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整個5月,因為一樁交易所引起的相關事宜和連鎖效應,綠城中國控股有限公司(03900.HK,以下簡稱『綠城中國』)董事長宋衛平—這位中國房地產業的性格大亨一直處於輿論的漩渦之中。
5月22日,綠城中國與融創中國控股有限公司(01918.HK,以下簡稱『融創中國』)發布公告,融創中國以62.98億港元(約50.6億元人民幣)從綠城中國的股東手中收購24.31%的股份,認購價為12港元/股。交易完成後,融創中國與九龍倉(00004.HK)並列成為綠城中國第一大股東,融創中國董事長孫宏斌擔任綠城中國董事會主席,取代宋衛平成為綠城中國實際控制人。
如果說位於杭州市黃龍世紀廣場A區十樓的綠城集團總部是風暴中央的話,那麼該大廈九樓的綠城房產建設管理有限公司(下稱『綠城建設』)則低調了很多,這家綠城集團旗下的核心企業自2010年9月成立後,已經默默發展了近4年。
在出售綠城中國部分股權後,宋衛平在5月23日的新聞發布會上明確表示,其接下來的工作重點將放在『代建、養老地產和現代農業上』。
相比現代農業和養老,代建業務無疑是宋衛平未來努力的三個方向中最具規模化的業務。據綠城建設披露的信息顯示,截至去年年底,其管轄項目的總佔地面積近3000萬平方米,總建築面積6100多萬平方米,其中代建項目總佔地面積1300多萬平方米,總建築面積3100多萬平方米。
在過去的3年裡,十多個原歸屬於綠城中國的項目陸續被劃入綠城建設,宋衛平曾回應稱,『只是為了方便管理』。如今看來,持有綠城建設34.6%股份的宋衛平早已為退出上市公司作了布局,或者說給自己留的一條『退路』—即將更名為『藍城』的綠城建設。
純粹的綠城系企業
2009年7月,房地產企業在4萬億的刺激下全線飄紅時,宋衛平已經在考慮綠城轉型的問題。他向執行董事曹舟南私下提出代建模式。
在經歷了數輪調控之後,彼時的宋衛平意識到大資本高負債模式所帶來的風險,而代建這種輕資產的模式使得公司可以『用別人的錢來做項目』。
此後,宋衛平開始在集團內部鐵腕進行專業系統的垂直化改革,一度推行艱難。2010年5月,曹舟南受命籌備代建業務,綠城內部的業務流程與管理架構在當時准備妥當。
代建是一種不受財務制約的發展模式,是行業大勢所趨,包括萬科、中海、保利等大型房企,近年來也都探索代建模式,但成立獨立公司運行的大動作,除綠城之外並不顯見。
『很多人認為,綠城代建是被這次宏觀調控「逼」出來的,其實不對。』曹舟南在當時這樣說。但調控確實加快了綠城代建業務的推出。
成立後的綠城建設全稱中沒有出現『地』字。這是宋衛平對綠城建設本質的理解:將地與房分開,專注做房屋產品開發。
綠城建設的一位人士告訴時代周報記者,在綠建建設成立後的數次內部會議上,宋衛平公開表示,要以重新創業的心態來選擇自己的命運,也許過十年以後,就會有一個全新的品牌出現。
這句話被解讀成兩個方向:一是宋衛平給綠城的員工打氣,表示還會堅持和大部隊一起奮斗;另一種解讀是,宋衛平要重新創業。
2013年年初,曹舟南辭任綠城建設總裁職務。曹在2009年2月加盟綠城,此前曾擔任浙江鐵路集團副總經理,某種程度而言,他更像是一個空降兵。
從人員結構上來看,如今的綠城建設是一家純粹的綠城系企業。該公司的管理層除董事長宋衛平之外,主要管理人員包括總裁許峰,旗下共有6名執行總裁,分別是產品執行官樓建偉、材料采供體負責人宓建棟,北方區域負責人封曉康,東方區域負責人張洪雲,新疆區域負責人沈國光,山東區域負責人(兼沈陽全運村項目)方偉國。
這些綠城建設的核心管理人員,多有著濃厚的『宋家班』色彩,或長期在綠城內部任職,如許峰、樓建偉、封曉康、張洪雲、沈國光等,加盟綠城集團的時間均在十年左右,可謂老資歷的綠城人,並在各個區域擁有運作多個房地產項目的經驗。
另兩位綠城建設的高管宓建棟和方偉國,則有著鄉情的私誼在,兩人與宋衛平均是紹興老鄉,宓有豐富的管理企業的經驗,到綠城前曾擔任嵊州市仟帶領帶織造有限公司董事長,方則與宋衛平一樣對工程項目十分精通,是綠城建設內部的教授級高工。
這7位高管中,最年輕的張洪雲目前尚不足40歲,其負責的華東區域中心2011年7月在南京成立,管理轄區包括江蘇、安徽、上海、江西四省份。
