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剛過去的5月份,對杭州樓市來說,除了融創收購綠城,其他並沒太大的看點。成交量在近幾年中不高不低,倒是庫存多了7000多套,使杭州市區的商品房庫存不僅再次攀上12萬大關,且已經接近13萬套。
在過去的5個月,陸續有樓盤降價回籠資金。眼下來看,降價仍然是促進樓盤成交的最有效因素,但是效果在遞減。6月份,很多一拖再拖的樓盤或許會趕在上半年結束之前開盤。如果市場沒有轉好的跡象,可以想見,樓市不太會有奇蹟發生。
接下來的樓市該何去何從?開發商在焦急地觀望,購房者也在出不出手之間猶豫不決。那麼,目前的樓市到底是個什麼現狀?
5月成交,商業地產和豪宅是主角
剛需盤的主導地位在變弱
根據透明售房網數據,剛剛過去的5月份,杭州市區共成交商品房6029套,其中主城區成交2406套。和前幾年同期相比,這個數據比2010年和2011年多,比2012年和2013年略少。
前5個月杭州市區共成交商品房24095套,5月的成交屬幾個月來最高。不過仔細分析5月的成交量,似乎具有一定的特殊性。主城區商品房成交套數,排名前三的分別爲:昊元之江時代中心,123套;金沙湖1號,112套;藍鑽天成,91套,都爲商業地產。主城區的住宅成交前十榜單中,像柳浪東苑、蘭園、武林壹號、望江府、武林外灘等都爲豪宅樓盤,與前幾個月剛需盤爲主的情況有很大不同。而居餘杭區住宅成交榜首的華東園,5月份成交450套,其實爲某單位集資房,不能完全等同於商品房。
由此看來,支撐5月份成交的,並非剛需盤,不太具備可持續性。從另外一個角度,也可以說,剛需盤佔據主導地位的市場在變弱,樓市行情不容樂觀。
住宅庫存升至歷史最高位
總庫存逼近13萬套
截至6月2日,杭州市區商品房庫存量爲127322套,成就了新的庫存記錄;其中住宅60527套。這也是杭州的住宅首次突破6萬套。在整理中記者發現,僅5月份,杭州就增加了約7000多套商品房庫存。
據透明售房網數據,杭州主城區5月份共有19個樓盤領出共7300多套房源,像世包國際中心共領出可售房源729套;世茂東壹號518套;之江九里526套;萬達廣場1014套;金隅觀瀾時代905套……但其中僅有5個樓盤有成交數據,共成交60套。大量的房源達到預售條件,但卻無法找到合適的買家,使得庫存量持續上升。
值得關注的是,餘杭區目前呈現出成交量大,但庫存也持續增加的狀態。除去華東園,餘杭區銷售套數前5榜單中,像七賢郡、萬家名城、天都城、北宸之光等月成交都超過80套。但是由於餘杭區近幾年土地拍賣兇猛,樓盤陸續推出,加上以前超級大盤的持續加推,使得餘杭區供應龐大。這其中,以閒林、未來科技城和臨平爲重點區域。像未來科技城,今年有EFC、新城西溪逸境、合景泰富、富力西溪悅居15B地塊等陸續開盤,將爲未來科技城的庫存再添一把火。
接下來的6月份,據瞭解,將會有四五十個樓盤新開,這其中包含了不少本來打算在三四月份就開盤,卻因爲“節點”一拖再拖實在拖不下去的樓盤,也有一些是由5月份延過來的樓盤。總之,開發商都面臨着半年銷售指標的壓力,無論蓄客好壞都要先開了再說。雖然可能會在樓市廝殺中分得一杯羹,但最直接的影響就是導致庫存量的進一步提升。依此分析,如果政策沒有太大的變動的話,6月份庫存破13萬完全沒有壓力。
以價換量仍然有效
但效果在遞減
今年的前5個月,數一數樓市的興奮點,絕大多數還是集中在降價事件中。經過今年的幾輪降價,降價的幅度逐漸變小,有些確實也屬割肉出售了,降價的效果也在遞減。
今年以來,從最早降價的北海公園到西溪晴雪等,幾乎每家房企,每個樓盤已加入了降價的行列,全面蔓延,但銷售率卻是一次比一次低。
從這一波波的降價潮中,可以看出開發商和購房者的心態變化。開發商從一開始的惜售觀望,到逐步加入到降價大潮,以價換量,獲取資金的回籠,說明開發商對樓市的信心也在降低,資金困難造成的壓力也越來越大;對購房者來說,降價的吸引力也越來越小,因爲樓市似乎在傳遞一個信號:樓市下行的趨勢越來越明顯。
主城宅地連續三個月零出讓
商業地塊多數底價成交
如果說成交量是樓市的一面鏡子,那麼土地市場就是樓市的晴雨表。據統計,今年前5個月杭州八區土地成交總額525.5億,其中,432億元爲前兩個月成交額。3月份開始,土地市場驟冷,形勢低迷,3~5月土地成交額不足百億,6宗宅地(含商住)底價成交。
5月份,主城區沒有宅地出讓。事實上,主城區已經有近三個月沒有宅地出讓,而接下來的6月份,主城區宅地仍然零出讓。
在成交的商業地塊中,直接底價成交的爲多,地鐵沿線成爲開發商最中意的區域。像綠城集團、金地商置、上實發展三家品牌房企,各在地鐵2號線沿線拿下一宗地塊。
接下來的6月份,杭州八區共有12宗地塊出讓,其中11宗商業用地,1宗爲商住混合用地。從區域上來看,主城區僅江乾區和濱江區各有一宗商業用地,餘杭區有6宗,蕭山4宗。出讓地塊最多的,爲未來科技城,有4宗地塊出讓。
樓市的低迷,使很多開發商在拿地這件事上開始變得慎重。某開發商告訴記者,除非有特別合適的地和合適的價格,纔會考慮出手。