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前言:近日,臺灣桃園爆發知名建商(房產商)行賄官員以取得八德合宜住宅(合宜住宅,類似大陸的經濟適用房)標案丑聞,原本是為照顧高房價下無力購房者的好政策,卻變成官商勾結圖利的弊案一樁,並引發島內對合宜住宅存廢問題以及臺當局為落實居住正義、照顧弱勢而推行的各種住宅政策的大討論。臺灣中國文化大學土地資源學系的張義權教授認為,實現全民的住房夢,臺當局的思維應該從『住者有其屋』向『人人有屋住』轉變纔是。
合宜住宅淪為建商圖利工具?
當下,高房價成為民怨之首,近年來為實現『居住正義』,臺當局陸續端出一連串的房市政策,其中,為推動『住者有其屋』,『中央』與地方政府還興建『合宜住宅』。
所謂合宜住宅,是由政府提供建地標售給建商興建住宅,後以低於市場的價格,賣給一定收入以下、無自有住宅的家庭,而且要在一定年限後纔能轉售,類似於大陸的經濟適用房;不一樣的是,合宜住宅要保留一定比例的戶數作為出租住宅。
這次爆發遠雄集團行賄桃園縣副縣長葉世文以取得標案的丑聞,從一個側面反映雖然是照顧弱勢的合宜住宅,對於建商來說,依然有利可圖,這也是弊案爆發後,合宜住宅政策被攻擊最厲害的部分。對不動產政策素有研究的臺灣中國文化大學土地資源學系教授張義權,向導報記者做了詳細解釋。
以桃園八德合宜住宅為例,這批住宅總銷金額約70億元(新臺幣,下同),扣除買地、營造成本等後,遠雄集團可獲利7-10億。而『綠委』段宜康還指出,比起八德,基地面積為其5倍的新北林口A7合宜住宅,土地成本不到77億,建商可獲暴利200億。
張義權說,此外,建商爭搶興建合宜住宅的誘因還有:一、建商可另外保留一樓或高樓層店面自行定價,以轉賣圖利;二、像八德合宜住宅每坪(一坪約3.3平方米)售價近15萬,低於周邊20萬-25萬的房價,搶手好賣,很多民眾排隊申請要買。
原本臺當局推動合宜住宅,是為因應北部都會區高房價現象,並非常態性措施,如今隨著桃園八德合宜住宅弊案爆發,令人不免懮心合宜住宅是否已淪為建商圖利工具。
合宜住宅變成幸運民眾的發財樹?
政府將合宜住宅透過標售給知名建商興建,可兼顧品質與較低價格,成為很多中低收入者的購房選擇。但是物美價廉的合宜住宅,也不是隨便可以買到的,對於購房者,臺灣制定了相應的規章與限制。
像桃園八德合宜住宅,須符合家庭年收入110萬以下、同戶籍居住者無宅等標准,纔可以去申請,在中簽後再以較低的價格購得;也因為合宜住宅價格便宜,幸運的民眾抽中買下後,住個幾年可以轉手賣掉,而且獲利成數高,地段越好獲利越高,因此能抽中合宜住宅又被認為有如『中樂透』一樣,幸運者擁有了一棵大大的發財樹。
這樣一來,對於沒有抽中的弱勢者,對於普通的工薪一族,是不公平的,政策也顯得不合理,因此,臺當局制定了轉售的年限,桃園八德合宜住宅就限制10年後纔可轉售,盡管如此,《中國時報》撰文說『潛在獲利』還是存在。而另一方面,政府在不斷賣出合宜住宅後,手中照顧弱勢的籌碼日少,又要不斷找地、蓋屋,終將無以為繼,實現居住正義也恐將成為空話。
合宜住宅問題叢生引存廢爭議
圖利建商以及失公平、只有幸運者受益,這些不可忽視的問題,都讓合宜住宅蒙上一層陰影,也引發存廢爭議。
德明財經科大副教授花敬群對臺媒表示,合宜住宅沒幫助到弱勢、青年族群,是錯誤的住宅政策,建議現行的合宜住宅標案應全數解約,他還說『國有財產法』中即已表明不得出售500坪以上之大面積公有土地,因此合宜住宅本身就是違法的產物;他認為,應該只興建只租不售的『社會住宅』,而非將土地賤賣給財團。而在丑聞爆發後,臺媒也披露『內政部營建署』表示未來『中央』將不再興建合宜住宅,但樂見地方政府繼續推動。
而淡江大學產經系教授莊孟翰則在《中國時報》撰文指出,問題出在官員的清廉度,合宜住宅政策並沒有問題,且合宜住宅立意良好,政府為了居住正義,不該因噎廢食、全盤否定。
對於合宜住宅轉售問題,也引發各界探討,朝野『立委』也提出多個版本的『住宅法』修正草案,吁轉移對象應有規范,讓合宜住宅在經濟弱勢者之間流通;也有建議合宜住宅只能由政府以原價加計利息及通貨膨脹率後買回。《中國時報》也認為,政府一定要建立一套『賣回機制』即只能賣回給政府,政府再把此房屋賣給符合資格的民眾,纔能根本解決此一不當獲利的問題。
吁多建社會住宅讓人人有屋住
在『高房價下的權宜住宅』——合宜住宅爆發弊案後,也引發了島內對臺當局住宅政策的討論,多位學者與民代認為為實現居住正義,政府應該擴大出租型社會住宅(類似大陸的廉租房)。
桃園縣議員舒翠玲建議盡量減少及避免『出售型』的住宅政策,形成永續循環的公有住宅體系,纔能協助一代代無殼蝸牛解決住的問題。如果要賣房也要依物價差價回售給政府,避免房屋被壟斷或炒作;然後讓政府再賣或租給下一個需要的人。
臺灣中國文化大學土地資源學系教授張義權對導報記者說,政府照顧弱勢的住宅政策用意好,但需要修正下,不該圖利建商,也不好讓合宜住宅為幸運者創造財富;他也認為應該多建公共租賃房,他還舉德國為例,逾六成的德國民眾都是租用政府建設的公共住宅;張義權認為,政府應該轉變思維,『住者有其屋』應轉向讓『人人有屋住』。(海峽導報記者林連金)