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從今年前5個月來看,廣州全市一手住宅網籤27240套,同比去年1~5月下跌約33%。與此同時,北上廣深等一線城市的土地市場出現降溫。數據顯示,5月,一線城市合計土地成交額爲266.6271億元,是最近一年來的最低點。
《2014中國房地產上市公司測評研究報告》也顯示,持續回落的住宅成交市場正向房地產開發市場傳遞消極信號。
5月簽約數據
由於網籤滯後限籤放鬆樓價仍在漲
成交量同比大跌兩成
“五一”小長假樓市並沒有如預期升溫,對前景的悲觀導致從5月中旬開始陸續有樓盤開始更大幅度地降價走量。然而,由於網籤時間的相對滯後以及近期高價盤簽約有所放鬆,因此從簽約數據上看,今年5月全市一手住宅同比成交量跌幅超過兩成,顯示市場熱度不及去年,但均價卻仍有25%以上的上漲。根據網易房產數據中心的統計,5月(5月1日至5月31日)廣州全市一手住宅網籤5837套,均價達到16364元/m2,量價環比漲幅均超一成。
各區成交中,番禺是唯一5月成交超過1000套的區域,花都網籤996套,位居第二。不過,5月中心六區合計網籤2074套,佔全市網籤套數的35.5%,隨着限籤限價有所放鬆,中心區域的網籤保持在良好的水平,其中“新黃埔”在蘿崗這個推貨主力片區的助力下,網籤688套,是中心六區5月成交最多的區。
高價盤簽約量增加
助力整體均價回升
價格方面,全市一手住宅網籤均價達16364元/m2,再創新高,環比漲11.2%,同比則漲25.6%。各區中,除了南沙環比微降5.2%至11102元/m2外,其他10個區域環比均上漲,其中海珠環比漲10.5%,達30995元/m2,番禺環比漲10.3%到17377元/m2,是漲幅最大的兩個片區。5月均價最高的區域爲越秀,達38493元/m2,天河區則爲34019元/m2,加上海珠,全市共有3個區域均價上到3萬元/m2。
雖然5月樓市各種大力優惠或推新貨下調價格信息不斷,不過網籤價格卻出現同環比大漲,這主要得益於限價的鬆綁,使得不少樓盤從雙合同改爲單合同,同時一些高價盤也能夠順利網籤,從而提升整體均價回升。網易房產數據中心統計顯示,均價前十名樓盤共網籤63套單位,中海花城灣推新貨,單盤更是網籤29套,這顯示了高價盤網籤較爲順利。
必須考慮到的是,去年5月份,由於政府爲進一步遏制房價數據的上漲,推出限售、限價、限籤等“加碼”措施,使得去年5月價格出現下降,也導致同比基數比之前略低。
從今年前5個月來看,廣州全市一手住宅網籤27240套,同比去年1~5月大跌約33%,均價14541元/m2,同比小漲4.9%。可以說,從成交量就能反映出今年市場景氣程度明顯遜色。文:記者陳白帆
5月土地市場
住宅土地僅成交7宗成交額僅76.8億
北上廣深齊齊“瀉火”
北上廣深等一線城市在經歷了今年一季度土地市場的紅火後已出現降溫跡象。中原地產研究部最新的統計數據顯示,5月一線城市合計土地成交額爲266.6271億元,是最近一年來的最低點。
此外,4個一線城市合計住宅土地成交僅7宗,成交土地額爲76.8億元,也處於近一年來的低位。平均住宅類地塊樓面價成交均價爲7592元/m2,相比4月份的12363元/m2,成交均價有所下滑。居住類土地的成交平均溢價率爲16.5%,遠低於4月份的37.2%。
全國銷售20強標杆房企
拿地數量逐月遞減
對此,中原地產首席分析師張大偉分析表示,在持續接近半年的地熱房冷後,土地市場逐漸開始降溫,並已開始產生分化。房企受到銷售不佳、資金鍊趨緊的影響,雖然對一線城市地塊仍有一定渴求,但購地已趨於謹慎及理性。而對於二線及三、四線城市,尤其是目前成交量疲乏、庫存量偏高、樓市降價預期較高的城市,房企拿地意願普遍減弱,從而致使流標地塊增多。
中原地產研究部統計顯示,全國銷售20強標杆房企,最近幾月拿地數量逐月遞減。去年5月,包括萬科、保利、金地、華潤置地、中海等20家標杆房企,拿地高達454.64億元,而在今年5月,20強房企合計僅拿地71.28億元,且只有萬達、保利、金地、恆大、碧桂園小規模拿地。
