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近來,穆迪、瑞銀、野村等機構相繼看空我國房地產,還有的斷言中國樓市即將崩盤,更有甚者稱之臨近“迪拜時刻”。國內的機構和專業人士則衆說紛紜,購房者不知所措。一時間,房地產市場雲山霧罩。
歷經6年房地產繁榮,2008年底的兩個月,阿聯酋迪拜樓盤價格陡然下跌40%。在中國人歡度春節的時候,迪拜隨處可見人去樓空的蕭條景象。如今,“迪拜式的崩潰”真的會在中國重演嗎?
最近一段時間,我國許多城市房地產市場確實出現了由漲轉跌的重要轉變,而且是價量齊跌。繼溫州、杭州等城市的許多樓盤降價後,一線城市北京、上海的一些樓盤也加入到降價行列之中。據國家統計局的數字,1至4月份,反映樓市成交量的住宅銷售面積同比下降8.6%,待售面積迅速增加23.9%。另據中國指數研究院的全樣本調查,5月份全國100個主要城市住宅平均價格環比下跌0.32%,這是連續環比上漲23個月後首次轉跌。
在市場經濟條件下,商品價格在一定範圍內波動是正常現象。具體看我國房價漲跌,許多專家認爲,只要在10%範圍內都是相對合理的,超過30%就會造成較大影響。現在,房價剛剛下跌了一些,就被視爲將要“崩盤”或臨近“迪拜時刻”,這顯然是誇大其詞。以溫州、鄂爾多斯等特例之“點”去代“面”,更是一葉障目。
進一步看,我國房地產市場從2001年開始繁榮,2007年稍有調整,2008年很快再次繁榮起來,甚至一度出現過度繁榮,不僅房地產投資一哄而上、發展過快,房價也節節攀升、上漲過猛,許多城市漲價漲過了頭。國際經驗表明,房地產的週期性比較強。美國、日本房地產由繁榮期轉入調整期大體在6年左右,而我國此次房地產繁榮期已超過6年,這是其一。二是我國房地產業不可能無休止地繁榮下去,當市場供求關係發生變化、房價漲過頭的時候,就會或早或晚轉入調整。再看房價水平,我國許多城市的商品房售價不僅大大超出國際通用的房價收入比,大大超出一般居民的承受能力,有些還超過了東京、倫敦和紐約。
由此可以作出判斷,眼下我國房地產正在由繁榮期逐漸轉入調整期。
這個調整期估計不會短,快則兩三年,慢則五六年甚至更久。各個城市具體情況雖有所不同,但總體趨勢是銷量下降、房價緩慢下跌。其間或有反彈,亦不太可能改變大的趨勢。同時,不能排除漲得兇的城市跌起來也兇,漲過頭的則有可能跌過頭。
經過必要調整,我國房地產業有望轉入健康發展軌道。至於在調整過程中會否出現崩盤?現在看來可能性也不大。因爲我國年輕人購房形成的剛性需求一直比較穩定,城鎮居民追求居住條件不斷改善的傳統消費觀念一時不會改變,新型城鎮化在未來幾年仍將持續推進。同時,由於住宅是消費品也是投資品,如果房價跌多了,就會相應提升投資價值。再就是房地產調控政策能夠遏制房價過快上漲,也能阻止其過快下滑。這一點,從央行實行差別化住房信貸,到一些城市對限購政策的微調,均可見端倪。