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20年前,碧桂園創始人楊國強在著名策劃人王志綱的指點之下,以興辦碧桂園學校為切入點,使得即將爛尾的順德碧桂園枯木逢春,成就了『名校救市』的說法。
雖然興辦學校投入大、風險高、回報周期長,但對於當時處於『存亡關頭』的楊國強而言,投資辦學不僅打響了『碧桂園』的名號,帶動了樓盤的人氣,更重要的是,通過向每位學生收取30萬元的教育儲備金,1300多名學生為其籌到了3.9億元的流動資金,緩解了燃眉之急。
20年前的這一舉動,可能連楊國強本人也沒有想到,在20年之後,竟然為他開闢了一個龐大的移民置業市場:碧桂園在馬來西亞的金海灣項目創造了熱銷過百億元的神話,進軍澳大利亞的悉尼萊德花園項目再次受到眾多希望移民置業的土豪們的熱捧。
在不經意間,碧桂園蹚出一條教育地產的先河,並吸引眾多房企的跟風。教育地產,特指房地產借助教育資源以提昇自己的產品附加值,是繼旅游地產、體育地產、休閑地產之後開發商為實現收益最大化而產生的又一類房地產經營思路。
20%業主為教育地產埋單
如今,教育地產已經在全國呈現遍地開花之勢。星河灣在上海浦東星河灣引入了上海中學,在廣州星河灣引入了執信小學;雅居樂在番禺劍橋郡引進美國優質教育資源開辦嘉頓幼兒園;合生創展在華南新城引入了華師附小,中糧萬科長陽半島引入了北京四中、北京小學、北京四幼、紅黃藍,構建社區完善的15年全程優質教育體系;方興地產旗下金茂府將引入有百年歷史的北京第二實驗小學;而後亞奧·金茂悅又將景山學校引入其中,正在開發的亦莊·金茂悅也宣稱要打造從幼兒園到高中16年名校教育;地處廣州花都的大盤美林湖也為了提昇樓盤的附加值,與廣鐵一中簽訂聯合辦學的協議;華潤·西堤紅山引進了名校北京小學,並在此基礎上試點了『幼兒園—北京小學—第十四中學』的一體化全程教育模式……
教育地產之所以如此盛行,不但因為對開發商具有提昇樓盤品位和附加值的作用,而且對於消費者來說也具有昇值潛力大,抗跌能力強和滿足教育訴求的特點,屬於供、求雙方的共同選擇。
這一點不獨北京、中國如此,即便次貸危機發源地的美國也不例外,2008年全球金融危機爆發,美國房地產市場一片蕭條,但在擁有斯坦福大學和加州大學伯克利分校兩所世界名校的舊金山灣區,房價走勢優於整體市場,受到影響的程度相對較低。
以華潤·西堤紅山目為例,有20%-25%業主是直接衝著教育資源來買房;15%-20%的業主是看中項目的投資價值,間接為教育地產埋單。
教育地產並不一定在於它有多大的議價空間和利潤收益,而是在市場蕭條的時候可以賣得好一些,在市場景氣的時候,可以賣得貴一些。相關的調查報告顯示,25-38歲的中產階級客群,對教育地產的直接需求很高,教育資源作為項目配套的一方面,對於這部分客群而言是非常關鍵的配套。
古時就有『昔孟母,擇鄰處,子不學,斷機杼』之說,今年4、5月份,本人也見識了很多名家長為了為子女擇一所名校,不惜高價要在有名校的樓盤裡置業的衝動。
不擇手段引入名校不可取
可是,為了引入名校,而不擇手段,甚至是鋌而走險,就不太可取。今年3月就爆出廣州天河區原教育局長李偉明受賄一案引發了熱議,47中一則舊事因此被重提。
(2013)梅中法刑初字第6號刑事判決書記載,2002年,僑鑫集團有限公司(下稱『僑鑫集團』)因其開發的匯景新城小區教育配套問題找到時任天河區教育局局長的李偉明,在李的幫助下,該小區的教育配套問題得以解決。2003年1月,李偉明收受了僑鑫集團有限公司原地產執行總裁唐明曦所送的一套價值296萬元的房產。
根據廣東省高級人民法院作出的終審裁定,李偉明犯受賄罪,判處無期徒刑,剝奪政治權利終身,並處沒收個人全部財產。與此同時,僑鑫集團通過不法手段『竊取』教育配套的行為也被公之於眾。
廣州社科院研究員彭澎就指出,一方面名校有擴張的需求,另一方面名校的入駐對樓盤的銷售具有一定的促進作用,所以名校資源一直是開發商追逐的對象,但由於對開發商和名校的合作目前尚無法定的『規定動作』,例如招標等,所以為潛在的利益輸送提供了可能。
據悉,2001年,僑鑫集團重金打造的匯景新城第一期開盤,但由於地理位置不佳、相關配套缺乏而遭到冷遇,而就在當時,僑鑫集團還遭遇資金緊張,被寄予厚望的匯景新城銷售不力自然不是一個好消息。
除一些概念包裝和銷售策略的調整,47中遷入匯景新城著實幫了大忙。不少匯景新城的新業主就告訴時代周報記者,如果不是因為47中優質的教育配套資源,售價偏高而且區位優勢並不明顯的匯景新城幾乎不會入他們的『法眼』。