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-新快報記者陳齊
樓市走向不明,降價潮此起彼伏,暗流湧動的市場下,曾經風光無限的地王們如何開發、如何上市成為難題。據悉,近兩年來,廣州誕生的地王項目超過10個,按照開發周期,絕大部分地王都將在今明兩年開盤,但按照拿地時『面粉貴過面包』的樓面地價,如果跟同區域項目賣一樣的價格,不少地王項目幾乎沒有盈利空間,甚至可能出現虧損。業內人士表示,部分拿了地王的企業將面臨生死劫。
市道低迷,昔日地王首當其衝
作為曾經的全國總價地王,廣州亞運城近期突然降價。從5月30日『端午節』假期的前一天開始,山海灣就突然降價賣樓,推出一口價單位,樓盤東面最開闊的望江單位一口價12500元/平方米,比2010年開賣時的1.8萬-2萬元/平方米的價格低了5500-7500元/平方米。該盤最便宜的單位樓價僅9800元/平方米,已跌破萬元大關。
中原地產研究部統計數據顯示:2013年下半年來,在全國40個一二線城市合計出現了總價及單價地王60宗。其中一線城市地王數量超過30宗,以此將地價推向新的高度。然而,在市場日漸低迷的形勢下,曾經的地王項目們普遍日子都不太好過。
2013年5月,越秀地產以樓面地價34590元/平方米的天價拿下南洲路的廣州新地王。而當時南洲路周邊成熟大盤均價為2.5萬-3萬元/平方米,樓面地價大幅領先區域房價,面粉貴過面包的現象一時引發激烈爭論。
據了解,從2012年到2013年,廣州已有超過10個的總價、單價以及區域地王,而這些項目目前普遍尚未上市。從價格上來看,這些地王的樓面地價已接近甚至超過同區域的一手樓價,在樓價走勢不如預期的情況下,其上市銷售的難度不言而喻。
手握地王,房企或『丟卒保車』過冬
不可否認,在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響下,短期內確實令這些『地王』尚未開建便已『被破發』或難以以盈利方式推盤入市。那麼,從具體操盤策略而言,『地王』企業如何應對當前持續銀行信貸緊縮的壓力?怎樣纔可以立於不敗之地?同策諮詢研究部總監張宏偉認為:首先,『地王』企業應該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉的產品、高端產品、『地王』頂級豪宅產品的之間的關系,在推盤和布局上采取『丟卒保車』策略。『地王』企業既要解決當前銷售業績的問題,又要謀求市場份額及長遠發展。
在推盤時序及策略上應優先考慮較為容易回籠資金的高速周轉的『進攻性』的產品,以『現金為王』,其他產品尤其是『地王』樓盤可以作為中長期『防守類』產品。這些『防守類』產品需要博弈調控的周期及調控政策的時效性,要適度拉長項目的開發周期。伴隨著項目開發周期的拉長,以項目本身土地的昇值及房價的上漲來對衝項目當前銷售相對虧損的狀態。如果把控的好,這些產品反而可以為企業贏得一些溢價的收益,也為企業發展帶來峰回路轉的效應。
從今年部分全國性企業的布局策略調整也可以看出,盡管市場交易量普遍下滑,企業多數項目銷售不良好,但是各個房企開始以個別項目突圍市場,開始大幅降價回籠資金,以此來保全或優化公司在全國的整體布局的穩定性。比如九龍倉在杭州、常州市場的大幅降價行為等。
對於手握『地王』的開發商來所說,如何確保擁有充裕的資金流支橕『地王』繼續生存成為一大難題。張宏偉就建議,開發商如采用合作開發模式,使市場資源優化配置,『地王』風險也可規避。郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務中心『地王』樓盤,復星持有50%股權,兄弟公司之間通過股份的變更共同維系『地王』樓盤的繼續開發便是一個合作開發的典型案例。通過合作拿地或合作開發,在樓市調控的背景下,房企由競爭轉為『競合』,『地王』背後各地產大佬既龍爭虎斗,又合作相互借力,各方也可規避投資開發風險,優化市場資源配置。
專家分析
四類『地王』企業面臨抉擇
同策諮詢研究部總監張宏偉認為,作為發展與擴張的戰略,不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢擴張,甚至在市場火熱期仍然比較激進拿地,制造『地王』。但是,也正是由於這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此,當企業的擴張的盲動性與2014年銀行信貸緊縮相遇時,企業的資金面需求與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下,從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。
截至目前,廣州、寧波、南京、神木等地已經出現中小房企倒閉破產的現象,甚至即使是大型品牌房企,目前也被同行收購股權,面臨轉折點。
張宏偉認為,在銀行信貸緊縮的市場背景下,標榜『高溢價』的企業、拿地激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標准的企業等這四類拿過『地王』企業受影響比較大,正在面臨生與死的抉擇,極有可能目前已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。
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廣州曾有多幅地王被退地或『曬太陽』
每到樓市波動的時候,被以高價拿回的地王們就首當其衝地受到衝擊。事實上,在2007年到2009年間,廣州樓市陷入低谷,其間產生的不少地王都曾命運坎坷,更曾出現2007年拍出的27宗地王就有24宗在2009年還在『曬太陽』的尷尬現象,另外,其間還有多宗地王因各種原因退地或是被政府強行收回。
早在2007年末,經過45輪激烈競拍,金地集團曾以15.9億元的天價拿下了番禺中心城區南區4-2地塊,折合樓面地價高達6230元/平方米,成為當時的番禺『地王』。時隔不久,該地塊附近推出限價地,銷售限價僅為5500元/平方米,價格比金地項目的地價還便宜。緊接著,樓市轉淡,『地王』一下變成了燙手山芋。金地番禺地王最終因土地交付原因,依照相關的程序已解除原合同,已繳納的3億元地價款也被退回,相關部門僅收回土地,未對開發商再作處罰。
2008年1月,恆大地產集團以高出底價八倍的41億元競得廣州絹麻廠地塊,成為天河『地王』,但該地塊最終被恆大退地告終。
2009年8月,廣州就曾沒收了2007年地王中萊投資的8000萬元保證金並收回土地,原因就是中萊投資不能按時繳清地價款。該地塊最終又被重新出讓,被雅居樂再度以區域地王的價格拿下開發了雅居樂富春山居。