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財經夜談
近日廣深樓市頗不寧靜,降價潮、空置率高等輿論四起,以至於人心不免惶惶,不乏有人心想“一線樓市都如此了,可真得大跌崩盤了吧”。但這些以偏概全、以點及面的樓市唱空論壓根禁不住深究。
暫且不論深圳80%空置率難以令人信服而備受質疑,廣州這邊,昨日記者前往亞運城實地探營發現,真正降價也就兩百多套,關鍵是一降價買家趨之若鶩,已經買走了100套左右,而且價格是在逐步上漲,9800元/平方米的少量單位早已賣完了。
對於亞運城這個廣州樓市的特殊個案,從建設初期一直跟蹤到開售的筆者認爲應該客觀理性地看待問題。
首先,類似個股的漲跌需要同時觀察量價配合關係,樓市也是如此,既然降價後有人積極接盤、有成交量的支撐就無須過於擔心,何況所謂降價還是低開高走的一種營銷策略。
其次,需要承認的是,亞運城板塊確實是此輪廣州樓市調控至今降價最爲明顯的。但從該區域二手市場情況看,從2010年9月底開售至今,一手業主持有的物業一直是處於保本略虧的境地,二手成交價始終與當年一手價差不多,如果算上稅費、按揭,業主就是虧的了。因此,並不是這次降價業主才虧。
由此論及第三點,這其中有亞運城的特殊性,也有遠郊樓盤的通病,屬於調控中的正常回歸。買樓要看地段看規劃也要看當地二手樓市。一個區域二手樓市不活躍、少人接盤則難以帶動該區域一手樓價的走高,不少遠郊樓盤都存在這樣的問題,比如花都的山前大道等地。而二手樓市不活躍源於地段問題、配套規劃建設問題,當年開售前便有權威人士認爲若不考慮開發商成本問題,當時樓價“五六千元就差不多了”,而參與競爭的央企開發商人士則認爲“七八千元最多八九千元是合理價位”。當然,亞運城的開發商也難做,誰叫當年多家競拍之下樓面成本就高達5810元/平方米,樓價過萬元便成正常了,套用股市的話“利好提前透支”了,而如今缺乏利好和炒作噱頭,只有略作迴歸。
對此,筆者認爲,買樓不能一味單純看樓價便不便宜而買,更加要考慮性價比、考慮規劃配套實施的可能性,地段配套是首位的。而一旦投資者決定買這樣的遠郊樓盤就必須考慮是一個長期投資,要等待城鎮化的深入、等待規劃建設的完善,等待人氣旺起來、環境配套好起來,何況降價也是催旺人氣的一種方式,何況現在不僅有人接盤,銀行放貸也開始鬆動了,更別忘了中國人以房爲根的思想。