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端午小長假,二手房交易再創新低。長達半年的二手房低迷行情,首先衝擊到的就是新房市場的改善性產品。
由於二套房貸首付款比例提升以及房子總價水漲船高,不少改善型購房者不得不先賣掉舊房子才能湊足換房所需資金。然而,今年以來,隨着二手房市場活躍度下降,賣房週期拉長以及貸款政策收緊,面對普通購房者的改善型產品銷售明顯受阻。爲此,一些改善型樓盤通過分期付首付、差異化推盤等營銷方式,應對當前的銷售難題。
□二手市場
郊區小房掛牌兩月無人問津
“我的房子已經在中介那掛了兩個月了,絕對是市場低價,並且我還承諾給經紀人更多的佣金,但這麼久了,至今沒有任何音訊。”
張小姐(化名)告訴記者,4月份,她看上了6號線附近的某樓盤,該項目的位置不錯,且正好趕上比市場單價低了近一萬的內部價,她特別動心,並很快交了幾萬的定金。但鑑於首付不夠,張小姐希望把順義的一套商住房處理掉,實現自己剛改的願望。
“我順義的房子不大,並且離上班的地方比較遠,我一直想找個近點的,正好碰到了這個樓盤,價格我也覺得合適。”隨後,張小姐把房源信息放在了中介那裏,爲了儘快銷售,她還在各大網站上發佈了賣房信息。讓張小姐沒有想到的是,房子的銷售成了巨大的難題,“中介說市場非常不好,我告訴他們價格可以談,但掛出去兩個月了,到現在也沒有接到中介的任何電話,網上掛的房源也無人問津。”張小姐的換房願望落空,不得已把定金退了。
與張小姐一樣鬧心的不是少數,據記者在周邊調查,多位換房人士均卡在中間左右爲難。換房人多認爲目前的市場價格是出手的好時候,可是手中的房子不賣掉,根本就無法實現換房的願望。
城區舊房掛牌半年未賣掉
記者調查發現,換房遇阻的不僅僅在剛改購房者中,在不少升級型的購房者中也同樣普遍。今年春節之後,王丹(化名)開始着手升級換房的計劃,不過時至今日,儘管手中的房源總價一降再降,換房夢仍然擱置。
據王丹介紹,自己手裏現有兩個小戶型二手房源,分別位於西三環和西四環外,均爲上世紀80年代的老房子。按照王丹的計劃,她想將兩個小戶型全部賣掉之後在城北升級置換成一套至少三居的新房或次新房。“春節之後沒多久就在多家中介登記,到現在幾個月都過去了,兩個房子一個還沒賣出去”,王丹苦悶不已。
王丹說,兩個房子相比較起來,西三環的小兩居相對要更受歡迎一點,看房的人也比較多,最初自己的報價在300萬元左右,由於不少買家只看不買,她不斷降低自己的預期,到現在總價已經累計下降了40多萬元,但始終沒有成交。
“可能房子確實有一些硬傷,譬如年代比較老,外觀看上去沒有那麼新,小區環境也算不上高端,另外距離地鐵稍微有些遠”,王丹這樣總結自己房子“滯銷”的原因。在她看來,現在買房人都很挑剔,因爲可選擇的範圍越來越大,一方面,越來越多郊區的新房以低價開盤吸引了很多剛需人羣,另一方面,自住房的供應加速,也讓不少人離開了商品房的市場。
與低價郊區房和自住房相比,城區的二手房源雖然有着先天的地段和城市資源優勢,但是總價高、戶型小卻是將很多人拒之門外的主要原因。
在王丹看來,總價下降40萬元已經是自己對價格預期的底線,“實在不想再降了,大不了就暫時不換房,再等等再看”。
□新房市場
改善型客羣遇阻明顯
對於二手房成交難度增大對客戶衝擊,北京不少改善型樓盤已經感受明顯。
亦莊某改善型項目負責人表示,目前在售項目主要面對的是換房的改善型購房者,“這些客戶集中在兩個年齡段,一羣是30~40歲之間、子女在2~6歲的‘首改’,爲了子女以後入學或擁有更舒適的居住環境。另一羣則是子女已畢業工作,臨近退休或已經退休的購房者不想再住在市區老樓中,也想換套環境較好房子或全新的房子。”
這位負責人表示,從今年清明節開始,改善型需求開始出現變化,“好多之前已經排號的購房者表示,由於之前老房子遲遲沒能賣出去,希望推遲籤購房合同。”
記者調查發現,改善型樓盤成交遇阻的已經成爲普遍現象,北五環一項目銷售負責人向記者表示:“去年因爲‘限價令’導致項目遲遲未取得預售證,好多客戶有錢買不到房子,今年價格比去年有優惠,預售證也容易多了,不少客戶卻因爲資金問題推遲買房。”
在改善項目銷售遇阻的同時,3000萬元以上高端項目卻逆勢熱銷。
根據中原地產統計,5月份,北京3000萬物業成交了14套,佔全市成交的比例達到了0.39%的歷史高點,幾個月來持續上升,這一比例在2013年全年僅爲0.19%。同時,單價10萬的高端項目單月成交了5套,也是歷史最多。
“改善型需求與剛需和高端需求客羣不一樣,從政策上,改善型需求享受不到剛需的信貸等支持,從資金實力上,又沒法和高端客羣比,所以夾在中間的改善型購房環節繁多,需求最容易受到市場與政策波動的影響。”一位業內人士表示。