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今年以來,房地產市場震蕩再起,部分城市下行態勢日益明顯,中國樓市,似乎又一次走到了十字路口。但就在市場還在熱議真跌假跌的時候,近期,杭州、東莞等城市陸續推出以『備案』為名的樓市監控手段,即被業內稱為的『限降令』,引發了輿論的廣泛爭議。
『備案』不是『限降』,這是杭州、東莞對這一措施的解釋。但是,『有形的手』確已明顯伸出。『限降』真的應該麼?為什麼?政府的有形之手到底該不該伸?伸向哪?怎麼伸?
『限降令』被指違背市場規則
之前便有媒體披露,類似杭州和東莞的價格備案大多城市都有。在房價快速上漲的時期,為控制住房價過快增長,就有部分城市采用『備案』制的方法限制房企的銷售。房價備案管理制度實際上是管跌又管漲,而且已經存在數年。
『無論是之前的限漲還是如今的限降,都顯然是背離房地產市場機制的』,中國房地產學會副會長陳國強在接受記者采訪時表示,政府通過行政手段限制價格的漲跌,毫無疑問將束縛住企業的手腳,扭曲房地產市場,『當初的限漲是不可取的,如今的限降也是不可取的』。
上海財經大學教授陳傑也認為,『政府人為地用短期化的手段去調節市場,其實像打激素。政府不應當改變市場機制,而應該讓市場自我調整』。
在房地產市場進入拉鋸狀態的當下,價格是房企走出僵局的最常規、也是最有效手段之一。企業根據自身情況、推出的產品質量進行價格調整是理所當然的。
在『備案式限降』面前,雖然15%的限價比例留下了不少空間,但不同產品之間存在著質量、戶型、位置的差異,不能簡單用價格比較和限制。
有市場分析人士表示,房企推出不同的住房產品自有其不同的價格,『一刀切』式的價格百分比限制只是無意義的徒設關卡,應把屬於市場的還給市場。『一些與市場需求不符的產品,無論是限漲限降、促漲促降,都難有市場』。
『有形之手』該放在哪?
面對房地產的秋天似乎提前到來,面對不斷走低的樓市成交量和快速萎縮的財政收入,地方政府的『有形之手』再一次習慣性地伸出。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓日前表示,政府應該允許降價的房企重新備案以便銷售,這也有利於消費者;從中央精神和市場規律而言,應該逐步廢除房價備案制度,改革調控手段,終止使用限價、限降這樣的手段直接乾預價格。
對此陳國強也表示,地方政府應該把精力放在如何塑造好市場環境上來,區分好政府與市場的邊界,把該管的管好;自十八大以來,中央歷次重要會議均強調市場化方向。政府應該在能夠發揮的領域發揮作用,把行業競爭的基本規則制定清楚,把市場發展的環境營造好。
房地產市場長久以來都處於強管控的監管環境中,但房價的漲跌,所依據的並不全是政府行政手段的強弱,而是土地、住房的供給與百姓需求的關系。地方政府應著力滿足自住房的剛需和改善房的需求,遏制投機和炒作的勢頭,完善自身的發展環境,進一步改良調控手段。
中原地產首席分析師張大偉對此建議,地方政府未來或應在『搶人』的方向發力。他說,從全國房地產市場看,出現問題的城市特別是三四線城市,因為人口淨流入減少,實際需求萎縮,難以消耗之前已經積壓嚴重的土地及在售庫存。
他指出,為爭取有購買力的人群,地方政府或從稅收優惠以及限購放松方面入手,利用城鎮化發展,提高購房人口基數和整體購買力,對市場短期造成輕微利好。進而推廣成為各二三線城市的主要辦法。
記者微評
政府『限價』並非新晉產物,『限漲』在房價猛漲時便有專家持反對態度,但有強大的民意支持;如今的『限降』不僅在學者眼中背離市場化精神,也難得到百姓的理解。
『限漲』為民生,『限降』為防金融風險。出發點雖都不無道理,但在市場化的大趨勢之下,用不用?怎麼用?有用嗎?應該是值得探討和深思的問題,至少也需在科學性、合理性和前瞻性上再多加考究吧。(黃博陽)