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謝正軍/圖
●背景
最近房價走勢格外引人關注。中國指數研究院發布的100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示,2014年5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米,環比上月下跌0.32%,是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。廣州、南京等多座城市因樓盤降價促銷引起前期業主不滿,退房、維權等事件接連被曝出。同時,隨著市場形勢的變化,多地政府頓生救市之心。不久前,杭州市政府就出臺規定,如果商品房實際成交價低於備案價超過15%,將通過技術手段限制網簽。地方政府的類似舉措更讓市民心生猜想,難道政府不願意房價大跌?房價下降哪類人群最心痛?為何地方政府積極出臺應對樓盤降價政策?開發商對房價下降又有怎樣的心態?且看各方觀點。
購房者易失衡
-中國人民大學房地產信息中心副主任曲衛東
由於沒有相關調查和統計,我們無法准確說出到底各類購房人群持有怎樣的心態,以及哪類人群最不希望房價下跌。據我個人分析和推測,已經購房並用於自住的人對於房價的下跌比較在意。因為對於大部分家庭而言,購房是傾盡了一個家庭的所有,價格下跌他們確實會非常難受和心疼。而對於已經有數套房的人來說,房價的漲跌不會對其產生太大影響,因為如果房價下跌,他們可以選擇繼續保留房產,待房價上漲時再出手。
另外,有一些極端人群也可能對房價下跌不滿。像一些花費較高成本,比如借高利貸去投機買房,希望通過房價快速上漲而獲得短期收益的人群來說,房價的下跌會令他們比較惱火。房價下調很可能使這部分人群所付出的高投入無法收回,甚至導致個人資金周轉不靈。由於房價下跌對這部分人的投資炒房非常不利,他們有可能會通過市場上的某些行為進行炒作,也有可能鼓動已經買房的業主去鬧事求賠償或阻礙開發商降價。
-亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存
我認為,只要是買房的家庭肯定不願意看到房價下降,他們會覺得自己買貴了,心態也不平衡了。也正因如此,每次房價回落,比如2008年和2011年房價回落期間,就有些老業主在鬧『維權』。然而在房價上漲期間,他們卻都很高興,其實這完全可以理解。但房價回落只是一個短暫時期,等到房價又一輪瘋長之後,這種不平衡感就基本會消失。
有人認為,對於房價下降,反對意願最強烈的是炒房人,我卻不這麼認為。現在我們國家炒房人群實際上所佔的比例已經很小。尤其近幾年國家出臺限購政策,一般房價上漲快的城市,如北上廣深,其限購政策也越嚴格。一些有實力的人由於限購政策的影響,也不會去囤房炒房了。去年相關數據就顯示,北京90%的購房需求都屬於剛需人群了。
開發商壓力小
-中國人民大學房地產信息中心副主任曲衛東
由於近期市場對於房價走勢的預期不太樂觀,對於開發商已經開發的項目而言,如果不賣掉會帶來資金周轉問題,因此出於現金流正常運轉的考慮,開發商會適當降價收回資金,這是非常正常的市場行為。對於開發商而言,調低價格的最直接影響就是實際收益會比預期收益稍低。
個別地區的稍大一點的樓盤會分幾期銷售,如果新期樓盤價格降幅太大會帶來前期購房人的不滿,要求退房或類似行為對於開發商來說當然不太舒服。但由於購房是一種市場行為,沒有人能保證房價只漲不跌,所謂的『維權』行為本身站不住腳,對開發商的市場行為不會有太大影響。
-亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存
實際上我們已經經歷過幾次的從低潮到瘋長的房價過山車,我們應該清楚的是,在經歷這次低潮之後年底或者明年將會有新一輪的上漲。所以,目前一些開發商准備將老盤往回收,趕緊把尾盤清掉收回資金,然後專心致志地做新盤。從市場來看,開發商沒有產生太大恐慌。
