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蔡琦雯
近4個月打折優惠樓盤數量走勢
數據來源:中原地產研究諮詢部
□地產評論員 蔡琦雯
今年上半年,受市場低迷影響,部分房企的業績完成情況並不理想。隨著“半年報”節點的日益臨近,剛需樓盤持續放量、打折優惠項目不斷增多,房企正在為樓市“期中考”做最後的衝刺。
業績壓頂
今年前五個月,多數房企的業績沒有“跑贏”時間。
據上海中原地產研究諮詢部對上市十大標杆房企的監測數據顯示,今年前四個月,僅有恆大一家房企完成了業績目標的4成,而萬科、中海等標杆完成率均不到三分之一。
除了報告上的數字之外,房企業績的壓力還表現在土地市場。今年1-4月,去年銷售額排名前十的標杆房企中,有6家的拿地金額佔比低於全年銷售計劃的10%。
“從目前的銷售業績來看,房企壓力頗大,半年報業績壓頂,相信房企勢必會采取相應措施‘搶收’。” 同策諮詢研究部總監張宏偉表示。
市場持續低迷導致房企業績壓力陡增,是否意味著年初制定業績目標時,房企對於2014年的市場判斷過於“樂觀”了?
上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示,“並不能簡單地認為房企對未來市場的判斷‘盲目樂觀’。”她認為,2014年標杆房企紛紛上調了銷售目標,是因為這些企業持續拿地後,2014年開工的面積和預售面積都有所放大,是在增加可供貨源情況下制訂出的業績目標。隨著房企逐漸產生出較為“悲觀”的市場預期,房企平價、降價跑量的心態或將越來越常見。
搶收開始
事實上,近入4月以來,房企“搶收”、“跑量”的心態已經對市場產生了一定影響,近期的市場供應結構正在悄然發生著變化。
上海中原地產研究諮詢部數據顯示,今年1-3月單價在2.5萬元/平方米及以下的剛需樓盤供應量佔總體供應量比重不到一半,其中3月剛需樓盤供應量佔比不到2成。而4月起至今,剛需樓盤的供應量已經連續兩個月佔比超過5成。同時,據上海搜房網數據中心統計,6月預開盤項目中,剛需盤佔主導地位,佔比超7成。
然而,剛需供應的增多並未“立竿見影”,5月上海樓市的成交狀況仍然較為低迷。
德佑地產市場研究部監控的數據顯示,今年5月全市一手商品住宅成交量為59.55萬平方米,環比下跌21.78%,同比下跌34.92%,創4年以來同期新低,也是限購以來的同期最低點。
剛需放量未能使低迷的市場得到緩解,因此近期房企的價格策略也比第一季度更加“積極”,以圖在6月“搶收”成功。
上海搜房數據監控中心截至5月26日統計,上海市2014年6月打折優惠樓盤共計125個,是近三個月新高。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,如果二季度最後一個月仍無信貸刺激計劃出臺,那麼剛需盤也難熬過這個艱難期。尤其是郊區地段較差的剛需樓盤,很有可能率先降價。
“接下來一個月左右時間裡,上市房企勢必會采取降價的措施,‘降價潮’即將來臨。“易居克爾瑞研究總監薛建雄則如是判斷。
成交回暖?
剛需放量和降價促銷都是房企跑量衝業績的手段,這樣的方式在目前的樓市行得通嗎?
某央企房企人士告訴筆者:“當前剛需仍然是購房主力,前幾個月的成交‘低迷’或多或少與剛需供應‘歇息’有關。相信剛需放量並輔以較為積極的價格策略之後,6月的成交極有可能回暖。”
從數據層面來看,當前剛需購房者的積極性仍然在很大程度上左右著樓市的成交狀況。
“今年以來,每個月的成交結構中,不論剛需供應佔比如何,剛需的成交佔比均在60%以上。”龔敏介紹。
“5月央行的‘喊話’雖然尚未對市場造成明顯影響,但隨著未來信貸有所松動,必將拉動市場供需回暖,拉動未來的成交。”錦和投資集團品牌總監沙立松認為,一季度的“低迷”主要是由於市場信心不足。而近期政策的走向很有可能將使剛需購房者降低觀望情緒,積極入市。
同濟大學房地產研究所所長施建剛認為,在上海這樣的一線城市,外來人口增長不斷,在這樣強勢的需求下,前幾個月雖然成交“低迷”但是成交均價一直“堅挺”。因此,一旦有“降價”,對於購房者而言還是很有誘惑力的,很有可能拉動成交。
今年3月以來,上海陸續出現多個中高端樓盤降價的消息,打折幅度在7-8折之間。最新稱降價的樓盤是位於浦東的某別墅項目,該樓盤的售樓員表示,5月以來,市場更為蕭條,售樓處的來訪量很低。
雖然在當時看來,幾個率先降價的樓盤頗有“試水”意味,並不具有典型意義。但是進入6月,上海樓市的打折優惠樓盤進一步增多,甚至連一些大型品牌房企也開始出現大幅降價的行為。或許,“平價”策略已沒有辦法滿足一些房企“搶收”的需求,半年報業績的壓力之下,“以價換量”已經悄然開始。