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杭州樓市該何去何從?浙大經濟學院院長、民營經濟研究中心主任史晉川看來,“市場經濟之下,就該按供求規律來。”浙報傳媒地產研究院院長、房產專家丁建剛認爲,在高庫存下,杭州其實哪怕解除限購,也不會引發房價上漲。浙大城市學院房地產研究中心主任、浙工大客座教授、浙江厚道資產管理有限公司CEO丁浚哲則表示,市場需要提振信心。
中國房地產
仍有相當長的發展期
浙江省統計局最新公佈的數據顯示,2014年一季度浙江全省生產總值7768億元,增速只有7%,低於全國一季度GDP7.4%的增速,更低於江蘇8.8%的增速。在服務業中,唯一出現下降的是房地產業,降幅爲4.9%,商品房銷售額近829.2億元,同比負增長29.4%,商品房銷售面積也下降了26.6%。房地產增速回落,已經影響浙江GDP的增長。
“浙江省的經濟在改革開放以來在中國一直走在前列,現在最新公佈的GDP指標卻跌到了7%,低於全國的平均水平。”丁建剛說,多個經濟指標的下跌讓社會各界看空房地產市場,“但是房地產市場跟宏觀經濟不可能脫節,所以中國經濟也連帶被看空。”
丁浚哲也表示,房地產與宏觀經濟的關聯度很高,“據統計,房地產與實體經濟關聯度60%,與金融負債關聯度60%,佔到普通老百姓家庭資產的60%。房地產一旦崩盤,那麼對國家經濟而言是災難性的,個人資產受損,用土地來貸款的政府還不出債務,金融體系會遭受嚴重打擊,最後倒黴的還是老百姓。”
不過他認爲中國房地產市場崩盤的可能性不大。“中國的城鎮化率纔剛剛達到50%,有多少年輕人,多少剛需還沒有房子,要實現更高目標,房地產業是不能忽視的。所以未來十年是房地產業的白銀時代,這種說法是成立的。”
丁建剛也說:“無論是從總量,從城市化進程,從土地高度壟斷、外匯管制現狀來看,中國的房地產市場幾乎不存在崩盤的基礎。中國房地產市場仍然有10年甚至更長時間的發展歷程,絕對沒有結束,城市化是邁向現代化的必由之路,城鎮化是未來10年最大內需潛力所在。”
經濟學家史晉川說
要拿富人的錢,給窮人蓋房子
杭州該不該放開限購限貸,史晉川表示,自己從來就沒有贊成過限購限貸這樣的政策。
史晉川說,他對房地產的看法只有兩個,一是按照市場經濟的供求規律辦事,政府不應該直接干預;二是尊重房地產的雙重功能,它既是資產,又是老百姓的基本生活保障。
他說,2002年後國內居民的消費結構發生了變化,表現爲對“吃穿”等傳統日用品的需求增速下降、對產品品質的要求的提高和對“住行”等的需求增速加快。過去這十一二年,隨着消費結構的調整,資源流向房地產,是一種正常的市場行爲。當市場的供求關係發生改變,庫存量高企,部分購房者形成降價預期,開發商開始有降價行爲,這同樣是正常的市場行爲。
“政府的歸政府,市場的歸市場。有人想買貴的房子,這是市場行爲,你沒必要限制。政府應該創造好的條件,讓市場機制有效運作。”史晉川說,“通過市場經濟,拿富人的錢,給窮人蓋房子。這纔是政府應該做的事情。”
丁建剛也認爲限購限貸不合理。“比如限購政策中有兩條規定不合理,第一是對外地人禁購,它剝奪了一個人的遷徙權和交易權。對大戶型的限購也不合理。限貸政策中也有兩個不合理規定,第一是二套房首付七成,門檻實在太高了,建議降低爲五成;另外,目前政策是認房又認貸,部分購房者有貸款記錄但已經還清,仍然不能貸款,這也是不合理的。”
鬆綁限購限貸
或可提振市場信心
在丁浚哲看來,限購限貸的調控目標,已經基本實現了。“限購限貸是爲了擠泡沫,去投資,應該來說,目前杭州樓市的去投資化已經非常明顯了,房子基本上已經迴歸到了居住屬性本身。限購限貸的另外一個目的,是換取時間,讓保障房興起,而現在杭州的保障房建設在全國也位居前列。”
與此同時,改善型需求一直被雙限壓抑。“很多人的需求被壓抑了多年。原來的一大批剛需經過努力,有了一定的經濟基礎,也具有了首次改置的需求,放開限購限貸的呼聲比較高,已經具備了一定的民意基礎。”丁浚哲說,“上個月央行也釋放了支持首套房貸的積極信號。我們瞭解到的是,銀行對首套房貸款的放款速度已經明顯加快。”
丁建剛認爲,政府出臺雙限調控政策,是爲了遏制房價過快增長,但是,房價走勢並未如預期中的平穩中上升,部分城市出現大幅降價。“在當前的形勢之下,需要政府實施行動,恢復市場正常的信心和預期。”
放開限購,是丁建剛認爲行之有效的方法,在釋放出一撥改善型需求的同時,向市場釋放企穩信號,提振信心。
但給限購鬆綁,會令房價大幅度反彈嗎?丁建剛說:“撇開限貸不談,如果限購放鬆了,房價不會大幅度上漲,因爲杭州樓市的庫存量依舊很大。”