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編者按:中國樓市到拐點了嗎?整個市場將要向上還是向下發展?政府會不會、應不應該出手“救市”……最近,針對中國樓市現狀各種言論、觀點、表態層出不窮,有的甚至是截然相反針鋒相對。迴歸山東,今年以來整個樓市觀望情緒也濃厚起來,零首付、特價房、送面積、送裝修……開發商使出渾身解數聚攏人氣。不過一手房的成交量依然處於下滑態勢。山東商報圓桌論壇特邀多位駐濟房企的老總和部分知名專家學者,就樓市走向、房價“拐點”、是否會取消限購、政府該如何救市等話題展開討論。 _acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:"me.afp.chinanews.com/"});
A投機性需求被擠壓
方文青:可以說目前商品房市場中基本以剛性需求爲主,改善性需求和投資性需求爲輔,投機性需求基本已經被擠壓完畢。濟南、青島等二線城市由於經濟的發達度和資源的集中性較好,房市依然平穩;三四線城市由於各自的房地產發展軌跡相差較大,部分出現供過於求的情況。
郭鬆海:山東樓市確實存在地域差異,濟南、青島市場需求非常旺盛,供應量也很大,只是房價過高無法讓低收入者滿足購房需求。我前陣子去一個三線城市調研,就覺得那邊樓市情況不太好,雖然房價不算高,但由於產業調整比較慢,城市對人口的吸引力不強,市場仍舊供大於求,一些小房地產商面臨資金壓力。
張岷:山東樓市除了前幾年青島波動比較大外,其他地區都不溫不火,目前的狀況也算正常。青島市是旅遊城市,投資性需求佔比要高於濟南,相比煙臺、威海、日照來講,青島的投資前景更好,而濟南的剛需比例更大,這與城市每年的畢業生數量和適婚人羣數量成正比,所以相對平穩。
鄭洪山:個人感覺是偏冷的。從數據上看,今年4月,濟南市商品住宅共成交3733套,環比下降32.87%,成交面積爲44.64萬?,環比下降27.37%,這個比例是不小的。雖然還沒有看到5月份的統計數據,但我預計相比4月份更不樂觀。但是,這並不意味着市場供求關係發生了變化,我們粗略估算了一下,目前濟南市的商品住宅存量大概有200萬平方左右,去化時間在4個月以內,這和國內其他城市相比是非常健康的。
楊斌:今年不光山東市場,就全國市場來看都整體偏冷,但這種偏冷是週期性的、暫時型的,市場正處在正常的下降週期。隨着價格的進一步下探到位,市場成交量又會上升,畢竟剛需非常多,價格下探對剛需而言,刺激可能要大於觀望,畢竟如果是一套房用來自住的話,只要能在承受的範圍內購買,都是合適的。
B本次下探不同於三年前
部分受訪者認爲,本次樓市下探與2008年和2011年原因不同,主要是受媒體報道和前期的宏觀政策影響,房地產企業並未面臨太大的資金壓力。
鄭曉燕:目前濟南樓市比較正常,只是住宅銷售近期有所放緩,原因是上海、北京、杭州等城市樓市出現市場調整,受其影響購房者難以判斷濟南的真實情況,觀望、焦慮,形成了羊羣效應。
鄭洪山:我思考過,個人認爲當前樓市偏冷主要有3個原因:首先,杭州等地部分樓盤降價促銷,本來是正常的營銷策略,但媒體宣傳將影響擴大化,導致很多消費者存在觀望等待的傾向,短時間內減少了購房需求;其次,去年央行實行的銀行利率市場化,使資金的逐利性凸顯,而人民幣貶值的壓力也加劇了熱錢外逃,導致宏觀上進入樓市的資金短缺,最直接的影響是個人首套房貸利率上調至基準的1.05倍,加大了客戶的購房成本;另外,實行了3年的限購令,其累加效果逐漸顯現出來,導致更多有改善型需求的本地人和剛性需求的外地人口無法購房,在很大程度上抑制了購房需求。