實際上,目前房價波動屬於短暫的低潮。由於我國全國范圍內,城市土地的有效供應都是不足的,包括三四線城市在內。因此,對於已經拿地的開發商來說,一個非常大的優勢就是可以以銷定產,賣出去多少蓋多少樓。在這種形式下,我認為開發商不會有太大壓力。
另外,由於二手房主會受環境的影響,遇到風吹草動就降價賣房,因此二手房並不能說明太多問題,真正決定房價市場走勢的是一手房。而真正決定一手房房價的是土地價格。從今年前四個月的土地價格來看,一線城市的土地價格在去年最高點的基礎上上漲了64.1%,這纔是決定未來房價的根本。因此,開發商對於房價的短期波動,反應也不會太大。
政府有難言之隱
-中國人民大學房地產信息中心副主任曲衛東
對於地方政府而言,絕大多數地方政府是不願意看到房價下降的。因為大家知道,這些年地方政府的主要財政收入還是依賴於房地產行業,包括出讓土地的很大一筆收入。如果房價下跌,會向市場釋放出不良信號,對今後繼續出讓土地、獲取土地出讓金或者使當地的房地產市場繼續保持熱度非常不利。另外,近幾年國家在進行財稅體制改革,一些在試點營業稅改增值稅的城市,他們的地方財政收入已經捉襟見肘,如果再加上房價下跌,地方政府確實會很難過。
由於我國前幾年經濟發展太快,房價迅速上漲等現象也透支了經濟的發展。此時,如果房價過度下滑,將會對經濟發展不利。而且出於維護穩定的需求,政府可能會考慮采取措施,去平緩這種下滑局勢。因為房價下跌業主心生不滿,如果是個別樓盤所發生的衝突,可以通過開發商與業主的談判慢慢把事件平息。但如果不滿的現象增多成為普遍性問題,政府就可能會采取救市措施進行乾預。
-亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存
國土資源部發布的2013年國土資源統計數據顯示,去年全國土地出讓收入總金額達4.10萬億元,除去4.06萬億的成本,實際上全國土地出讓金的收益已經達到400億元。從這組數據可以看出,土地財政仍然是政府非常重要的一項收入。而且,由於我國目前正處於城市建設的高峰期,各個地方政府都在努力發展城市基礎設施建設,新城建設需要較大投入,老城區的改造同樣需要很大的投入,在這樣的形勢下,地方政府更加不希望土地賣得便宜。
●心聲
購房自住坦然面對
北京某媒體從業人員於辰(購房一年)
相比前幾年全國樓市狂飆的趨勢,今年的樓市調整著實讓我這樣的剛買房的人看不清門道,好在目前我所購買的樓盤價格穩定。不過,一想到自己的房屋價格真要下跌,真的非常揪心。和眾多買房人一樣,我的房屋也是省吃儉用多年積累下來的結果,一旦房價大幅下滑,就意味著自己多年的辛苦錢付諸流水,我不希望看到房價下跌過於離譜。
在目前的經濟形勢下,我相信樓市崩盤和價格大幅下滑的可能性幾乎為零,在合理的區間內如果樓市略有下降,我完全可以接受。而且目前我的名下只有一套供自己居住的住房,即使房價偶有波動,我也不會出賣住房,所以樓市的小幅波動對我影響不大。
對於目前其他省市個別樓盤業主阻撓房企降價售房,我覺得這並不合理。因為在當前的中國,買房就像買股票一樣,是一種重要的投資方式,而且近年來樓市漲勢迅猛,難保不會出現下跌的情況,這不以個人意志為轉移。所以,就算我遇到類似的情況也不會去維權或者要求退房,我會接受自己的選擇。
『壓力山大』繼續觀望
北京某公司職員肖小陽(計劃購房)
北漂數年,蹉跎幾載,一晃我已經到了成家立業的年紀。我一直希望能夠在北京有一間屬於自己的房子,從此定居於此。到去年我纔獲得了在京購房的資格,不過北京的房價依然高得讓人望而卻步。
最近幾個月,全國房價進入了調整期,各地房價均有下跌趨勢,北京樓市的價格也見松動,我又重新燃起了購房的熱情。房價下跌對於像我這樣的剛需人群來說無疑是一個重磅好消息,在北京房價高得離譜的今天,任何一點點的下跌都相當於是白白給購房者送去現金。
不過目前看來,雖然其他城市房價在下跌,但是北京沒有實質性的降價。說句實在話,現在的北京房價還是讓我覺得『壓力山大』,不敢出手購買,只能繼續觀望再觀望。
