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在恆大東壩南區項目地塊上,藍色玻璃圓形狀的售樓中心雛形已現,而該項目將命名爲“恆大華府”。
在恆大的五大主要產品線中,恆大華府系列一直是定位於城市中的高品質住宅,基本上以別墅產品爲主,同時以高層和小高層爲輔。
在包括合肥、武漢、長沙、太原等省會城市的恆大華府系列中,其規劃的戶型面積都比較大,三居爲94-230平方米,四居爲144-376平方米,五居爲280-290平方米。
回溯恆大的開發經驗,恆大華府作爲恆大的高端產品,其面向的客羣主要是城市高收入羣體,比如私營業主和名企高管等。
人民網記者走訪恆大地產位於北京東壩項目地塊發現,該項目進度已進入地基灌注階段。多位現場施工及工作人員告訴記者,該項目已經開工將近半年時間,未來的幾個月時間裏,該地塊將矗立起恆大在北京的第一個高端項目。
“現在已經開工快半年的時間了。至於開盤,我估計也會很快,可能會在兩個月以後。”項目現場一位工作人員對記者透露,“隔壁的常青藤已經賣到了40000元/平方米,再過去的奧林匹克花園也賣到了40000元左右,這個項目會比那兩個項目更高端,價格自然會更貴。”
“我們掌握到的信息是,恆大這個項目樓面價和成本價加在一起,大概是在55000元/平方米左右,所以未來在定價上會在8萬元/平方米左右。”緊鄰恆大項目的我愛我家的一位職業顧問如是告訴記者,“恆大這個項目最後一定是主打商務品牌的高端項目,具體開盤時間還不知道。”
然而,一位房地產代理公司人士告訴人民網記者,恆大地產東壩地王項目實際的售價可能要更高。
記者瞭解到,恆大東壩項目依然是高層板樓的產品。戶型上都偏大,基本戶型都在200-300平米以上。而據幾家曾給恆大東壩項目做過項目代理提案的代理公司人士透露,恆大地產要求這個項目首期開盤價就在13萬元/平米。
“這簡直是瘋了,”一位代理公司人士說,目前周邊房價不過3-4萬元/平方米,恆大這個項目賣13萬元/平米,而且戶型全部是超大戶型,每套總價在2000-3000萬元,在東壩這個地方,根本沒有這樣的高端需求。
實際上,即便是在北京市區最好的位置,這種總價在2000-3000萬元的豪宅項目,目前也普遍陷入滯銷狀態。因爲銀行貸款目前很難申請到,而2000-3000萬元的豪宅,購買者很少選擇一次性付款,而目前房價下跌勢頭明顯的情況下,高端購買者少之又少,更別提在東壩去買了。
人民網記者調查瞭解到,恆大東壩項目之所以賣如此天價,也是沒有辦法的事情。恆大在北京的拿地項目中,位於朝陽區的東壩南區地塊,尤其值得一提,而該地塊也是恆大進京以後拿到的第一宗純商品住宅地塊。
2013年11月份,恆大經過22輪競價之後,擊敗住總融創聯合體、保利首開聯合體、葛洲壩中化方興聯合體、中糧、遠洋等已在北京市場深耕多年的房企和聯合體,以總價51.35億元,並配建11.2萬平方米自住型商品房(22000元/平方米)和1.69萬平方米限價房(9900元/平方米)的代價,將朝陽東壩南區地塊收入囊中。
東壩南區該地塊最後的成交總價,也刷新了北京當年住宅用地總價紀錄。業內人士測算,剔除限價商品房和自住商品房後,該地塊樓面價已超50000元/平方米,實際商品住宅部分不足7.3萬平方米。
實際上,彼時東壩區域的周邊項目均價都大幅低於恆大的該地塊樓面價。緊鄰該地塊的中高端項目奧林匹克花園在2013年8月份新推項目均價也不過37000元/平方米,周邊首開常青藤等剛需項目均價多在25000元/平方米上下。
“我們這邊的板樓均價在40000元/平方米左右,等對面的項目建起來以後,你就買不到40000元左右的房子了。”首開常青藤的一位售樓人員指向恆大項目的方向。
業內相關人士分析,東壩南區地塊僅樓面價就站上了50000元/平方米的高臺階,未來恆大操作該項目必然要做高端產品,屆時項目均價應該能達到7、8萬元/平方米,而這一項目也將拉動東壩區域價格。
“包括常青藤這邊的幾個項目,銷售情況一直都比較好,雖然恆大未來這個項目走高端路線,但是它的周邊都是中高端項目,價格普遍在40000元/平方米左右,產品類型還是有差異的。”上述我愛我家的置業顧問分析到。
記者梳理髮現,目前恆大項目周邊將包括東壩家園、奧林匹克花園、首開常青藤和利錦府等4個項目,而東壩家園與奧林匹克花園已基本售罄,剩下在首開常青藤目前在售的板樓均價在40000元/平方米左右。而已經開放售樓處的利錦府也將於年內入市,記者瞭解到該項目一期項目將以120平左右的兩、三居產品爲主打,同屬中高端產品。而這也將意味着,等到恆大華府項目入市開售時,整個市場已經沒有其他項目爲其共同支撐這個區域,恆大需要自己在比較偏遠的東壩地區,上演自編自演的“13萬元/平米”的好戲。
此前,恆大在北京的兩個項目恆大城和恆大御景灣均爲公租房、安置房和自住房項目,業內分析認爲恆大在北京等一線市場一直處在落後的位置,此前不惜代價拿下保障房與自住房項目,也是希望能夠高舉高打,搶佔品牌和行業的高點。
而此次即將正式以純商品住宅進入北京市場的東壩南區項目,便以高端產品先聲奪人。不過,恆大能否順利地克服極高的樓面價所帶來的定價與去化難題,解套當年的“總價地王”,仍有待看其後市如何作爲。
人民網記者就該項目情況多次聯繫恆大地產相關負責人採訪,但截至發稿時並未見迴應。(記者餘燕明)