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今年初廣州樓市成交同比下降50%,其實不少樓盤就已經悄悄採取低價促銷的做法,但並不聲張和宣傳;還有樓盤因爲牽連貪腐案而全面低價拋售對廣州樓市造成很大影響。如果有這樣的現象繼續出現和存在,廣州樓市的現狀和未來都是岌岌可危的,在一線城市中率先出現全面和大幅降價的機率和可能性極高,這種局面在2008年和2012年都曾出現過。
近期廣州樓市出現了降價現象,有媒體報道,據不完全統計,有近10%的樓盤出現了降價促銷。樓市何去何從,一時衆說紛紜。銀監會副主席日前在國新辦新聞發佈會上也表示,要大力支持首套住房需求,抑制投資和投機性的住房需求,同時關注房地產開發商的資金斷裂帶來的風險。如果說此前央行隔空喊話並沒有帶來多少實際的效果,銀監會這次的表態則引起市場極大的關注和反應。
因爲,銀監會首次提出要關注房地產開發商的資金斷裂帶來的風險,這是央行喊話時所沒有提及的內容。其實,央行和銀監會早就應該採取措施,要求商業銀行儘量保障房貸的發放。從去年下半年開始,由於利率市場化和銀行信貸規模收緊,多家銀行就暫停房貸的發放。其實,銀行這樣做可以說是很危險的行爲,類似“飲鳩止渴”和“引火燒身”。
目前,房價已經位於歷史高位,除少數投資性買家可以一次性付款,一般剛需購房者都必須通過按揭銀行貸款才能達上購房的車。然而,銀行一旦收緊房貸必然會造成樓盤成交大幅減少,從而導致開發商資金鍊吃緊。今年一季度一線城市開始步二三線城市的後塵,成交同比下降四五成,其主要原因之一就是因爲房貸收緊造成的影響。如果不採取措施,開發商資金鍊斷裂是遲早的事情。
任志強半個多月前聲稱:“真正的拐點是降價也無人購買”。其實,他是錯將“崩盤”當成“拐點”了。因爲“拐點”並不是很嚴謹的學術概念或專業詞彙,而是媒體約定成俗的一種通俗說法,通常是用來說明某種情形持續上升一段時間後開始下降或回落;而任志強所描述的“真正的拐點”其實已經是“崩盤”的概念了,因爲“崩盤”也是一種通俗的說法,通常用來形容房價大幅度下跌的現象,例如房價出現“無量下跌”、“斷崖式”或“跳水式”下跌都可以被認爲出現“崩盤”現象了,如溫州和鄂爾多斯等城市。
如果按現實生活中“拐點”的真實含義來看,一旦出現樓價觸頂回落、開始下降,就可以判定拐點已經形成和出現。而且,無須等到出現同比下降,只要同比漲幅出現趨緩和回落,其實就已經是房價在降了,例如:去年房價是2萬,同比漲幅20%時房價爲2.4萬,而同比漲幅回落到15%時是2.3萬;雖然同比依然上漲但其實房價已經由2.4萬降到2.3萬了。
其實,今年初北上廣深房價指數都已經出現漲幅趨緩和回落現象,現實中也出現成交量大幅下降,並且已經開始陸續出現低價開盤、大折降價來促銷的樓盤和開發商,更不要說杭州、長沙已經出現全面降價的二三線城市。因此,我認爲即使從全國範圍來看,樓市的拐點也已經形成和出現。只是一線城市還未進入全面降價階段而已,但進入降價的趨勢已經無可避免地形成,因爲成交已經大幅萎縮,以價換量幾乎是開發商必然的選擇。
今年初廣州樓市成交同比下降50%,其實不少樓盤就已經悄悄採取低價促銷的做法,但並不聲張和宣傳;還有樓盤因爲牽連貪腐案而全面低價拋售對廣州樓市造成很大影響。例如:有開發商曾在增城全線8折售樓,在蘿崗、漢溪和廣鋼新城低價至1.2-1.5萬/平方米售樓,雖然售量不大,但構成的衝擊和影響是極大的,以至於周邊1.8和2.3萬/平方米的地王黯然失色、銷售2萬多/平方米的樓盤也難以成交。如果有這樣的現象繼續出現和存在,廣州樓市的現狀和未來都是岌岌可危的,在一線城市中率先出現全面和大幅降價的機率和可能性極高,這種局面在2008年和2012年都曾出現過。
因此,廣州可以說是一線城市中率先出現“拐點”的城市,雖然目前還處於樓市下行的初始階段。但進入4、5月以來,尤其是五一黃金週和端午節,廣州開始出現新一輪的降價潮。可以說,第二輪的降價潮是以萬科歐泊和亞運城爲代表的,這兩個樓盤因爲降價幅度比較大而獲得熱銷。
在目前的市場態勢下,地方政府要儘量引導市場順勢而爲,而不要逆市而動或採取限降令的干預手段,應引導開發商採取積極的促銷策略,最好避免出現斷崖式和跳水式降價的樓盤。一旦出現要及時採取措施施以援手加以解決,不要任由事態惡化和擴散。
而開發商目前很有效的自救策略是以價換量,現在及時適度降價還是十分有效的促銷手段,而降首付和送裝修效果並不明顯,反倒會錯失及時出貨的最佳時機。“現金爲王、少拿地、緩開工”將再度成爲開發商現階段和下階段不二的選擇。
購房者如果是有能力和有需要的買家,目前是相對好的入市時機,同樣的房子可能會比之前便宜數萬乃至數十萬元;但對於買不起房的剛需和投資性購房者目前顯然不是好的入市時機。韓世同(作者爲知名樓市專家)