但是我仍充滿希望,時刻關注北京房價的任何變動,希望北京的房價能夠繼續回落到我可以接受的水平。如果北京的房價能夠進一步的下跌,下跌到符合我心理預期的價位,我肯定會第一時間出手購房。
●采訪手記
平衡各方利益是最現實的經濟課題
一直以來,無論漲跌,樓市的任何波動都會攪動著國人的心緒。而當前,國內樓市整體陷入調整的狀態,這比房價接連走高給國人帶來的心理衝擊更為明顯。最近一段時間,樓盤降價、業主阻撓、剛需觀望成為了各地樓市循環上演的劇情。相比前些年,房價雖一直攀昇,但卻似乎只有剛需在網絡上叫罵。樓市上漲,剛需叫苦。而樓市下跌,除了剛需,似乎人人叫苦,初想令人費解,細細想來不過是利益牽動的結果。
此輪樓市調整,此前一直在觀望的買家似乎盼到了出手的好機會,然而從成交量來看,這部分買家並沒有因為房價走低而出手,反而如往常一樣繼續觀望。在采訪中記者了解到,雖然盼了多年纔盼到房價松動,但絕大部分觀望的買家仍然覺得房價過高,迫切地希望房價能夠低一點、再低一點,等房價下跌到心理底線的價位時纔會果斷出手購房。
而在此過程中,買家每天都關注著房價的波動,提心吊膽,而又滿懷希望。然而就算房價走低,還有相當數量的買家擔心此時降價樓盤的質量問題。此前曾有媒體報道有降價樓盤建築質量不合格。在此再次降價之時,買家內心表現出一種矛盾的焦慮心態。買不買?何時買?買家在痛苦中糾結著。
相比觀望的買家希望樓市繼續下跌,此前出手購房的業主則要難受得多。目前在一些地區,房地產商為了促進銷售,已經開始調低房價,這讓先前購樓的業主大呼上當,紛紛感嘆真金白銀無形中打了水漂。更有業主表示,看到房價下跌,內心猶如滴血一般難受。而經濟利益受損是大批業主阻撓房地產商降價銷售的最主要原因。
有專家在接受記者采訪時就坦言,由於有效投資渠道少、收益低,買房幾乎成為了很多人唯一的投資手段,樓市向好固然無事,而一旦樓市走低,這批業主將遭受重大經濟損失,更有可能帶來其他方面的問題。而此時,業主面臨著艱難的抉擇,手中持有的房產價值縮水,賣也不是,留也難受,只能苦苦等待著樓市回暖。
但是如果就此斥責房地產商兩面三刀,看市場風向肆意變價銷售也未免有失公允,從市場來看,房地產商降價銷售的最主要動力就是盡快脫手樓盤,回流資金。在樓市成本相對固定的前提下,房地產商降價銷售不光讓業主難以接受,對其自身來說何嘗不是割肉求生的一種方式呢。在部分地區,由於資金鏈斷裂而負債出逃的房地產商屢見不鮮,中小房企申請破產也是一個接著一個。
在中國,沒有哪樣商品像房子一樣牽動著每一個人的心,而樓市的波動更是讓相關方的心情如坐過山車般上衝下竄,難以平息。其實,消費者心中想要的不過是個穩定,不要漲勢過猛也別突然下跌而已。如何能讓已購房者不受損失,讓未購房者有能力購房,讓房企確保利潤,也許,這是當前我們正面臨的最為現實的經濟課題之一。
微話集錦
@中國wind范:樓市是多方利益難以均衡的矛盾體。買了房的不管投資還是自住,都不想看到自己的資產貶值;沒買房的不管買與不買,都想讓房價下降。政府和房企呢,雙方都不想失去這塊大肥肉。此外,如果房價大幅下跌,銀行系統也會面臨風險。如果各方能夠找到一個房價的平衡點,或許樓市就不會面臨當前的尷尬狀態。
@天心月遠00:房價下降,房租下降,生活成本長期亦降,老百姓有好處。
@出門亂晃真愜意:老業主不過是在為自己受騙討說法,想挽回自己的損失而已。有誰不知道老業主是在怎樣恐慌性心理的驅使下買房的?那麼,是誰一而再、再而三地制造、加劇這種恐慌心理呢?
@飛天豬simpless:當房產成為一項投資,房價下降就像股票縮水,是在剝奪房產者的資產,房市調控就是在調控不同群體的利益,和經濟無關。
@燕兒飛飛18:有房者和未買房者最大的區別在於,沒有房的人,他們的心態就好比乾旱了3個月,天天要去龍王廟求雨,但房價下降的雨從來不下,甚至雨點都沒有見到一個。而有房者看著天空驕陽似火,心中並未著急,因為家裡有一口井,那裡有清涼的甘泉等著他。
@桃樂絲的筆記本:不想房價下降,去售樓部打砸,屬於擾亂社會正常秩序,這是犯罪。其實也不是沒有辦法,把房子全部都買走就沒事了,自然無房可降價。只不過,你還記得亨特兄弟麼?