合作伙伴多為地方龍頭企業
通俗理解代建模式,即委托方出錢或地,綠城建設出人出品牌,向委托方收取相應的管理費用。這種模式的好處顯而易見,在回避風險的基礎上,品牌輸出和管理輸出,這是綠城建設的核心競爭力。
綠城建設代建業務的合作對象為政府機構、項目持有者、資本市場,並分別對應政府代建、商業代建、資本代建三種代建模式。委托方負責提供資金及土地,綠城建設則負責開發建設,最終雙方共享收益。
商業代建項目是目前綠城建設的主力業務,佔據總代建項目近2/3的比重。商業代建項目主要來自二、三線城市,並以地方性龍頭企業居多,其中近40%沒有房地產開發經驗。
以目前綠城建設代建業務開展最好的山東區域為例,其兩大合作伙伴是海爾集團和山東高速集團,前者堪稱山東最大的民營企業,後者則是目前山東規模最大的國有企業之一,資產規模居全國同行業第一位,但兩者均沒有太多房地產開發經驗。
『我們在山東做的幾個項目,在土地款、建設資金等方面,基本上以這兩個伙伴出的資金為主。此外,這兩個合作伙伴也有很多資源,這是非常有利的。』綠城建設山東區域負責人方偉國在早前曾這樣告訴時代周報記者。
以綠城運作的濟南全運村項目為例。該項目是綠城建設進入濟南的第一個項目,佔地60多萬平方米,總投資34億元,由綠城集團和海爾集團共同組建的濟南海爾綠城置業公司承建並持有。其中海爾集團持有51%的股份,綠城建設則持有49%的股份。
『濟南全運村項目的大多數資金是海爾集團出的。』方偉國說,該項目僅在2009年就為綠城建設貢獻合同銷售額23億元,佔綠城建設在濟南市場整體份額的13.2%。
除海爾集團外,綠城建設與山東高速的合作包括了位於濟南核心地段的東捨坊項目,位於濟南奧體板塊的百合花園項目,位於青島的深藍中心項目,還包括位於萊蕪的高端別墅項目萊蕪雪野湖等。
在山東市場之外,綠城建設在其他城市的一個重量級合作伙伴是葛洲壩集團公司。葛洲壩集團是國資委確定的以房地產開發經營為主業的16家中央企業之一,綠城建設與葛洲壩的首個合作項目為北京通州的京杭廣場項目,該項目葛洲壩持股51%,綠城建設持股49%。
雙方合作的另一個項目是在上海的綠城葛洲壩臻園,該項目於2013年8月開盤,同樣是葛洲壩持股51%,綠城建設持股為49%。
綠城建設在河南市場的合作伙伴包括河南城開集團和永城煤電集團等企業。前者是河南省的一家大型的國有企業,後者則是河南省國有大型煤炭企業。
而在綠城建設的大本營浙江,其代建業務的商業伙伴則更為寬廣,包括浙江能源集團、浙江鐵路投資集團、浙江國信集團、浙江日報報業集團、西子集團、新湖集團等在內的企業均與綠城建設有商業代建合作關系。
可售估值超1300億
在綠城中國轉讓股份之前,代建業務在綠城集團已有『半分天下』之勢。宋衛平曾透露,希望未來3-5年內,每個代建項目的貢獻率能穩定在6億-8億元以上,每個項目銷售額預計達到10億元,這樣只要參與100個項目就能實現綠城建設的千億目標。
『我給綠城建設一個基本的設定,大概每年完成50個項目,希望能夠做到100個項目,每年能夠以50-100個項目來維持或者做增量,這樣5年之內它的銷量會上千億,有可能做成銷量最大的一個公司。』宋衛平曾這樣說。
在宋衛平看來,代建是一項『可以實現多贏』的生意。一方面,綠城可為旗下員工尋求更大的舞臺,同時可降低資產負債率;另一方面,初涉房地產的企業或資金,需要專業團隊讓其產品更具市場競爭力。對綠城和委托方而言,代建都是將各自資源最大化、將市場風險最小化的優選。
綠城代建業務的收費方式一般包括3個部分:派駐團隊基本管理費、委托開發管理費、項目業績獎勵。這其中,派駐團隊基本管理費,即綠城建設根據委托項目規模、物業類型以及開發計劃,派駐相應數量的管理團隊。管理團隊包括工資、社會保險、福利在內的費用均由委托方承擔,在項目公司列支。
綠城建設主要的收益來源是委托開發管理費。按照目前綠城建設的多數項目標准,其收取的費用為項目總銷售額的7%,而別墅類項目的收費則為相對上浮。此外,該收費還會結合項目物業類型、總銷售額、銷售去化速度等因素確定。
第三項收費為項目業績獎勵,以綠城建設與合作方約定的項目經營指標(如銷售總額、利潤指標等)作為經營考核目標,當項目經營結果超過考核目標時,按一定標准提取項目業績獎勵。
