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伴隨着今年樓市成交量下滑,近期各地土地市場也開始明顯轉淡。日前,有研究機構發佈的報告顯示,今年5月全國300個城市共成交土地1767宗,同比減少45%;土地出讓金總額1375億元,同比下降38%。
與各地土地出讓成交量和出讓金額銳減相呼應,不少房地產開發企業受制於商品房銷量下降,在拿地上的積極性也一改此前的主動,開始變得謹慎。業內人士指出,根據今年前5個月龍頭房企銷售情況看,僅有萬科、恆大兩家完成全年銷售目標的40%,其他房企實際銷售情況低於預期,房地產行業此前對今年市場預估過於樂觀,未來或面臨較大壓力。
土地市場降溫量價齊跌
日前,中國指數研究院發佈報告顯示,5月全國300個城市共成交土地1767宗,環比減少19%,同比減少45%;土地出讓金總額1375億元,環比下降30%,同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。
而除了土地成交量和出讓金,5月土地市場其他相關指標也表現慘淡。其中,土地成交面積6221萬平方米,環比減少26%,同比減少49%。其中,住宅用地414塊,環比減少37%,同比減少54%;成交面積1774萬平方米,環比下降42%,同比下降56%。
全國300個城市土地平均溢價率爲12%,環比上月也下降了7%,同比去年同期則下降5%;其中住宅類用地平均溢價率10%,較上月下降10個百分點,較去年同期下降10個百分點。
事實上,這並不是唯一顯示目前土地市場降溫狀況的報告。另一家研究機構易居房地產研究院最新數據顯示,5月份10個典型城市土地出讓金收入578億元,環比下降20.3%,同比下降24.6%,這是該指標20個月來首次落入同比下滑區間。而中原地產6月5日發佈的數據顯示,5月一線城市宅地平均樓面地價環比大幅回落34%。
近期頻頻出現的土地流拍現象也成爲土地市場降溫的另一證據。近期上海2幅地塊因無人競拍而延期出讓;武漢6月5日出讓的江夏五里界地塊也遭遇無人報價最後流拍;佛山也在一個月內出現了兩次土地流拍的尷尬。
而各地實現成交的土地,也普遍出現底價成交的局面,即便是一度火爆的一線城市也遭冷遇。上週出讓的土地中,樓面地價排名前10名的地塊排行榜有7宗爲底價成交。一線城市上海和廣州雖然各有2宗地塊上榜,其中3塊土地底價成交。
對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,土地市場確實正在降溫,而且年內還會進一步降溫。
庫存普升房企銷售壓力大
業內人士指出,土地市場的降溫或與近期樓市成交持續走低,商品房庫存繼續上升直接相關。據中指院對中國主要城市住宅市場交易情報的統計,截至今年5月末,納入統計的15個主要城市庫存環比上月增幅達到5.1%,處於2014年以來最高水平。
重點監測的城市中,僅深圳、蚌埠、南充存量下降,東莞庫存套數有所下降,其餘城市均爲上升。其中北京、廣州、青島可銷售面積環比增幅超過8%,蘇州、廈門、惠州、寧波可售面積環比增幅也在5%以上。
中指院5月百城房價指數報告指出,從短期供需情況看,市場供應增加,成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力,部分企業近期加大推盤力度並調整定價策略。根據該份報告的統計,2014年5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲10978元/平方米,環比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城新房均價連續環比上漲23個月後首次環比下跌,也標誌着國內房地產價格在經歷近兩年持續上漲之後進入調整階段。
有分析認爲,對於今年市場的變化,房地產行業似乎普遍出現了過於樂觀的誤判。據大智慧通訊社的統計數據顯示,2014年1-5月,已經公佈銷售額的12家重點上市房企,全年銷售額完成情況多半未達標。
據該統計,2014年1月-5月完成全年銷售額超過40%的房企,僅萬科以及恆大地產兩家。同爲千億房企的綠地集團,2014年1-5月實現銷售額605億元,僅完成全年銷售目標的25%。
中指院最新的報告認爲,雖然一線城市土地市場降溫與政府推地節奏有很大關係,但房企面臨庫存壓力,資金鍊趨緊,工作重心轉移到銷售上,也對拿地產生了一定的影響。在房地產市場環境持續震盪的背景下,對於大多數房企來說,逆市拿地更主要的是補充倉儲的需要。