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2013年中國老年人口達到2億,並將加速步入老齡社會,到2053年,老年人口將達到頂峯,養老產業也將成爲規模達到35萬億元的龐大產業。
對“適老化”住區和養老住區的需求集中爆發,使“銀髮經濟”蘊涵巨大商機。自去年以來,中國各地興起了一股養老地產業投資熱,地產商和投資機構紛紛投身養老地產。保利地產等地產商和泰康人壽等險資機構宣佈進軍養老住區,並制定了雄心勃勃的計劃。
“以星級物業、智能尋呼、邦尼養老、藍卡診所4維度的服務系統,創造老年人全新生活標準”“擁有三甲醫院醫療水平的社區醫院,可以讓專家與住戶面對面進行醫療諮詢”“溫泉山谷養生,著名的森林氧吧,集旅遊、休閒、度假、養生於一體”……不同的養老社區都在使出渾身解數撩撥老年人入住的慾望。
全聯房地產商會副會長張雪舟說“中國養老住區形式多樣、各有特色,地產商主導的養老住區精於開發經營,項目品質較好;大型國企主導的養老住區資金實力雄厚,社會口碑良好;金融機構主導的養老住區資金實力雄厚、融資方式多樣化、項目以長期持有爲主;其他運營機構主導的養老機構專業性強,符合市場需求。”
爲什麼養老地產成爲關注的焦點?中國房地產業協會副會長朱中一說:“目前,中國房地產市場處於增速換檔期、結構調整期和政策完善期,不少企業主動轉型進入養老地產。養老產業這個蛋糕很大很誘人,整個養老服務包括老年人的生活照料、產品用品、健康服務、文化娛樂、金融服務、住區建設等,產業鏈很長。”
與以往開發房地產不同,養老地產提供給老人的不只是房子,更多的是服務。因此,儘管養老地產被譽爲“朝陽產業”,但是一些專家對目前的發展情況充滿了憂慮“地產”大於“養老”、養老地產太貴了買不起、“以房養老”離普通人有點遠等一系列問題給這個新興產業帶來風險,由於沒有可複製推廣的商業模式,中國的養老地產還有點“摸着石頭過河”的感覺。
前不久,首屆全國養老住區創新發展大會就在寧夏銀川舉行,14家機構發起成立了中國養老住區創新品牌聯盟,以分享養老創新模式,推動行業發展。全國老齡辦副主任吳玉韶在會議上介紹說,養老住區不是傳統意義的房地產開發,但目前一些投資者的普遍做法是在住宅建設的基礎上,加上一些無障礙設施,配有醫療機構等,養老住區開發仍存在重硬件、輕軟件,重設施、輕服務的傾向。
據瞭解,中國養老地產發展時間比較短,大規模開發也就三五年時間,去年全國新增了100多個養老地產項目。雖然北京太陽城集團、藍卡健康集團等養老地產開發商提供了一些模式,但是養老產業進入成熟期大約需要20年。
北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星、北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊等人分析說,中國老齡化勢不可擋,但是“淘金”養老地產也並非易事,雖然養老地產發展潛力巨大,進入的企業越來越多,但是叫好不叫座,由於“未富先老”問題的困擾,多數人購買養老服務的能力偏低,這就造成一方面公辦養老機構一牀難求,民辦養老機構牀位閒置。
養老不能只爲少數人服務。很多養老住區項目規模太大,產品缺乏細分,一些地區動輒斥資數十億元,建設佔地上千畝,甚至上萬畝的超大型養老社區,這並不符合養老需求。不少養老住區項目收費過高,月租過萬元、繳納數十萬元會費、購買超過百萬元的保險產品等,都超出多數老年人的承受能力,造成入住率偏低。此外,盈利模式不清晰、運營能力不高、缺乏標準和規範等問題也是不小的困擾。
現在,大多數養老地產項目處於虧損或微利狀態,一些專家認爲,未來必須創新發展理念和模式,把潛藏的商機轉化爲真正的大產業,從而提高中國的養老水平。
全國房地產經理人聯合會常務副祕書長姜煒說,“養老產業是中國未來經濟支柱產業,養老住區作爲養老產業重要的資源整合平臺、運營服務平臺與資本運作平臺,是房地產企業進軍養老產業的主要目標。”
烏丹星說:“首先要轉變觀念,養老是永久性消費,養老地產的價值在於生活感受和文化價值所產生的人居價值,是生活方式的創造,與普通地產截然不同。一旦養老地產發展模式成熟,這個產業將蓬勃發展。”
朱中一說:“養老住區必須考慮配套設施、服務等問題,發展老齡經濟更多賣的是服務而不是房子。要避免走豪華路線,設計符合中國老年人需求的項目。另外,開發模式要多樣化,可以在老年人社區、親情社區、養老公寓以及旅遊、度假和養老相結合等形式上有所作爲。”
而吳玉韶則認爲,要明確養老服務的定位,理解“家”纔是養老機構和養老住區的最高境界。因此,即便開發建設的是機構,也要儘可能去機構化,進行居家的配置和設計,營造居家的濃厚氛圍,提供居家的親情化服務。 □記者於瑤