截至2013年12月31日,綠城建設含綠城鼎益已有項目近180個,其中自有投資項目70多個,已簽約政府建設項目近50個、商業建設項目50餘個、資本建設項目1個、諮詢服務項目3個。
綠城建設管轄項目總佔地面積近3000萬平方米,總建築面積6100多萬平方米,其中代建項目總佔地面積1300多萬平方米,總建築面積3100多萬平方米。
如果僅從土地建築面積上來看,上市公司的規模只有綠城建設的一半左右。綠城中國2013年的年報顯示,截至2013年12月31日,綠城中國共有104個土地儲備項目(包括在建及待建),總建築面積達3889萬平方米,歸屬於本集團的權益建築面積為2150萬平方米,總可售面積為2513萬平方米,權益可售面積為1361萬平方米。
代建業務收入方面,綠城中國在其2013年年報中披露,年度集團實現項目管理服務收入為3.5億元,較2012年的2.55億元增長37.3%,主要來自本公司附屬公司綠城建設的代建收入。
有接近綠城建設的人士告訴時代周報記者,目前綠城代建業務的可售貨值已經超過1300億元,如果僅以綠城代建項目7%的收益來計算的話,綠城建設可以盈利的空間或在近百億元。
值得一提的是,由於在產品品質上的大幅投入和拿地高企等諸多原因,綠城中國的項目利潤率在9%左右。
藍城三年超綠城?
在目前綠城建設代建的項目中,除了接近三分之二的商業代建項目之外,還有約三分之一的項目是政府代建,主要集中於保障房、安置房和城市廣場等項目,這一塊業務所獲利潤低於商業代建項目—比如保障房代建收取的管理費僅為工程造價的3%左右。
在綠城建設成立之後,一直把政府代建作為公司優先和最重要的發展方向。目前,綠城建設承接的保障房等政府代建類項目近120餘個,已經將項目覆蓋浙江全省(杭州、寧波、紹興、溫州、金華、麗水等),輻射全國(青島、南京、沈陽、成都、烏魯木齊等)。
產品類型則包括安置房、人纔房、經濟適用房、公租房等保障性住房,以及產業園區、市政公園、城市廣場、行政中心、文化中心、學校、醫院等市政公建配套項目,總建築面積近3000萬平方米,已竣工/交付面積300多萬平方米。
一些重大的政府代建項目,則往往由宋衛平親自敲定,比如2012年5月6日,溫州樂清市和綠城集團簽署了《樂清市人民政府與綠城房地產集團關於政府代建戰略合作框架協議》,全面參與樂清市農房改造集聚等項目的建設,宋衛平出席了簽字儀式。
由於綠城建設的代建業務,品牌輸出模式是上下游通吃:從前期管理、規劃設計到工程建造、成本控制、營銷策劃、竣工交付,直到最後的物業管理。因此,在保障房領域,綠城建設執行的品質標准也很高。
『像杭州建華家苑三段式立面設計,通過線條使得立面更加豐富;杭州杭氧安置房項目外立面強調軸線及對稱,保持整體均衡性;杭州興隆二期安置房項目強調中心花園景觀共享,具備較佳空間序列感及節奏感;以及綠城·青島理想之城百合花園、杭州新南湖綠苑,在八角窗、鐵藝、線條等方面的設置……』前述綠城建設人士告訴時代周報記者。
除了上述代建項目外,綠城建設還在積極做資本代建。與各類具備房地產投資能力的金融機構對接,綠城建設為其尋找房地產投資項目,並為其項目提供全過程房地產開發管理服務。
目前綠城建設唯一的兩個資本代建項目:一個資本代建項目是位於珠海的翠湖香山國際花園,該項目合作方為珠海政府資本平臺的珠海控股投資。第二個資本代建項目位於山東青島即墨市的項目,該項目規劃總建築面積約67.33萬平方米,由青島綠富房地產開發有限公司負責具體實施,項目合作方為中航信托股份有限公司。
以珠海翠湖香山國際花園為例,綠城建設的資本代建項目基本由綠城旗下的一家公司完成項目前期,買地,投資,建造,營銷等房地產運營的全過程,未來項目將掛綠城名稱,已經完全超出了『代建』的范疇,而成為一個完整的操盤手。
在綠城中國與融創中國的並購完成後,有杭州地產業內觀察人士分析認為,綠城建設,無論盈利能力還是品牌價值,都遠不及『綠城中國』。
『以後的藍城除了要培育品牌,同樣要有業績和實力,將來一定會超過綠城中國。』宋衛平在5月23日的新聞發布會上這樣說,『三年後看吧,南山有鳥,這只鳥一定是只藍色的鳥。』