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受樓市調控高壓不減、銀行信貸緊縮等諸多因素影響,全國樓市“溫度”不斷下降。在此背景下,有不少樓盤降低了門檻,低首付、團購等營銷策略因此又重現市場。
年後至今,全國關於樓市下行的論調不斷,打折、促銷、降溫、拐點等字眼充斥市場。
“低首付”、“團購”策略重現
儘管河南省並未出現在環比下降區域中,但受全國樓市及政策的影響,市場熱度下降卻是不爭的事實。
值得關注的是,低首付、團購等營銷策略正在重現市場,以刺激購房者入市。
位於泰康路和民主路交會處附近的某高端樓盤,近日推出“兩個月付清首付”活動,且有大幅度優惠。之前還有“首付13.2萬元,1萬抵20萬,送每平方米5000元精裝修”的策略。
南陽路一大型樓盤,對兩房產品推出了一折首付活動,首付共分三次付清。
位於嵩山路與長江路交會處的某項目,對大戶型房源推出了首付分期的活動,簽約時付10萬元,其餘首付兩年內付清。
不止低首付,近期以各種名義的團購和特價房也相繼出現。端午假日前,記者接到鄭東新區一知名小區的活動信息,“推出房源爲85平方米兩房、136平方米三房、138平方米四房。55平方米小戶型正在排號中。底價爲9.6折,最後兩天低至9.2折,機會難得,可諮詢置業顧問”。
也有多家房企負責人私下表示,想對一些中高端客戶組織團購。
據不完全統計,從4月份至今,鄭州市及周邊縣市的項目中,推出類似營銷舉措者有近20個項目。
“相對全國其他城市,鄭州今年稱得上是‘避風港’,這也不是說鄭州絲毫不受影響,樓市觀望情緒同樣會向下遊傳遞。且銀行信貸緊縮,開發商爲回籠資金,規避市場風險,採取這樣的低價舉措,目的在於吸引購房者入市。”一位業內人士分析說。
降低門檻,保障還是陷阱
“之所以推出低首付或者團購活動,目的是希望藉助於此回籠資金。調控政策持續至今,已經發生了從量變到質變的轉化,宏觀經濟也不景氣,樓市上行動力不足,開發商耐心和信心不足。”河南省商業經濟學會祕書長宋向清這樣說道,“降低置業門檻後,吸引更多的購房者到此購房,以達到樓盤快速成交去化的目的。”
那麼,在當前持續調控的市場背景下,首付分期對購房者是保障還是陷阱?
專家認爲,此舉利好之處在於,爲部分購房者贏得籌集首付款的時間,對部分首套房購房者或首次改善購房者來說也降低了購房門檻,可以提前進入購房環節。
不過,所謂的低首付其實是分期首付,這樣看起來是起到暫緩購房者資金壓力作用,但是他們同時要償還開發商墊付的首付款和銀行按揭貸款,屆時購房者的經濟壓力會加倍,對於經濟實力不強的人羣來說,如果不理性考慮自己的承受能力,或會面臨極大的資金壓力甚至是斷供,給銀行帶來潛在的風險。
宋向清認爲,如果低首付或者團購活動給購房者帶來了真切的實惠,還是值得購買;若房企不誠信,先提高售價,再以優惠形式亮相於市場,則不會取得相應效果,購房者需加以甄別,不要盲目進行投資。
近日,某媒體引述銀監會高層內部講話指出,房地產貸款區域性、結構性風險加大要嚴防虛假按揭貸款,嚴防以消費類貸款用於購買房產,嚴禁零首付、開發商代墊首付資金等違規行爲。
這是因爲,樓市下行期“零首付”或“低首付”對購房人、對銀行、對金融等方面而言,有一定風險。
樓市調整期
上行空間不大
今年市場環境相對嚴厲,多個城市都出現降溫跡象,從目前已披露的數據看,鄭州樓市相對穩定。
所以儘管不少樓盤打出“低首付”的招牌,其實樓價並沒有下降,只是入市門檻相對輕鬆一點而已。
當前的低首付、團購等房企營銷活動,也讓人想起2008年樓市調控時房企的大幅度優惠活動。
“現在與幾年前的市場形勢大有不同,之前樓市處於快速上行期,很多購房者在優惠置業後還享受了房價快速上漲帶來的房產價值提升。如今樓市房價上行空間有限,可以說未來將是有升有降的態勢,鄭州房價保持在每平方米6000~10000元是合理空間。”宋向清坦言。
談及樓市發展,新田集團總裁、河南省房地產協會常務理事馮常生表示,“鄭州還比較良性,不過增速在放緩,經過多年快速發展後,如今的地產業步入相對穩定期,在這種時候,房企能否站得住腳,真正靠的是產品實力。”
馮常生認爲,“未來樓市步入平穩發展期,對房企來說仍有空間,以後的地產業發展將呈現總體穩健、份額集中、分化的態勢。”
由於環境不同,市場發展分化,不難發現,這些做“低首付”及“降價促銷”文章的樓盤,幾乎都聚集在外圍板塊,核心區域或者真正的實力樓盤則活動不多。
河南盛潤置業總經理吳建軍認爲,未來房價的上漲速度都會比較慢,上漲潛力在不同的區域也呈現不同態勢,好的區位必漲無疑。在他看來,未來是以大衆需求爲主的時代,投資性需求逐漸遠離,城市核心區位的優勢產品價值將永恆不衰。
-記者觀點
高性價比的產品和合理定價是房企跑量的關鍵
調控高壓未減、信貸收緊、全國經濟增長放緩、行業競爭加劇,樓市上行空間有限,房企現在面臨比以往更爲嚴峻的生存環境。
諸多中原房企負責人表示,以後的市場比的是實力,高性價比的差異化產品和合理的定價是企業跑得快的關鍵。
在新一輪的調控和實力房企進駐中原的衝擊下,不規範、實力弱的房企將逐漸出局。鄭州房地產行業的標準在逐漸提升,在產品創新、服務、營銷上的嘗試也會越來越多,行業未來將呈現規範化、規模化態勢。只有迴歸產品本身,不斷地注重品質提升,以客戶價值爲導向,增強企業內功,房企才能得以生存和發展。