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低迷的樓市在傳統的“紅五月”爽約之際,京城開發商各出奇招,以期把握端午的銷售窗口期,然而節日氛圍也未能讓樓市出現提振的跡象。
亞豪機構統計數據顯示,端午小長假(5月31日~6月2日)期間,北京新建商品住宅成交254套,成交面積3.03萬平方米,創下了自2008年端午開始放假以來連續七年間的最低值。
供應充足銷售低迷
在剛剛過去的端午小假期裏,北京樓市表現依舊低迷。據亞豪機構統計,5月31日-6月2日三天端午假期內,北京新建商品住宅成交254套,創下自2008年端午開始放假以來七年間的最低值。而二手住宅成交受月末翹尾因素的拉動小幅提升,網籤量爲140套,較去年端午期間上漲了12.9%。新房和二手房網籤總量僅394套,同比去年下降五成多,爲2009年以來的最低值。
今年端午期間,北京新房市場供量充足,據統計,端午三天小長假期間,包括朝陽區的臻園、房山區的天恆樂活城D5、通州區的K2玉蘭灣、大興區的住總萬科橙及順義區的會展譽景在內,北京共有5個老項目後期開盤,累計新增了千套房源。除了臻園售價4.8萬元/平方米外,其餘4個項目爲定位剛需、“剛改”客羣的中低端項目,售價在1.8萬-2.9萬元/平方米之間。
同時,記者瞭解到,端午小長假期間大多數在售樓盤均表現活躍,紛紛舉辦各類營銷活動。然而銷售狀況依舊不容樂觀,即便是到訪客戶數量,也多數未能達到預期。
業內人士分析,房源供應增加的同時,受自住房分流以及信貸等因素影響,目前的剛需市場去化卻較爲困難。截至6月2日,北京商品住宅庫存量達到7.5萬套高位,比起1月底時的5.5萬套,短短4個月時間裏庫存量增加了35%。
促銷手段層出不窮
爲了加快銷售,房企的推盤強度和讓利幅度正在不斷增加。一成首付、零首付、零點開盤、無理由退房等在內的衆多新鮮營銷策略紛涌而來,以期實現差異化競爭,搶奪購房者。
繼推出“全盤無首付”促銷政策造成轟動效應後,端午小長假期間,珠江四季悅城再次祭出“免費送房”的殺招。該樓盤折算單價爲1.48萬元/平方米,曾製造了一波“北京房價重回萬元時代”的關注潮。
“目前,開發商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大,幾乎佔到開發商資金來源的40%。”北京中原地產首席分析師張大偉表示,因此不少開發商熱衷於推出各種措施降低購房門檻,吸引買房人入場。
除了在首付款上做文章外,部分項目更是直接在價格上給出優惠。一些剛需項目不但普遍以低於預期的價格開盤,甚至還出現了開盤價格大幅低於取證價格的現象。房山的天恆樂活城D5以1.85萬元/平方米的價格推出了最後一期產品,與該批房源2.5萬元/平方米的取證價格相比,實際開盤價格仍降低了不少。
樓市進入買方市場
亞豪機構副總經理任啓鑫表示,“未來樓市將步入調整階段,供需逆差將進一步加大,在自住型商品房形成實際成交之前,未來成交量的低迷現狀仍將在一段時間內存在”。北京樓市幾乎已經告別了“日光”的節奏,對於這些剛需項目來說,在去年火熱之時很難會有開盤數月仍有近半房源未去化的現象。
北京中原地產監測數據顯示,21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下,而2013年的周平均值爲56%,新房的銷售情況不容樂觀。
業內人士表示,溢價空間的加大明顯反映了市場已經從之前的賣方市場轉變爲買方市場。在信貸未見放鬆、自住型商品房提速供應的雙重壓力下,由於大量剛需客戶轉向等待自住商品房,一向以剛需爲主的北京商品住宅市場,買方特徵將日益明顯,在供應同質化的郊區,或將搶先上演“以價換量”的局面。
北京商報記者董家聲