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每逢樓市低迷,地方政府總會有異動。從今年第二季度開始,各地關於樓市政策調整的消息就沒有中斷過。從南寧至無錫,再到佛山天津。不斷傳出的『松綁』傳聞有的被證實,有的被腰斬,有的則是不了了之。但可以看出,在房地產市場高庫存的壓力之下,仍然依靠土地財政支橕的二三線政府已經開始有點按耐不住了。而地方政府『新政策』越來越切中要點,限購、限貸等已經成為松綁的主要對象。
二三線城市成『松綁』主力
自4月以來,全國不少二三線城市針對樓市的新政頻頻,而與以往不同,此輪的新政潮涉及的目標都非常明確,針對的都是加在樓市頭上的『限購』、『限價』和『限貸』等限字政策。
4月底,無錫公布《無錫市戶籍准入登記規定》新政,規定自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建築面積達60平方米以上,且在該市有穩定工作的人員,准予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶;杭州、長沙有關部門在3月底相繼召開房企溝通會,有關部門在會上向房企透露,正在制定一系列促進房地產市場穩定發展的政策,其中包括松綁限購及降低二套房貸款門檻等。
廣西南寧市成為第一個直接將松綁目標面向『限購』的地方政府。據南寧房管局發文稱,從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。當天,天津濱海新區有關部門負責人表示,為促進濱海新區樓市發展,濱海將實施差別化限購,只要濱海范圍內無房即可在新區購房;並將推出共有產權模式購房政策,交一成首付就能先住房。
廣西之後,安徽銅陵市政府也出臺《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》(下稱《意見》),在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策,新政策已於5月1日起實施。《意見》主要涉及契稅和公積金貸款等方面。在契稅方面,凡是2014年5月1日至2014年12月31日,在銅陵市(含銅陵縣和開發區)購買家庭唯一普通商品住房(含二手住房,普通商品住房是指單套建築面積144平方米及以下)的,由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。同時,適當放寬外地購房居民戶籍遷入銅陵的條件,《意見》提出,外地居民在該市購商品住房,可憑房地產管理部門備案的《商品房買賣合同》、購房發票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續,改變了以往必須辦理房屋產權證後方可遷入戶口的限制性條件,但在辦理房屋產權登記之前不得解除《商品房買賣合同》。
地方政府推新政曾一度推進至廣州周邊區域。5月9日,『佛山市政府擬在佛山五區調整限購政策,調整將以高明區先行試點,並陸續在三水區與順德區試行』的消息被傳出而且被相關部門證實。盡管佛山新政再度夭折,但二三線城市政府的焦急心態已表現得十分明顯。
『松綁』背後是高庫存
二三線城市再度成為調整樓市政策的排頭兵,其原因很大程度成於這些區域面臨著巨大的樓市庫存。今年樓市成交低迷,二三線城市甚至部分一線城市面臨著較大的去庫存壓力。而更為重要的是,在前兩年瘋狂拍地後,今年將有大量的新盤新貨推出市場。市場庫存量仍在不斷地增加。
據數據顯示,截至4月底,國內35個城市中新建商品住宅庫存總量,一線城市3032萬平方米,環比增長4.6%,同比增長12.4%;二線城市總量18063萬平方米,環比增長2.4%,同比增長19.2%;三線城市3796萬平方米,環比增長2.4%,同比增長27.6%。從數據上看,二三線市的新建商品住宅庫存總量增長速度最快。
與持續增長的庫存量相比,今年的一手住宅銷售卻呈現出萎縮的態勢。據中原集團研究中心監測的54個城市數據顯示,今年『五一』假期新建住宅合計成交23.6萬平方米,較去年同期大幅下滑47%,其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫,降幅分別為40%、65%、32%。相對於2013年的歷史同期成交高位,2014年『五一』假期成交量較2011年及2012年分別下降19%和36%,為近四年以來的歷史低位。在行情低迷的市場中,二三線城市首當其衝,再加上庫存增加,不僅是房企,地方政府也面臨著巨大的壓力。
南方日報記者蔣勁勁