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“我買的房子咋沒法辦過戶”“我的房產證咋這麼麻煩”……近日,一些市民反映辦證難的問題。是真難還是有其他原因?濟南市住房保障管理局解釋稱,許多“辦證難”實際是由於手續不全或不合法規帶來的“假難”。
離婚後房子再售光有離婚協議沒辦析產不能獨自出售
“同樣是買離婚後歸一方的房子,爲何有的可以直接過戶,有的卻要叫上前夫(妻)才能辦呢?”省城市民張先生有些疑惑。
爲了孩子上學,張先生看中了市中區一套學區房,並與房主王女士達成交易意向。查看房產證時張先生髮現房主卻是李先生。王女士說,李某是她前夫,兩人於2010年協議離婚。協議約定,這套房產歸王女士所有。王女士還向張先生出示了離婚協議書。
“這下我覺得沒問題了。”張先生說,但兩人一起到房產交易大廳辦網籤時卻被告知,王女士要先和前夫李先生共同辦理房屋的離婚協議轉移登記,換髮新證後纔可與張先生辦理買賣手續。而王女士擔心前夫不來,心裏沒底,因此這事可能還得費一番功夫。
但在辦理業務時張先生髮現,隔壁窗口辦理房產過戶手續的錢女士和他情形相似,賣方拿着法院關於離婚的民事調解書就直接與買方辦理了網籤手續,並未專門辦理房產的離婚析產手續。
“都是離婚後賣房子,爲啥我要費這麼大的勁?”張先生很不理解。
對此,濟南市住房保障管理局房屋產權登記中心有關負責人說,看似一樣卻有“本質區別”。《物權法》第九條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
王女士的離婚協議雖約定房產歸王女士所有,但由於其未辦理相關登記,房屋登記簿中記載的房屋權利人仍是其前夫李先生,王女士應按照規定先辦理登記,纔可以出售。
而錢女士購買的房產賣方也是離婚,但有人民法院生效法律文件。《物權法》第二十八條規定:因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或人民政府的徵收決定等生效時發生效力。該條規定與第九條規定中的“但法律另有規定的除外”相呼應。“離婚協議不能代替房產過戶。”該負責人說。
自我代理“濫用代理權”無法辦證
近日,省城市民劉先生反映,2012年,他與賣方柳女士達成購房協議,由於柳女士的房產證還有半年就滿五年,爲了達到房產證滿五年免繳營業稅的條件,他們決定半年後過戶。雙方還辦理了委託公證,賣方柳女士委託買方劉先生全權負責房屋出售事宜,其中包括簽訂網籤協議、辦理完稅、房屋登記等,辦完了公證後,劉先生便把全部購房款交給了柳女士。
半年後,房產登記滿五年,劉先生持委託公證到房產交易大廳辦理房產過戶手續,網籤時被告知,他既是買方,又是賣方的委託人,不符合相關規定。
這是爲什麼呢?濟南市住房保障管理局房屋產權登記中心有關負責人說,簽訂合同屬於雙方法律行爲,當事人都追求自身利益的最大化,而自己代理或雙方代理訂立的合同,是代理人的單方行爲,很難避免發生代理人爲自己利益而犧牲被代理人利益,或損害一方或雙方利益的情況。這種代理行爲,明顯濫用代理權,有違代理的本質特徵和誠實信用原則,應該被禁止。
房改房出售共同參加房改,其中一方無法單獨賣房子
“房產證上是我自己的名字,老伴已經去世了,賣房時自己咋還賣不了,爲何要辦繼承呢?”省城市民郭先生說,1998年,他與老伴以雙方工齡共同參加房改,從單位購得住房一套,房產證上名字是郭先生。
去年,老伴過世,郭先生想把房子賣掉。鄰居許先生正好想買郭先生的房子,雙方談好價格後到房產交易大廳辦理房產過戶手續。工作人員告知,由於郭先生是與老伴共同參加房改,房產證上雖僅是郭先生名字,但按照政策規定,房子爲夫妻兩人共有,應先辦理繼承手續,再行辦理出售手續。
濟南市住房保障管理局房屋產權登記中心有關負責人說,與普通商品房不同,房改房是通過房改政策取得產權,屬於參加房改的夫妻雙方按照工齡所享受的一項福利。雖然房改房證載人爲一人,處分房產時應夫妻雙方共同申請辦理。配偶過世的,應先辦理繼承手續。
處分未成人房產提供虛假擔保材料無法辦手續
“我爲了自家公司資金週轉,拿着兒子的房產做抵押貸款,咋還辦不了呢?”近日,省城市民王剛(化名)說,2007年他購買了一套住房,購房款全部由其父母出資,出於對孫子的疼愛,老人要求將剛滿一歲的小孫子王小剛(化名)作爲房屋所有權人,由王剛作爲孩子監護人辦理房屋登記。
2013年,王剛來到大廳,表示要拿上述房子提供抵押擔保。按照程序,王剛與妻子作爲王小剛的監護人共同到房管部門申請辦理房屋抵押登記,並出具證明表示,抵押房產貸到的房款主要用於孩子上學的學費支出。但提交的借款合同爲以貿易公司爲借款人的流動資金借款合同。最終房管部門沒有受理這項房屋登記。
房管人員發現,2013年王剛投資註冊成立了一家貿易公司,由於經營週轉需要,從濟南市某銀行取得了50萬元流動資金貸款,想用王小剛的房子提供抵押擔保。
王小剛屬於義務教育階段,上學怎麼可能需要50萬之多?借款合同中債務人爲貿易公司,借款用途是爲了經營,相關材料之間相互矛盾,屬於虛假材料,如果爲其辦理,就損害了未成年人合法權益。
集體土地房產村外人買了也過不了戶
“買的房子有房產證,爲啥還過不了戶?”曹先生反映,他在城鄉接合部某小區買了一套“小產權房”,在辦理房屋過戶手續時卻被告知無法受理。
濟南市住房保障管理局房屋產權登記中心有關負責人說,國家政策、法律和法規對集體土地上房屋轉移做出嚴格限制是在1999年。當年5月國務院辦公廳下發了《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》,第二條明確規定“農民的住宅不得向城市居民出售,有關部門不得爲違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”,房管部門嚴格按照國家的有關政策,除村民之間的正常交易外,停止了集體土地上的各類房產交易登記。
2008年建設部《房屋登記辦法》規定,對集體土地上的房屋,買房人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的,除法律、法規另有規定外,房屋登記機構應當不予受理。曹先生過戶,是在相關規定出臺之後,因此無法爲其辦理。本報記者喻雯