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中國經濟網北京6月6日訊(記者劉芸曼)2014年年初以來,在信貸緊縮、供求變化以及觀望情緒濃重等因素的影響下,馬年樓市不可避免地迎來了"寒流"。對於房地產企業而言,負債增高,資金鍊也相應受到影響,房地產負面消息不斷。5月初,百強房企光耀地產曝出資金鍊斷裂消息;日前首開股份也被媒體曝出借款總額超過400億元,資金鍊緊張,財務壓力巨大。在這樣的大環境下,部分中小房企甚至面臨"等死的節奏"。房企亟待"輸血",而融資起到提供"救命口糧"的作用。業內人士認爲,房企要在市場承壓的基礎上轉型,金融屬性愈來愈重要;地產業加速金融創新,有利於增強競爭力。
銀行難貸款房企融資扎堆信託和私募
對於房地產企業而言,最常見的融資方式包括兩種:直接融資和間接融資。直接融資即企業IPO,間接融資,則是銀行信貸。
有業內人士稱,目前銀行更願意將資金借給有實力的、資產負債水平低的大型房地產企業,而中小型房地產企業幾乎拿不到銀行的開發貸,因此房企不得不通過各種渠道來融資。
據媒體報道,今年以來,房企通過信託融資高達1200多億。信貸收緊導致房企扎堆信託融資。用益信託網相關數據顯示,截至5月27日,相關信託公司共發行房地產信託487只,規模爲1204.8億元,平均年限是1.8年,平均收益率是9.7%。而這487只產品中,不乏大型房企如萬科、恆大地產、綠地的身影,三家房企合計信託融資已達73.5億元。
除了信託,私募基金也成爲房企"輸血"來源之一。中國經濟網記者從今年一季度發佈的《中國房地產金融2013年度報告》看到,房地產私募基金近年發展迅速,進入規模增長期,投資領域從相對偏向後端逐漸到面向全產業鏈。
長富匯銀總裁張保國認爲,目前房地產的形勢和資金面有密切的關係,未來將有一大批抗風險能力較差的房企被淘汰出局。目前房企最明顯的特點是分化加劇,自身的風險也在加劇。雖然整體房地產市場未來的發展仍長期看好,但從今年公佈的70個大中城市的銷售數據來看,房企的短期壓力非常大。
房企聯姻金融機構不只融資還爲轉型
去年以來,中國房地產企業和金融機構聯姻呈現出一片火熱。萬科入股徽商銀行,越秀地產收購了創興銀行,恆大成爲華夏銀行的最大股東,一幕幕房企銀行聯姻大戲不斷上演。據不完全統計,到2014年第一季度,已經有超過30家房企參股銀行業。
不僅如此,也有銀行採取行動迴應與房地產業的合作。如平安銀行成立了房地產金融事業部;國家開發銀行通過中國促進會推動舊城改造、小城鎮建設等項目。
業內人士指出,房企參股銀行不爲融資爲轉型,房企涉足金融業迎接"寡頭時代"。
同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,房企收購銀行在融資方面可以"就地取材",開放和拓寬了房企的融資渠道,降低融資成本,可以就此支持房企拿地與快速擴張。與此同時,房企聯姻銀行業可以爲相關衍生服務提供金融支持。
正如萬科創始人王石此前發表過的言論:"房地產的問題說到底是金融問題,將來的房地產市場如果沒有幾千億元的融資平臺,你就只是一個打工的。"
多融資渠道並舉金融模式創新是趨勢
房企的動作不僅限於和銀行聯姻,更有行業併購趨勢。2013年在IPO市場暫停和併購鼓勵政策的雙重刺激下,國內併購市場火爆,企業間併購數量和規模不斷擴大。房地產行業併購數量緊隨能源及礦業排名第二,涉及案例148起。
業內認爲,從中國企業發展的階段來看,擴大規模和競爭力提升的需求越來越多;再加上銀行信貸緊縮北京之下,不同企業業績出現分化,房企併購重組、進行項目合作在2014年依然是資本市場發展的趨勢。
中國房地產研究會、中國房地產協會會長劉志峯此前在2014年房地產金融研討會上表示,房地產開發企業要在競爭中立於不敗之地,必須要利用好金融。他認爲未來房地產業要加強融資合作,拓寬融資渠道,創新金融產品和融資服務。
目前在房地產金融創新方面存在三種思路。第一種即入股銀行、保險等金融機構,讓開發企業獲得成功的融資渠道;第二種是由傳統的開發企業向服務運營商轉型,通過品牌輸出和管理獲取投資收益;第三種是通過入股優勢的開發企業或者項目、或者股權方面。
中投顧問高級研究員鄭宇潔認爲,房地產金融創新也在行業發展中倒逼推進,房地產金融創新的趨勢還體現在資產證券化、住房抵押貸款證券化等。
此外,目前炙手可熱的P2P網貸也開始受到中小型房企重視,越來越多小型房企已經瞄上P2P網貸。此前北京地區一家P2P平臺採取了和房產中介合作的模式,通過與房產中介合作來尋求線下借款人。
隨着樓市風雲變幻、房企自身業務發展,原來單純的融資模式已經不能滿足房地產業發展的新需求,因此金融模式的創新或將助房企發展一臂之力應對挑戰。未來房地產行業將呈現出"金融業"的發展趨勢,或許正如業內人士預測,整個行業也會因此逐漸發生變革。