天津依河而建，自古就是漕運中心，民營商業借此逐漸發展。清末民初時期，天津的商業主要聚集在老城周邊的北門、東北角、南市一帶，商業類型較為原始和初級，但並不妨礙眾多老字號商業的崛起和發展，眾多老字號商家一直延續至今，已經成為了這座城市的寶貴財富。隨著租界區的快速開發以及有軌電車等公共交通設施的投入使用，天津的商業逐漸往老城東南的租界區方向延伸和發展，為天津的商業現代化做好了鋪墊和准備。

　　天津商業市場的第一個發展階段出現在20世紀20-30年代，這一時期正值民國黃金十年，國民經濟快速發展，而此時的天津作為僅次於上海的遠東第二大都市，也迎來了現代商業的第一次發展機會。1928年年初，坐落於原日租界旭街(今和平路西段)與福島街(今多倫道)交口的『中原公司』正式開業；同年年末，坐落於原法租界杜總領事路(今和平路東段)與福煦將軍路(今濱江道南段)交口的『勸業場』正式開業；1932年坐落於原法租界福煦將軍路(今濱江道南段)與樊主教路(今新華路東段)交口的『中原公司』分店正式開業。至此，天津的商業格局基本確定，形成了以今和平路為中心的核心商圈，這一區域不僅擁有上述三大百貨公司，同時還布滿了眾多的各類型百貨或專業商店以及像惠中飯店、交通飯店、國民飯店、渤海大樓、中國大戲院這樣的標志性建築，使得這一商圈的商業功能更為齊全。

　　和國內其他大中型城市一樣，1949年天津解放後，和平路商圈這些商場陸續改為公私合營或收歸國有，『中原公司』改名為『百貨大樓』(目前已被振華集團收購，又冠以『振華百貨』這個名稱，現兩個名稱同時使用)，而其位於濱江道的分店則曾被改為『新中原公司』、『工農兵商場』等多個名稱(隨後以『華聯商廈』這個名稱存在多年，現又改為『中原百貨』華聯店)。由於市場閉塞和體制壁壘，整體商業市場幾乎沒有什麼發展，只是依照計劃經濟的思路，在全市各主要居住區興建了一些區域性質的小型百貨，總體的商業格局變化不大，這一狀況一直延續到80年代改革開放以後。

　　80年代中後期至90年代初，隨著市場經濟的發展，天津商業市場迎來的第二個的發展階段，這一階段的發展特點是國有商業體的快速開發所帶動的商圈發展。1985年開業的』南市食品街』和』友誼商廈』，1986年開業的』國際商場』，1987年開街的』服裝街』，1989年開業的』天津商場』，1991年完成擴建的』勸業場』，1992年開業的』濱江商廈』、』東方商廈』，1993年開業的吉利大廈』伊勢丹』，這一時期建成了眾多的商業設施，整體商業氛圍非常活躍，商業市場蓬勃發展。同時，隨著私營經濟的逐漸發展，『個體戶』這一新型商業個體大量出現，沿著濱江道(主要是山東路至南京路一段，1987年4月被闢為小商品市場)出現了越來越多的簡易售貨亭，濱江道的商業氛圍和價值被逐漸挖掘出來，而此時同樣以個體經營為主的服裝街也是火爆得不得了。這一時期，天津的核心商圈開始呈現明顯的發展和變化的態勢，原來唯一的和平路商圈仍在穩步發展，與之比鄰的濱江道商圈快速成長，南京路商圈已見雛形，西南角商圈基本成型，小白樓商圈還處於發展的初步階段，而此時的友誼商廈是孤零零的。

　　2000年前後，這一時期是天津商業發展的第三階段，這一階段的發展特點是外資/國內連鎖商業和民營商業的快速發展。1997年完成擴建的』百貨大樓』，1998年開業的』凱旋門百貨』、』濱江購物廣場』，1999年改造後開街的』濱江道步行街』，2000年改造後開街的』和平路步行街』，2002年開業的』津匯廣場』、』新世界百貨』(前身為1997年開業的』新安購物廣場』)，2003年開業的和平』萬達廣場』，2004年開業的』麥購休閑廣場』，2005年開業的』伊都錦』、』奧城商業廣場』、』友誼新天地廣場』，2006年開業的』遠東百貨』、』米萊歐百貨』、搬遷後重新開業的』伊勢丹』，2007年開業的』海信廣場』、』樂賓百貨』，這一時期的商業模式和定位越來越多樣化，市場競爭變得更為激烈，老牌國有商業體逐漸失去原有優勢。在這個階段，各主要商圈也有著不同程度的變化，和平路商圈影響力開始下降，濱江道和南京路商圈如日中天，西南角商圈徹底衰敗，小白樓商圈逐漸成熟並成功轉型，東馬路商圈已經成型並逐步擴張，而此時的友誼商廈仍是孤零零的，但影響力已經很大了。

