樓市能緩步下跌。同時在政府財政收入中土地財政佔比較高,樓市成交量的低迷,會導致企業拿地熱情消退。
今年3月1日至5月26日,除工業用地外,杭州土地市場僅有4宗商用地成交,住宅用地零成交。5月5日,杭州市區土地拍賣現場,計劃出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地,均只有一家單位報名參加競拍。土地市場的溢價也在不斷下降,今年主城區地價平均溢價率僅爲9.3%,而去年平均溢價率達20.9%。
那麼,調控政策能否起到“防大跌”的保險作用呢?
亞豪機構總監郭毅指出,如果開發商受此政策制約無法採用降價方式吸引購房者,反而造成市場交易停頓的話,會對樓市產生更大的不利。畢竟在高槓杆的開發模式下,開發商必須要保持一定的週轉率,一旦現金流失控,可能出現的樓盤爛尾、民間融資成本高企等現象,影響的將不僅僅是房地產市場。
有質疑聲稱,在十八屆三中全會《決定》裏已有明確闡述的“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”,但地方政府沒有尊重樓市的市場規律,繼續此前對樓市的行政化調控思維。
“地方政府應該從市場實際情況出發,讓開發商進行自救。”杭州透明售房網研究院院長丁建剛對記者表示。
李驍則直言,“限降令”是政府一大護市政策,這也是政府一貫自以爲是的表現。儘管從單邊的市場效果而言是奏效的,這樣的效果給政府產生誤導,誤以爲行之有效,這其實是沒有看到更深層次的原因。例如2008年的救市看上去效果顯著,但卻帶來了貨幣超發和房價高居不下的後果。
“看上去關上了一扇門,但其實又是打開了一扇窗。”李驍說,市場的確需要政府的“手”,但從當下的情況看政府已過度干預。當政府“沉溺”在行政調控的成果裏,導致宏觀調控最終成爲一種不得已的選擇,即便現在有人意識到了調控已是過度干預,也無法停下來,形成一個惡性循環。這必須從頭梳理,否則犧牲的是社會公信力。
這與綠城中國聯席主席宋衛平曾於日前公開發言有類似觀點。“房地產行業一直不正常,市場不像市場,行業不像行業,企業不像企業。這不是市場,已經不適合一般生存能力的公司生存和發展。”
宋衛平還稱,“像這些在房產行業裏面經過05、08、11年的調控之後,已經變得十分的扭曲,面目全非,這已經不太像市場了。”
對此,21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔分析稱,地方政府在樓市低迷期急迫地出臺救市政策,是一種短視的舉動,政令的頻出很可能會導致房地產市場的波動呈現明顯的短期化傾向;另一方面,也會對政府公信力構成一定影響,“對當前房地產行業而言,政策層更應着力建立長效調控機制,並藉此避免頻繁政策變動,對市場帶來的擾動”。(完)