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黃浦區近日推出一幅小規模“袖珍”地塊——五里橋街道104街坊39/1宗純住宅地塊。該地塊起始總價3.55億元,起始樓板價36828元/平方米,是本市自2003年以來起始單價最高的一幅宅地。
上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示,該地塊出讓條件有利有弊,一方面地段優勢明顯,而另一方面地塊出讓規模較小,並且要求全裝修現房銷售,加之起始單價高昂,是否會吸引更多開發商關注仍是個謎。
根據規劃,該地塊東至紫荊新苑,南至南園濱江綠化,西至富潤路,北至紫荊新苑,出讓面積6885.2平方米,容積率1.4。該地塊坐落於原先盧灣世博濱江地段,北面毗鄰紫荊新苑、魯班公寓、盧灣都市花園等已建成住宅,西面靠近盧灣規劃展示館和打浦橋隧道,南面即是黃浦江,擁有一線江景,東面挨着盧浦大橋,與世博會博物館也只有一路之隔,地理位置絕佳。
不過,該地塊也有些特殊的出讓要求——
首先,根據合同規定,地塊內建成房屋不得預售,須以全裝修現房銷售。規定此要求有利於項目未來整體上市,以免造成因供應緊張或是階段性上市而造成的高房價和房價不斷上漲局面。不過對於房企來說現房銷售就意味着不能較快回籠資金,對房企資金鍊是一種考驗。
其次,地塊建築限高24米,說明此地塊處於黃浦江沿岸第一層面的特殊位置,必須保留老外灘24米建築高度的特徵,因此地塊容積率較低,僅爲1.4,濱江向來以高層物業爲主,而該地塊佔地面積不大,受限於高度之下,容積率也降低,可建築規模還不到1萬平方米,開發利潤將大打折扣。
從周邊二手房市場看,21世紀不動產上海銳豐西藏南路分行朱經理介紹,此次出讓的五里橋地塊周邊二手房市場以改善型和學區房置業爲主,目前板塊內的老公房均價在4萬元-4.2萬元/平方米,次新房均價4.7萬元-5萬元/平方米左右。
本報記者楊冬