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縱深
央行放話支持首套房貸兩周後,北京晨報記者調查發現,多家銀行放款悄然提速,二手房看客增多,但出手買房的卻不多。絕大多數銀行對外沒有房貸利率松動,他們僅僅與大型中介合作推出首套房貸小幅優惠。首套房貸『松綁』幅度不大,能否給低迷的二手房市場帶來些振動?業內專家有不同的看法,而購房者最關心的是自己能得到多少『實惠』。
提起辦理房貸,鏈家崇文門附近一家門店工作的經紀人王峰(化名)回憶說,『從去年末開始,銀行信貸政策收緊,購買首套住房的購房人難以從銀行獲得利率優惠。銀行放款時間也拉長了,經常是在買賣雙方過戶後兩三個月以後纔能放款。這明顯影響客戶的交易,有的業主無法及時拿到房款,而不得不放棄換房的計劃。』
據王峰介紹說,『現在購房人與業主簽訂北京市存量房屋買賣合同後,到建委辦理網簽程序大約需要十個工作日。與此同時,購房人向業主支付首付款,進行房屋評估,辦理商業貸款。通過銀行面簽、批貸大約需要7個工作日,購房人與業主就可以辦理過戶。完成過戶後,多家商業銀行放款大約需要一個月到一個半月的時間,比前幾個月快多了。』最近兩周,北京晨報記者走訪多家二手中介門店,絕大多數經紀人紛紛表示,『現在房貸好辦了,多家銀行放款速度變快了,少數銀行對首套購房還有優惠折扣。』
5月12日,央行召開住房金融服務專題座談會,要求商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。會議還要求各銀行提高服務效率,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。『有一家大型銀行押了三個月沒有放款,等待放款時間最長的客戶排到了春節前。前幾天,這家銀行放了一大筆款,春節前的多名客戶都名列其中。』王峰說,他和同事連續打了三天電話,纔把這些客戶一一通知到。
看客增多買房卻不多
27歲的陳剛(化名)在一家中介公司門店工作兩年多,從去年到今年北京樓市的變化讓他感觸頗多。『去年市場好的時候,我每天能帶四五個客戶去看房,一個月最少能賣出四套房子。今年市場不太好,加上銀行信貸政策收緊,看房的客戶少多了。進入4月份,我經常連著一兩天沒有碰到客戶,房子賣不出去就拿不到提成,收入自然少多了。』
銀行放款提速,讓不少購房人有了『底氣』。『最近幾天,看房的人增多了。』陳剛說,他每天能帶一兩個客戶去看房,大部分客戶都表示最近有出手買房的打算。這讓陳剛的心情好多了,他經常會撥打看過房的客戶電話,詢問一下對方選房的進展情況。陳剛解釋說:『我的目標是爭取在這個月能簽單。』
據了解,業主與購房人能否簽約的關鍵問題之一,是什麼時候能拿到房款,那麼銀行放款速度成為雙方關心的焦點。『以前銀行說不清具體放款的時間,這讓我們作為中間方很為難。』王峰解釋說,5月13日以後,銀行辦理貸款的時間明朗了,銀行能說出放款的具體時間了。這樣他們對業主和購房人能夠說清楚了,剛需看房的人也就多了。這些人看的都是90平方米以下的一居、兩居室。
據偉業我愛我家集團市場研究中心統計數據,5月19日至25日,北京二手房成交量1807套,環比微漲3.02%。
貸款有折扣大小中介深淺不一
北京晨報記者走進位於崇文門附近一家我愛我家門店,諮詢有關辦理房貸的優惠情況。經紀人肖強(化名)保證說,『凡是從我愛我家購買首套二手房的客戶,通過銀行貸款審批後,都能享受到房貸九折的優惠。因為我愛我家有專門做貸款業務的擔保公司,與銀行有密切合作關系,能夠獲得這樣大幅度的優惠。』
據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉介紹說,該集團與中信銀行總行已經簽署了戰略合作協議,在雙方合作的基礎下,中信銀行北京支行將在今年向偉業我愛我家集團北京分公司提供60個億房屋抵押綜合授信。『對消費者來說,通過我愛我家購買二手房時,在貸款審批和放貸時不用排隊,同時貸款的額度也有保障。此外,客戶也可以享受中信銀行房貸打九折的優惠。』胡景暉如是說。