張大偉指出,造成標杆房企拿地減緩的主要原因有以下三方面:一是房價上漲幅度放緩,整體市場出現降溫;二是標杆房企在2013年土地儲備充分,年購入接近5586億元土地,土地儲備提前完成;三是去年全國一線城市土地成交額創歷史新高,土地價格也創紀錄,“這種情況下企業負債明顯提高,房企利潤率下滑。”
廣州賣的都是蘿崗商住地
過半地塊底價成交
就廣州土地市場而言,今年5月的市況顯然比去年地王頻出的“紅五月”遜色許多,無論是宅地供應量還是成交情況,遠不及去年同期行情。
首先,從5月推出市場的商業和住宅地塊分佈情況來看,全部集中在新黃埔原蘿崗片區,原被外界看好的海珠區昌崗中路橡膠廠地塊則因故未能如期入市。
而在順利成交的六宗地塊中,三宗地塊爲底價成交,如此前備受關注的科學城中心靚宅地KXC-S-3地塊,由於涉及村集體留用地,加上土地面積較大,總價超28億元,僅廣州保利城改投資有限公司和廣州市凱勝投資有限公司聯合體參與報價,最終以底價拿下此地,摺合樓面地價還不到6000元/m2,是周邊在售一手房價格的三分之一。
有業內人士指出,由於一季度以來全國樓市行情不明朗,就連一線城市也岌岌可危,大房企對後市觀望情緒加重,而政府部門亦擔心此時推市區靚地難有好價格,所以土地市場上的買賣雙方都放緩了腳步。“多宗地塊的底價或低價成交,市區宅地的中途叫停,都反映着廣州土地市場已隨樓市淡季步入降溫期”。文:記者王雯倩
關注上市房企
報告顯示房企競爭壓力持續加大
高週轉快銷策略成主流
日前發佈的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》公佈了“2014年中國房地產上市公司排行榜”,該排行榜顯示,萬科連續第七年蟬聯榜首,保利與中國海外發展則分列此次綜合實力榜的二、三名。其中,中國海外發展由上年的第四位上升至第三位。恆大地產、龍湖地產和世茂房地產分居第四到第六位,碧桂園上升六個位次至第七,富力地產、融創中國和華潤置地分列第八至十位。
上市房企整體表現持續分化
統計數據顯示,2013年上市房企總資產均值爲362.89億元,同比上升24.33%;房地產業務收入均值92.08億元,同比增長46.62%;資產負債率均值同比增加1.09個百分點至65.81%;淨負債率均值同比增加15.31個百分點至79.67%;淨利潤均值爲13.76億元,同比增加16.41%。
《2014中國房地產上市公司測評研究報告》指出,2013年房地產市場整體呈現出了量價齊升的基本態勢,但是進入2014年,市場情況有所變化,房地產開發投資增速開始放緩,持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。在房地產市場變化週期較短且風險漸增的背景下,房地產上市公司競爭壓力不斷增加,整體表現持續分化。
行業負債水平處歷史高位
值得重視的一點是,當下上市房企面臨着償債壓力不斷上升、盈利比率下降的困境。2013年,由於銷售良好,企業普遍加大槓桿力度,償債壓力有所上升。從長期負債比率來看,房地產上市公司資產負債率均值和淨負債率均值分別爲65.81%和79.67%,較2013年上升0.95和16.96個百分點,均爲近三年來最高點。從短期負債比率來看,房地產上市公司流動比率均值較2013年下降34.58個百分點至190.15%;現金流動負債比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。總體來看,行業負債水平仍處於歷史高位。
從絕對值指標看,2013年,上市房企淨利潤均值止降回升,爲13.76億元,同比增長16.44%。但從比率指標看,淨資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標仍處於自2009年以來的下行通道中,分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%,相比2009年則已分別下降了約6個和3個百分點。
近年來,由於土地成本和資金成本不斷攀升,高週轉快銷策略逐漸成爲企業提高回報率的主要途徑。整體來看,產品定位以中小戶型普通商品住宅爲主併力推標準化和產品線複製的企業,在週轉速度上更勝一籌,而定位仍偏高端住宅和商業物業且產品差異化程度較高的企業,週轉速度普遍較低。
文:記者王荔珏