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□夏根輝本報記者曾祥素
在房屋買賣過程中,資金安全是雙方當事人關注的焦點,賣房人如何確保在房屋過戶後能獲得房款,買房人如何保障在支付購房款後能取得房屋,在房屋買賣合同中關於資金給付的約定非常重要。爲了保障資金安全,當事人及中介公司常選擇制定資金託管或監管方案,甚至有中介機構推出由自己作爲監管第三方的託管方式。目前房屋買賣過程中常見的兩種方式爲銀行資金監管與資金託管,但兩者並不相同,對於兩者的區別部分當事人甚至是中介機構並不明確,由此導致糾紛的產生。
2012年12月,盧某(買受人)與謝某(出賣人)簽訂《房屋買賣合同》,約定由盧某購買謝某所有的北京市昌平區某房屋,總價款爲300萬元。由於交易房屋並未取得產權證,且在銀行有抵押貸款,雙方約定盧某於謝某辦理房屋抵押還款當日支付謝某全部首付款人民幣200萬元,其中人民幣50萬元以現金轉賬方式支付,剩餘150萬元以資金託管形式支付給謝某,剩餘尾款人民幣100萬元辦理商業貸款,產權轉移登記手續後由銀行支付謝某。2013年1月,謝某向房屋貸款銀行申請提前一次性償還貸款,辦理解押手續,當日盧某支付謝某購房款50萬元,按合同約定盧某應將另150萬元辦理資金託管手續,但盧某並未辦理。對此雙方各執一詞,盧某認爲系因謝某不予配合,且因交易房屋無產權證,故無法辦理資金託管,而謝某認爲辦理銀行資金託管不需要房屋產權證。庭審中,中介公司員工出庭作證,證明銀行辦理資金託管需要提交交易房屋的產權證書。盧某在一審庭審中堅持辦理資金監管需要房產證,且只有固定幾家銀行能辦理。雙方產生爭議,合同一直未繼續履行,直到北京市出臺房產新政,導致謝某如繼續履行合同需要交納20%的個人所得稅。
針對上述情況,一審法院認定謝某因具有辦理房屋產權證的義務,應先辦理房屋產權證,故謝某存在違約行爲,應承擔違約責任並配合辦理過戶,而對於辦理資金託管是否需要房屋產權證,一審法院並未覈查,未嚴格認定合同約定的雙方責任。
謝某不服一審判決,向北京市一中院提起上訴。
北京市一中院受理後,承辦法官先後諮詢了多家銀行,銀行均表示辦理資金託管與資金監管不同,並不需要有交易房屋的產權證書,故中介機構堅稱需要房屋產權證才能辦理資金託管直接誤導了雙方當事人,雙方當事人在其中均不存在惡意過錯。最終經過法庭主持調解,雙方認識到在買賣過程中對資金託管存在一定的誤解,導致合同未能及時履行,爲了促成交易,盧某同意承擔由於新政本應由謝某承擔的個人所得稅,雙方達成調解意見繼續履行房屋買賣合同。
本案主審法官提示,資金監管與資金託管是兩種不同的資金管理方式。資金監管是指買賣雙方的交易資金不直接通過經紀公司,而是由房地產行政主管部門會同銀行、具有擔保資質的機構在銀行開立的資金監管專用賬戶進行劃轉,該賬戶屬於銀行。當規定期限內購房者過戶後,該資金將劃轉到原業主的賬戶下,否則將劃轉到購房者賬戶下。而資金託管是指具備一定資格的商業銀行作爲託管人,依據有關法律法規,與委託人簽訂委託資產託管合同,安全保管委託的資金,履行託管人相關職責的業務。資金監管是由房地產行政主管部門主導,一般是網籤時在建委處辦理,由特定的銀行開立賬戶,此時房屋應具備網籤的基本條件才能辦理,即需要有房屋產權證及具備過戶條件,且對監管資金具有一定的數量要求。資金託管充分尊重雙方的意思自治,由雙方當事人選擇一定的銀行,與銀行簽訂資金託管協議即可,並不需要其他相應條件。因此,由於資金託管的程序及條件較爲方便,當事人多選擇資金託管方式給付資金。
另需注意的是,無論資金監管還是託管,都需要雙方當事人到場,因此辦理資金託管是雙方的義務,要雙方予以配合,否則不構成違約。因此,當事人應當根據房屋具體狀況選擇資金監管還是託管,以免在履行過程中產生糾紛。在上述案例中,房屋在未取得產權證的情況下,選擇資金託管是正確的,但雙方對資金託管的程序與監管相混淆,最終導致合同未能按時履行。正確區分資金監管與資金託管,對於保障房屋交易過程中的資金安全及順利完成資金給付有着重要的意義,在房屋交易時應當予以注意。