不僅如此,21世紀不動產與銀行也有合作。21世紀不動產的凱盛經略公司市場經理袁燕燕表示,『現在21世紀不動產的客戶申請首套房貸,可以享受到銀行九五折的優惠。相比目前市場上的較普遍的基准利率甚至基准上浮來說,還是能獲得不少的優惠。』袁燕燕舉例說,比如客戶貸款200萬元,期限30年,在凱盛經略辦理享受九五折,等額本息月還款額為12277元,而如果執行基准利率月還款額則是12708元,30年累計還款額減少155160元。
連環單履約時間短風險大
在同一個小區的二手房買賣中,一居室業主賣了自己的房子,置換兩居室,與兩居室業主簽訂購房合同;兩居室業主賣了自己的房子,置換三居室,與三居室業主簽訂購房合同,這兩份購房合同被稱作是『連環單』。
『現在購買二手房人群中,有80%是換房的改善剛需。他們大多是先訂房後賣房。』鏈家遠洋山水一門店店長金山對北京晨報記者說,由於各家銀行放款時間不同,購房人拿到的貸款時間也不同,『連環單』規定的履約時間短,將會存在較大的風險。如果房子賣不出去,或是銀行沒有及時放款,他們拿不出錢依約付款,就要承擔違約責任。為了防止無法及時付款,現在『連環單』的客戶往往會把履約時間延長幾個月。當合同規定的付款期限臨近,部分客戶因為拿不到貸款,就會低價賣房,為的是能夠盡快籌到資金按時支付房款。
今年4月,家住崇文門附近的蘇女士打算把兩居室賣了,在本小區換一套三居室。她的兩居室面積為103平方米,總價大約600萬元。她購買的三居室面積是140多平方米,總價大約820萬元。三居室業主李先生要求蘇女士在四個月內付清全部房款,蘇女士擔心銀行放款時間長付不上錢,便與李先生商量能不能把履約時間延長為七個月。經過多次協商,李先生最終同意了蘇女士的要求。雙方簽訂購房合同,約定在七個月內支付全部房款。李先生賣房也是為換套四居室,他考慮到與蘇女士簽約的情況,在與四居室的業主簽訂購房合同時,約定的履約時間是一年。
觀點
首套房貸松綁作用有待考驗
『在央行召開座談會後,商業銀行的信貸政策開始放寬。』上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴北京晨報記者,從目前整個市場趨勢看,商業銀行對於首套信貸的商業目的性要弱化,轉而成為具備政策導向的貸款政策。此類放款速度和規模的增大,將利好剛需購房者入市。所以商業銀行首套房貸的門檻降低,對於整個二手房的購房者入市情緒起到了提振的作用。銀行與大型中介合作,也是實現購房流程順暢的一個條件。對於普通購房者來說,對於一個完整的購房流程並不清楚,所以這對於普通購房者來說可以節約成本。
嚴躍進還分析說,『未來整個房地產市場沒有崩盤的跡象,相反,將會保持比較大的發展態勢。換而言之,房地產資產縮水的可能性並不大,這同樣也意味著房貸的價值不會損失。從這兩個角度看,未來銀行提供首套房貸的打折優惠力度還會加大,能夠吸引更多的購房人出手買房。』
在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來,銀行放款提速短期對二手房市場影響不太大。胡景暉表示,『從目前銀行表現和市場情況來看,銀行系統關於利率的優惠還是有條件的,而且也只是部分銀行略有松動。不過,有些銀行放款的速度確實有所加快,未來還可能會有更多的銀行跟進,但銀行受存貸風險考量等因素的制約,規模和力度應該都不會很大。』
胡景暉認為,市場的實際成交情況依然處於低位,這表明央行支持首套房貸的信號,在樓市觀望情緒濃厚的情況下,短期內對北京樓市復蘇的影響力度比較有限。從長期來看,隨著更多的商業銀行對首套房貸支持的跟進以及二手房價格未來的下行,預計第三季度北京樓市成交量將會逐步復蘇。
本版撰文晨報記者武新