楊斌:很多人將今年跟2008年和2011年的兩次房地產低谷期相類比,其實它們差異很大。2008年是受到金融危機的衝擊,居民購買力急劇下降,而2011年是限購政策的出臺,引起需求的強力萎縮。整體來看,2014年並不存在這兩種情況,首先2013年的火爆銷售即能證明限購政策下市場照樣可以熱銷,其次2014年同樣也不存在房企資金壓力普遍過大的問題,根據有關機構的統計分析,2013年國內前10名開發商的購置土地金額/銷售金額的比例是36%,遠低於2009年的77%和2010年的57%。
C降價並不代表“拐點”到來
受訪者普遍認爲,滬杭等地部分樓盤降價並不能代表樓市“拐點”的到來,現階段國內人口結構、城鎮化發展仍將支撐地產市場的發展,更有受訪者大膽預測,濟南、青島樓市10年內難出現“拐點”。
鄭貴斌:目前還看不出樓市出現“拐點”,因爲房地產走勢的形成十分複雜,個人認爲它主要受貨幣、土地、房源三者供求的綜合影響,目前部分城市住宅價格出現鬆動,可能還要區分具體情況,鄂爾多斯是明顯的供大於求,泡沫破裂。而杭州部分樓盤降價,還沒有帶來大規模的降價潮的跡象,總體而言,一二線城市樓市供求關係應該還是非常穩定的,但三四線城市不好說。
鄭曉燕:我認爲近期專家或海外媒體所言中國樓市出現“拐點”甚至“崩盤”前兆的說法是不負責任的,當前判斷房地產“拐點”還爲時過早,因爲支撐房地產發展基本要素並未根本改變,像中國經濟保持較高增長,城鎮化率持續增加,“二孩”人口政策等因素會促使房地產業持續健康發展。
郭鬆海:統計局公佈數據顯示,2014年濟南商品房每平方銷售均價爲8754元,青島爲14963元,從房價與家庭收入比來看,二線城市的合理區間是6-8,而濟、青略高於8,已經達到合理區間上線的臨界值,或者略高於臨界值。而濟南房管局的調研情況顯示濟南存在很大的剛需,目前成交量萎縮只能說是買方和賣方出現了博弈,就像前面兩位說過的,一旦價格下探,有可能釋放剛需來拉昇房價,所以說“拐點”還早一點。
D濟青樓市10年內難現“拐點”
有受訪者認爲,濟南、青島對周邊吸引力依舊很強,近期房價很難出現“拐點”,如果給它定一個期限,最早也要10年。
鄭洪山:濟南、青島這樣的發達二線城市,它們在經濟、文化、教育、醫療等資源方面的聚合力很強,對周邊人口也有很強的吸引力,城市人口規模的擴張直接關係到購房需求的增長,這種大的趨勢在十年之內是無法逆轉的。如果說存在拐點,那也是在某些三四線城市,由於這些城市樓市的投資需求佔主導,一旦資金鍊發生問題,市場就會出現波動。
楊斌:房產市場存在“拐點”一說,但國內地產市場遠沒到拐點。我認爲導致市場拐點形成的原因只有兩個:一是人口結構的變化,即適齡購房人口絕對值的下降,從發達國家的發展歷程來看,房地產市場長期低迷都是有效購房人口不足造成的,二是城市化進程的結束。
目前兩個條件在中國都沒有形成。首先,全國購房適齡人口2015年前後達到最大值,並且隨着二胎政策的逐漸落實,大量的剛性改善需求又將釋放,年輕人的首次婚房置業的需求和剛性改善需求不斷增長支持市場的健康發展;其次,目前中國的城鎮化率在50%,正處於快速城市化的時期,尤其以省會爲代表的二三線城市市場空間廣闊,以濟南爲例,每年新增的就業人口就有10萬左右,這些新增人口也將支持濟南房地產市場的持續健康發展。