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樓市成交仍低迷。
『紅五月』旺季變淡季上周樓市成交持續走低
往年的樓市旺季『紅五月』今年慘變淡季,東莞住宅交易冷淡,樓盤現場人氣不足,超七成樓盤平均成交量一天不足一套,成交量跌入了市場低谷。業內人士表示,由於新增供應少,難以吸引購房者入市,樓盤營銷也由之前的推特價房變成現在的暖場活動,難以積聚人氣,市場也顯得更為冷清。
文/記者蔣幸端、陳明圖/記者盧政
數據分析:
樓市成交持續下滑暫無大規模推貨
『紅五月』是傳統的樓市旺季,但是今年的5月卻是『旺季』變『淡季』,市場冷淡,成交量處於低谷。
合富輝煌東莞市場研究部數據顯示,上周(5月19日~25日)全市商品房總共成交1146套,環比前一周減少336套,簽約面積10.3萬平方米,環比前一周減少1.3萬平方米;其中住宅簽約779套,環比前一周增加13套,簽約面積約8.8萬平方米,環比增加0.3萬平方米;全市商品房簽約均價9937元/平方米,環比前一周大幅上漲1302元/平方米;住宅網簽均價9031元/平方米,環比前一周上漲511元/平方米,漲幅6%。
瑞峰置業市場研究部監控數據顯示,東莞住宅簽約面積環比上漲3%,同比下滑47%,五月成交依然動力不足。該研究部分析,目前市場以常規營銷為主,沒有大規模推貨現象,難以吸引購房者入市。據了解,上周雖然新世紀·領居、中惠·香樟綠洲、鉅隆·碧水灣花園、萬科·朗潤園等項目網簽不俗,但單憑寥寥幾個新推項目的簽約量難以支橕成交量大幅回昇;此外,盡管央行力橕個人首套房貸款,但東莞首套房貸款依然偏緊,放款速度緩慢,且房貸利率上浮10%~20%,市場上的觀望氛圍仍然濃重。
70~100平方米剛需戶型仍是市場主流
瑞峰置業市場研究部介紹,上周東莞住宅均價環比上漲6%。主要原因是城區成交比例回漲,上周南城簽約108套奪得區域冠軍,區域均價則高達13052元/㎡;此外,中高端項目簽約比例上昇,如排名靠前的萬科·四季花城、恆大·御湖、厚街萬達廣場、漢唐·蜜園等簽約價皆在9000元之上;另外,別墅簽約環比上漲近9成,且簽約均價高達17472元/㎡。
在戶型方面,瑞峰置業市場研究部統計顯示,70~100㎡剛需戶型仍是市場主流產品,上周有389套的簽約量,環比上漲7%;而改善產品中130~160㎡產品成交出色,環比上漲45%,呈現持續上漲的態勢;別墅方面,上周也大幅回漲,共有28套的簽約量,環比上漲近九成。
成交概況:
南城、臨深片區成交回昇
據瑞峰置業市場研究部統計數據顯示,上周有30個鎮區有住宅成交,城區、臨深片區的部分鎮區有所回昇。其中南城排名第一,主力盤是成交24套的江南第一城、以投資型公寓項目漢唐蜜園成交了23套、恆大·御湖成交13套等;而大嶺山則在新世紀·領居和龍光·君御華府兩大項目簽約的貢獻下排名第二。
據悉,新世紀·領居5月中旬推出4、5號樓共374套87~158平方米單位,預計後期的簽約將繼續支持大嶺山排名靠前;而樟木頭則排名第三,主要是靠中惠·香樟綠洲銷售70套所支橕;而塘廈上周成交回昇跡象明顯,排名第四,主要靠萬科·朗潤園簽約44套、萬科四季花城簽約18套、金海怡景花園簽約10套等。
另外,在均價方面,均價過萬元的鎮區有南城、厚街、松山湖、黃江、東城、長安六大鎮區。
投資型公寓量價平穩
上周別墅、公寓等中高端產品簽約回昇拉動了全市成交均價上漲,其中投資型公寓產品量價平穩,基本維持在10000元/平方米左右浮動。
合富輝煌東莞市場研究部數據顯示,上周全市公寓簽約面積約2027平方米,環比前周有小幅增長;上周公寓簽約均價約9763元/平方米,價格環比前周下降約4%,近來公寓市場量、價基本較平穩,近期的簽約主要以南城區的中央財津和漢唐蜜園這兩個項目為主。
記者了解到,從去年年底開始,投資型小公寓就受到購房者的關注,一方面是由於開發商進行低首付促銷,降低入市門檻,吸引購房者進入,另一方面,小公寓產品總價低,在目前信貸收緊的情況下,低總價的小公寓買家可以承受一次性付款。而目前熱銷的公寓產品,基本上位於城市中心區,交通便利,地段較好。
業內人士表示,近幾年來,東莞小公寓產品長期處於供應空白,而自去年下半年開始,陸續有公寓項目入市,地段位置佳的公寓也受到購房者關注。
市場動向:
超七成樓盤平均一天賣不出一套房
據東莞中原研究部對市場監測數據顯示,上周有133個項目有住宅成交,但周成交量達5套以上的項目僅有41個,佔比全市29.5%,說明超7成的樓盤一周都賣不出5套房子,即平均一天賣不出一套,通常這樣的消化水平被認為是市場冷清的表現。而去年同期周成交達5套以上的佔比約5成。
該研究部介紹,從簽約明細上看,大部分樓盤仍在去舊庫存狀態,而庫存散貨對客戶的吸引力明顯不足,很難有好的銷售成績。東莞中原地產市場研究部相關人士表示,一方面,市場表現冷清,造成開發商們對市場預期走低,從而在推貨營銷策略方面表現得更為謹慎。另一方面,在利率高、購買成本增加的情況下,購房者對產品戶型品質的追求逐漸深化,但市場供應明顯不合拍,購房者則會選擇繼續觀望,買賣雙方將持續博弈。
有樓盤供應逾千僅成功銷售兩百多套
市場低迷,供應量減少,樓盤的銷售情況也不樂觀。上周,位於臨深片區的中惠·香樟綠洲采取『紮推跑量』的策略推出5棟洋房,與萬科·棠樾、金地·湖山大境一起,新增供應897套住宅,難得地創下了2014年以來,臨深片區的供應高峰。但是從全市范圍來看,東莞的新增供應量仍然很少,供應市場處於疲軟狀態。同時,受市場大環境影響,往年成為東莞樓市主要支橕的臨深片區也出現了銷售困難的局面。
東莞中原地產市場研究部統計數據顯示,位於樟木頭某樓盤截至5月25日,今年已供應1062套洋房,但僅消化了257套,銷售率僅兩成半,後期出貨壓力大。
業內建議:價格實在纔能贏得市場
上周的成交量和成交價格雖然均出現小幅上昇,但合富輝煌市場研究部李興旺認為,數據背後仍是當前市場的整體低迷,單一周的數據無法說明市場整體的變化。對於後市的走向,李興旺認為可能會延續成交均價9字頭的行情。
上東國際的銷售負責人袁飛則分析稱,上周量價齊昇,說明剛需群體出手的積極性在迸發。
此外,由於2014年,樓市『小陽春』與『紅五月』均未出現,在這樣的情況下,直接復制以往的營銷手法或采用常規的營銷手段均無法帶動銷售,瑞峰置業市場研究部就認為,房企只有加強內功修煉,做實實在在的產品,賣實實在在的價格纔能贏得市場。