　　最近的5-6年以及未來幾年，是天津商業發展的第四階段，這一階段的發展特點是知名開發商進駐搶佔市場，購物中心模式及非傳統商業區商業快速發展。2008年開業的』嘉貿購物中心』(2011年改名為』凱德MALL』)、』意風區』，2010年開業的』河東萬達廣場』，2011年開業的仁恆』樂天百貨』、』水游城』、』大悅城』，2012年開業的』友誼精品廣場』、中北』永旺購物中心』、』銀河國際購物中心』(包含銀河』樂天百貨』)、友誼路』新業廣場』，2013年開業的』先農大院』、』友誼商廈』西樓、東麗』新業廣場』、』未來廣場』、』新燕莎奧特萊斯』、梅江』永旺購物中心』，將於2014年下半年開業的』恆隆廣場』、』嘉裡匯』、』世紀都會』，已經基本確定方案並將於未來幾年內陸續開業的』SM濱海第一城』、』環宇城』、』熙悅匯』、』凱德國貿』商業、』金融街和平購物中心』、』魯能』綠蔭裡商業項目、』合生』綠蔭裡商業項目、』陸家嘴』商業項目、』天河城』等，尚未確定方案的』紅星國際』商業項目、』現代城』商業項目、』中信城市廣場』、』中糧』六緯路商業項目等，從上述項目計劃中可以清楚看到近幾年和未來幾年，天津商業發展的速度大幅提高，項目如雨後春筍般拔地而起，開發商大多為國內外知名的大型商業開發企業，商業模式幾乎都是購物中心，且很多項目坐落在非傳統商業區，因此這個階段，在各主要商圈在穩步發展的同時，新興商圈逐漸顯露端倪。』恆隆廣場』和』天河城』直接推進了和平路商圈的徹底轉型，未來將會與海河景觀帶融為一體，並朝著國際路線不斷發展；濱江道商圈受制於發展空間和經營者理念的限制，整體檔次日益低端，未來會逐步走向下坡路，也許只有到了谷底纔會主動求變；南京路的發展空間稍好，且多為大型商業，開發商實力夠強、思路也能創新，應該會保持穩健的發展態勢，在』伊勢丹』、』世紀都會』等項目的帶動下，未來也會朝著國際路線不斷邁進；小白樓商圈的高端定位已經成熟，』凱德國貿』或許會在未來為區域再注入一些時尚元素，增加商圈的色彩，讓人擔心的只是』濱江購物廣場』和』凱旋門百貨』(現已更名為』亨泰百貨』)是否能夠轉型成功；東馬路商圈迅速擴張，未來將會覆蓋整體老城廂及周邊地區，也許是時候改叫老城廂商圈了，整體定位中檔，區域以時尚、生活為主線，由於范圍大、項目多，未來會成為競爭最激烈的區域；』友誼商廈』不再孤單，隨著』銀河國際購物中心』以及周邊其他商業項目的陸續開業，友誼路商圈已完全成形，但區域在延續了』友誼商廈』高端定位的同時還出現了一些較為低端的業態，兩極分化比較明顯，給人感覺客流目標分散，且項目之間的互補互動不夠充分，未來應該會以進一步梳理定位、優化經營主題為主；在此之外，未來幾年天塔(』魯能』、』合生』等項目)和六緯路(』嘉裡』、』中信』、』中糧』等項目)也有機會形成兩個新的商圈，而位於各商圈之外的散點項目也會有更多的發展，或許未來還會出現更多的新商圈。

　　天津的商業市場在多年的不斷發展下，現已進入了一個細分客層的新時代，整體商業市場將會更加多元化，商業項目的定位將更為精細，創意創新的商業理念和模式將會更多的出現在我們眼前。在劇烈的競爭壓力下，必定會有項目倒下，但同時也會有項目從競爭中脫穎而出，這就是市場的發展規律。期待天津商業市場繼續蓬勃發展，大踏步地邁向前方。（司筥羡）