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今年以來,趙先生一直在杭州市中心蒐羅寫字樓項目,想“淘”一套用來投資。在經過一番實地考察之後,趙先生髮現,即便武林商圈擁堵不堪,很多寫字樓的環境也不盡人意,但相比錢江新城的現代摩登高樓大廈,價格不低甚至更有市場。
地段是王道
老牌核心區寫字樓依舊搶手
即便是錢江新城、城東新城、奧體博覽城、未來科技城等諸多新城拔地而起,來勢洶洶,也動搖不了武林商圈在杭州的核心地位。這一點,在寫字樓市場上體現得淋漓盡致。
曾經領銜武林商圈高端寫字樓的深藍廣場,目前來看停車條件、內部設施等已經跟不上現有需求,但從事寫字樓租售中介工作的小邵告訴記者,即便已經有些“跟不上時代”,但由於武林核心地段的稀缺性,仍然能夠租出不錯的價格。“比如說深藍廣場的寫字樓現在就面臨停車難的問題,很多酒店式公寓的業主也停在那邊,留給寫字樓的車位就更少了,來訪的客人停車也不容易。”小邵說。即便如此,深藍廣場寫字樓目前的出租均價,也在3.8元/平方米·天左右,相比於錢江新城的某些新建寫字樓仍然高出一籌。
另外,小邵告訴記者,目前深藍廣場的寫字樓空置率極低,空出來的可租房源屈指可數,近期有一間位於15層的260m2寫字樓空出來,網上掛出沒多久,就已經有好幾個客戶過來問了。
但相比同板塊內一些管理更爲完善、硬件更加先進的寫字樓,深藍廣場等老牌寫字樓又遜色不少。小邵告訴記者,西湖文化廣場的環球中心寫字樓,平均租金在5.5元/平方米·天。而位於杭州大廈邊的坤和中心,則一直以來霸佔武林商圈最貴寫字樓的席位,平均租金約8~9元/平方米·天。
有業內人士認爲,坤和中心租金之所以遙遙領先,除了得天獨厚的區位優勢和寫字樓本身的硬件配置、物業服務之外,與其整體持有出租的模式也有一定關係。整體持有的寫字樓能保證更純粹的辦公環境和品質體驗,避免了因爲產權零散分割而帶來的物業管理難度,保證租戶的使用質量。“由於統一管理統一招租,坤和中心入駐的企業通常具備一定規模,相比之下深藍廣場由於分割成小面積個人持有,形成了諸多門檻較低的樓中店,不利於集中管理,拉低了整個項目的檔次。”該業內人士說。
錢江新城寫字樓有價無市
剛出泥淖又臨困局
與老牌商業核心區寫字樓的“一樓難求”相比,錢江新城的寫字樓則是空有一身價值不得施展。2013年起,錢江新城的寫字樓空置率就已經超過40%,這一供大於求的境況一直持續到今年一季度纔有所緩解。
世邦魏理仕杭州分公司4月發佈的《2014年杭州一季度房地產市場回顧》白皮書中提到,截止一季度結束,錢江新城區域寫字樓空置率已回落至30.6%。導致這一現象的原因除了供應量暫時進入空窗期之外,板塊內的項目“以價換量”也起到了一定影響,據統計整個錢江新城區域,一季度租金環比下跌0.9%。而錢江新城租金的下跌並非完全源自於宏觀經濟的下行趨勢,因爲與此同時,黃龍商圈寫字樓一季度租金環比上漲了1.5%。
即便是空置率有所回落,錢江新城的寫字樓市場也並不樂觀,以過去三年的平均吸納量測算,錢江新城現有可租面積仍需兩年左右時間完成去化。因此在短期內,較高的空置率仍將令區域內項目招租面臨一定的壓力。漢嘉地產機構副總裁高賢林認爲,錢江新城高空置率的現狀短時間內無法逆轉,“一直以來錢江新城的寫字樓大多處於有價無市的狀態,供應空窗只是暫時現象,最近錢江新城僅僅市民中心推出的寫字樓可租賃面積就高達15萬平方米。”高賢林認爲,剛剛下降的空置率,又將在大量供應上市的情況下反彈回去。
高空置率同時也表現在市場的一線需求上,小邵告訴記者,他們常常想要把租武林商圈寫字樓的客戶引導至錢江新城,但其中很大一部分由於公共交通、商業配套等尚未完善的原因而放棄。“僅僅依靠萬象城,對於很多寫字樓中的職員來說太過單調,同時萬象城的高端定位也超出很多人的經濟承受能力。不過地鐵2號線、4號線開通以後錢江新城的通達性會好一些,再加上來福士廣場等綜合體投入使用之後,錢江新城寫字樓的價值也許纔會凸現出來。”小邵說。本報記者任思思