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往年被稱爲“紅五月”的中國房地產市場在2014年的5月有些褪色。中國指數研究院最新發布的一份報告顯示,2014年5月,中國100個城市(新建)住宅平均價格爲每平方米10978元,環比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環比下跌,在此之前,百城住宅均價已經連續環比上漲23個月。
其他的市場機構同樣給出了類似的統計數據。在中原地產監測下的54個城市,5月住宅簽約套數比4月略有上漲,但是各類城市表現分化加劇,一線城市成交下滑尤爲顯著。“今年5月一線城市新建住宅成交面積環比跌幅爲17.0%,較前四年5月的平均成交水平亦大幅回落17.2%;二線城市成交持續回升,環比增長16.3%,較前四年5月的平均成交水平大增29.5%;三四線城市成交基本持平,環比微增3.0%,較前四年5月的平均成交水平小幅增長7.5%。”20大標杆房企合計年內銷售截至5月中旬爲18.8萬套,銷售額爲2414億元,僅完成了2013年全年銷售額8515億元的28.3%。
上海易居房地產研究院發佈的《5月份典型城市新建商品住宅成交報告》顯示,儘管5月份市場成交量趕超4月,但5月的反彈力度並不大,尤其對比去年同期值,仍顯偏弱。“整個樓市爲看跌情緒所籠罩,導致5月份成交熱度受影響。一線城市成交萎縮更爲明顯,這既與一線城市住宅可售量偏低有關,也與一線城市去年漲幅過大、體力透支有關。”
對於未來樓市的走勢,市場機構的研究人員也保持着近乎一致的判斷:
中原地產首席分析師張大偉認爲,在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的衝擊下,供需雙方的市場預判已經出現轉向,購房者觀望情緒增多,房企讓利跑量心理漸佔上風,供需格局已經悄然生變。
易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,由於中央層面不可能出臺救市措施,前段時間的央行窗口指導效果有限,商業銀行發放首套房貸的積極性仍偏弱。預計未來幾個月,多數城市的房地產市場仍將保持降溫態勢。
鏈家地產市場研究部研究員張旭則認爲,以北京市場爲例,5月份市場毫無回暖跡象,儘管供應在大量入市,但是幾乎沒有帶動成交,自4月至今,已連續兩月維持在4000餘套,當前的成交水平要追溯到2011年底。目前來看,觀望週期還在繼續,市場陷入低迷,價格下行壓力較大。
“開發商目前的推盤依然較爲緊湊,一方面,與一年前土地集中供應有關,前期的土地供應潮迎來集中上市;另一方面,目前房企面臨的主要難題是銷售壓力大,項目持有成本高。目前國內外的融資環境均不樂觀,國內流動性偏緊銀根緊縮,境外融資成本上升融資額度降低。而當前銷售情況不佳,預期也不容樂觀,預計今年二季度,甚至三季度,開發商可能都要以走量爲主,儘快回收資金。”張旭說。
“小陽春”沒了,“紅五月”遇冷,2014年的房地產市場正在經歷着一次深度調整。
市場下行的趨勢,現在已經很少有人懷疑。不過,就在剛剛過去的5月,伴隨市場不斷降溫還有一則新聞引發了人們的關注:A股上市公司萊茵置業和中天城投先後對各自募投項目的效益進行了敏感性分析,其中中天城投稱當其項目銷售均價下降32.93%時,項目仍能實現盈虧平衡;萊茵置業的公告則顯示,依據其楓郡項目可行性研究報告,當項目銷售均價下降23.22%時,項目將達到盈虧平衡。
市場遇冷、房價下跌,首當其衝受到影響的無疑是房地產開發企業,然而5月兩家房地產上市公司傳遞的信息卻似乎在暗示,在價格波動面前,房企似乎扛得住。
事實上,房地產開發企業對房價下跌的承受能力卻遠沒有這些個案展現的那麼強大。根據最近今年上市公司的年報數據,包括萬科在內的龍頭房企,營業毛利率都只是在30%左右,淨利潤率則在15%上下,對房價下滑幅度的承受力有限。
“房企6月可能加大促銷。”張大偉表示,根據中原地產監測,21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下,而2013年的周平均值爲56%,新房的銷售情況不容樂觀。“房企半年報壓力巨大,預計在認購下滑的情況下,房企很快將面臨更爲嚴峻的降價壓力,特別是6月份,很多房企都將面臨最後一搏。預計全國6月房企調整價格的數量將明顯增加在部分千億房企都上漲乏力的情況下,成羣結隊的百億房企和中小房企,正在或者即將經歷一場大浪淘沙的分化。”