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中國美林湖地處有『中央別墅區』之稱的花都,依山傍水而建,3萬畝休閑森林以及8000畝生態湖面的自然資源,使得購房者遠離喧囂都市,享受原生態居住環境。
近日,這一廣州郊區度假大盤,再添新賣點,廣鐵一中初中部、高中部落戶美林湖文化小鎮,附屬小學、附屬幼兒園直接落戶中國美林湖項目的『名師教育園』內。
5月24日,美林湖洋房開賣當天的銷售業績為8.29億元。洋房項目熱賣背後,中國美林湖郊區度假高端生態度假大盤的定位變得模糊。
美林湖效仿碧桂園,以興辦學校為切入點,借助教育資源以提昇樓盤的產品附加值,從而實現收益最大化。然而,業內人士認為,美林湖的開發商正面臨著左右為難的境地:美林湖洋房項目大賣一方面帶旺人氣,另一方面也拉低了項目整體素質。而作為剛需盤,美林湖的規劃和投入不足;如果作為度假大盤,美林湖項目入住率不高,未來生源數量能否支持學校的可持續發展,也成為擺在開發商和校方面前的問題。
四成看房人看重學位
5月31日,中國美林湖與廣東廣鐵一中外國語實驗學校舉行聯合辦學簽約儀式。美林湖方面表示,這意味著未來廣鐵一中初中部、高中部落戶美林湖文化小鎮,附屬小學、附屬幼兒園直接落戶中國美林湖項目的『名師教育園』內。
作為廣州郊區大盤,美林湖在教育配套方面下了重注:投入6億元,構築從幼兒園、小學、中學到大學預科12年綜合教育體系。
資料顯示,規劃中的小學和幼兒園總佔地約100畝,小學規劃72個班,首期36個班,幼兒園采用雙語教學,幼兒園與小學將於2016年9月同步開學。美林湖銷售人員表示,認購中國美林湖天匯半島A+單元,總價40多萬元,可以免費享受廣鐵一中附屬小學學位。而美林湖一手業主子女報考廣鐵一中(清遠)外國語學校,可享受降10分錄取,並免贊助費。
實際上,教育配套資源的引入,對於美林湖銷售的拉動已經顯現。美林湖與四大中介聯合推盤,從4月底開始,中原地產就開始以『帶省級學位,東風東小學學位和廣鐵一中學位』向客戶推盤:『兩房僅需40萬,不限購,送戶口,帶省一級學位。』
而5月24日天美小島『洋房組團』開盤當天推出1121套,銷售業績達到8.29億元。在樓市低迷的大背景下,這一銷售已經相當不錯。而據中介統計,目前大約有四成看房者因為學位而看房和買樓。業內人士認為,美林湖此次簽約利好還將引爆一次學位房置業熱。
高端度假盤定位變模糊
對於此番引入配套教育資源,美林湖的業主卻有不同的看法。
時代周報記者在簽約儀式現場隨機采訪了美林湖的4位業主。其中3位業主均表示,目前美林湖的買房主要用作周末度假,並沒打算在這裡常住。
一位剛剛購入美林湖洋房的80後業主表示,非常看重教育資源的引入,可以滿足父母養老和孩子入學的雙重需求。而早期購入美林湖別墅豪宅項目的業主,則並不看重教育配套。一位業主表示,自己已經在廣州市中心擁有一套學位房。相比之下,大量剛需購房者的湧入,反而降低了整個樓盤的質素和環境,對此比較失望。
實際上,美林湖對外銷售的產品主要包括別墅和洋房兩部分。曾任職美林湖管理層的一位業內人士表示,美林湖一開始定位很高端。2006年被規劃為高端豪華純別墅項目,面積大,導致總價門檻高。在當時以低價產品為主的遠郊樓市,該盤只能針對小眾市場,銷售緩慢。
後來收到項目附近『碧桂園假日半島』、『北部萬科城』項目暢銷的啟發,美林湖不再只做豪華別墅。從2011年11月開始,推出首個洋房豪宅組團『貝沙灣』,但戶型全部在100平方米以上。
2013年推出的『美匯半島』組團,總貨量超過3300套,是廣州樓市當時供應量最大的項目之一。而匯泉灣·花溪組團則主打64-145平方米的1-3房的戶型,帶精裝均價6000元/平方米。
實際上,美林湖最初被集團總裁劉遠炳定位為『未來廣州北第一富人區』,社區內不計成本地投入大量人力物力營造優美生活環境。而隨著後期大量低價洋房項目的建成,美林湖的定位變得模糊。
『美林湖現在的定位比較模糊。如果買來作為度假,那麼度假配套設施不太充足。如果是買來作為第一居所,交通、醫療、教育、商業的配套還不足以支持。美林湖原來所有的配置主要是為小規模高端度假來配置的。而現在變成大規模的度假,配置又不夠。如果轉變成剛需,每天往返的交通配套又不夠。即使未來輕軌開通,作為第一居所,人們還會考慮輕軌的價格費用和交通接駁的時間問題。』資深地產專家韓世同分析認為。
而美林湖方面則稱,目前美林湖洋房項目的價格相當於周邊碧桂園的別墅價格,走的仍然是高端路線,吸引的依然是高質素人群。
並不擔心未來生源問題
『美林湖作為郊區度假大盤,引入教育地產和配套,能夠引導購房者加快進入。尤其對於很多家長來說,在此類郊區進行置業,實現置業和子女教育的雙重目標,是一個利好。』上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為。
然而,這種聯合辦學也存在一定問題。目前教育地產合作模式已經比較成熟。業內專家分析,主要分為四種。第一,是地產就名校,將項目建在名校附近。開發商整合資源,以出資建樓等合作形式與名校達成協議,保證業主的孩子擁有入學名額。第二,是開發商引入名校。由開發商出地出資興建校捨、購買設備,並負責硬件設施的維護管理;名校出品牌、出師資,負責日常教育教學管理。第三,是名校與開發商合作建分校,雙方聯動對現有資源進行重組。這是一種深度合作的模式,業主子女往往可以免收贊助擇校費。第四,是地產商自行建校模式,如碧桂園所創辦的學校。
『美林湖與廣鐵一中的合作辦學,屬於第二種模式。此類模式,學校教育質量是大多數業主關注的問題。開發商從母校引入品牌、模式與校長,但是教師隊伍多為新招聘,新校區能否延續母校優良傳統、保證教學質量很值得商榷。』房地產業內人士稱。
多位購房者向時代周報記者表示,作為郊區度假大盤,美林湖環境優美、適宜居住,溫泉、高爾夫等休閑旅游設施完善,生活配套也較為齊全,並且價格只有廣州市區樓盤的1/4,具有一定的昇值潛力等,是其購買的主要原因。但由於往返時間交通成本較高,目前並不考慮作為第一居所。
業內人士也表示,住在美林湖,出行的交通成本和時間成本較高,嚴重影響入住率。美林湖作為郊區度假大盤,入住率偏低,能否保證持續的足夠的生源值得商榷。
『美林湖是一個兩代人的項目,開發周期可能會長達十幾年,預計建成後會有10萬業主入住。』美林湖方面負責人告訴時代周報記者,到目前為止,美林湖的業主共有7000人左右,洋房總共售出了5000多套,入住率約為30%。學位數量是按照一定配比測算而出,美林湖方面並不擔心未來的生源問題。